首批公募REITs上市三周年 千億市值規(guī)模“再出發(fā)”

首批公募REITs上市三周年

優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)項目穩(wěn)健運營 千億市值規(guī)?！霸俪霭l(fā)”

　　通過將成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項目轉(zhuǎn)化成可上市交易的公募REITs份額，能有效銜接實體經(jīng)濟和資本市場，對資本市場助力實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建新發(fā)展格局具有重要意義。2021年6月21日，首批公募REITs成功于滬深交易所上市。三年來，規(guī)則體系逐步完善，參與各方都在快速地學(xué)習(xí)和進化，與市場一起共同成長。截至2024年6月20日，上市公募REITs已近40只，合計發(fā)行規(guī)模超千億元。

　　“過去三年，我們初步建立了中國實體資產(chǎn)的估值體系并豐富了上市品種；建立了二級市場管理的有效經(jīng)驗與措施；進行了投資者教育的普及，參與投資的機構(gòu)愈發(fā)豐富多元。總體來說，為未來的高質(zhì)量發(fā)展奠定了扎實的基礎(chǔ)?！敝薪鸸狙芯坎縍EITs執(zhí)行小組負責(zé)人孫元祺回顧道。在不少參與機構(gòu)看來，2024年亦是REITs市場回歸理性，再次出發(fā)的一年。新發(fā)展形勢下，市場各方正抱有更多期待。

　　經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健　高頻分紅穩(wěn)定投資者收益

　　綜合來看，首批九單公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目自上市以來整體保持穩(wěn)健運營。各家基金還通過持續(xù)高頻率分紅，為投資人提供穩(wěn)定收益。

　　如博時蛇口產(chǎn)園REIT緊密圍繞粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)升級和城市更新需求，聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，重點布局蛇口、光明等大灣區(qū)科技創(chuàng)新發(fā)展熱土。目前該基金持有3個產(chǎn)業(yè)園項目，總可出租面積逾20萬平方米，未來還將持續(xù)擴募。截至2024年5月末，上述3個園區(qū)出租率均在93%以上，整體出租率為94%，與一季度末持平。持續(xù)穩(wěn)定分紅，該基金自2021年6月21日上市至2023年12月31日，共計分紅6次，實際分紅金額約為2.55億元。

　　作為首批公募REITs項目，中航首鋼綠能REIT也通過專業(yè)運營管理不斷提升項目經(jīng)營業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，2021年至2023年，中航首鋼綠能REIT分別實現(xiàn)收入2.36億元、4.30億元、4.28億元，均完成全年預(yù)測；分別實現(xiàn)可供分配金額1.73億元、1.37億元、1.07億元，上市各年均超額完成發(fā)行預(yù)測。上市至今，該基金已累計6次分紅超4.12億元，超額完成了發(fā)行時預(yù)測目標，有效保障了投資者的現(xiàn)金收益。

　　盡管面對經(jīng)濟和行業(yè)的波動，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT持有的兩個基礎(chǔ)設(shè)施項目公司亦運營情況良好，經(jīng)營業(yè)績整體好于預(yù)測情況。2021年至2023年，該基金分別實現(xiàn)收入6674萬元、11766萬元、13138萬元，分別實現(xiàn)可供分配金額4731萬元、8695萬元、9718萬元，可供分配金額較可比預(yù)測情況達成率分別為107%、107%、106%。同時，底層資產(chǎn)出租率保持高位穩(wěn)定，截至2024年一季度，首發(fā)資產(chǎn)出租率維持在91.16%，擴募資產(chǎn)出租率保持在100%。上市以來該基金累計分紅金額達2.28億元。

　　市場認知回歸理性　公募REITs權(quán)益屬性日漸明晰

　　今年2月8日，中國證監(jiān)會發(fā)布了《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》。根據(jù)該規(guī)定，原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認為權(quán)益屬性產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士表示，建立REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性共識是REITs市場生態(tài)建設(shè)的基礎(chǔ)，將進一步影響市場投融資兩端建設(shè)、配套機制完善。

　　“從二級市場走勢看，過去三年，公募REITs歷經(jīng)了2021年市場的火熱，在2022年春節(jié)前后達到一個小高峰，而后2023年進入到一個相對承壓的階段。到2024年初，市場又有所修復(fù)，進入一個相對平穩(wěn)的階段?！睂O元祺表示，“這一表現(xiàn)的背后，從資本市場視角來看，最重要的一點就是：經(jīng)過三年的打磨，中國投資人對REITs的認知更加成熟，REITs在大類資產(chǎn)中的位置逐漸擺得更正了，這也是將來市場可持續(xù)健康發(fā)展的一個必要基礎(chǔ)?！?/p>

　　“首批項目上市至今，參與其中的機構(gòu)，應(yīng)該都經(jīng)歷了起起伏伏。經(jīng)歷了三年的市場走勢之后，參與者的變化是多方面的?！比鹚疾粍赢a(chǎn)金融研究院院長朱元偉也表示。

　　從資產(chǎn)方來看，朱元偉進一步指出，對于REITs這一比較創(chuàng)新的金融工具每一家企業(yè)大概都經(jīng)歷從陌生到熟悉，從激動到淡定的情緒變化。對每一個成功發(fā)行REITs的企業(yè)而言，申報過程都是難忘回憶，但如何理解和應(yīng)用，也有很大差別。有的企業(yè)是把它當作一次性的創(chuàng)新融資的試水，發(fā)行之后更多處于觀望狀態(tài)；有的企業(yè)是把它當作資本平臺，在謀劃如何以REITs為牽引，把私募基金Pre-REITs、上市公司輕重資產(chǎn)平臺等都統(tǒng)籌用好，發(fā)揮最大價值；有的企業(yè)則把它當成企業(yè)轉(zhuǎn)型和管理提升的契機。諸如普洛斯、東久新宜、越秀交通等都把REITs提升到了企業(yè)戰(zhàn)略的層面，而不僅僅作為融資工具。

　　此前，公募基金對于不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理的參與相對有限。三年來，各家基金管理人對REITs的認識在逐漸加深，與原始權(quán)益人的配合愈發(fā)成熟穩(wěn)定，REITs業(yè)務(wù)也在其公司內(nèi)部的優(yōu)先級和重視程度亦有顯著提升。同時，行業(yè)內(nèi)部趨于分化，如華夏、中金、中航、嘉實等一批優(yōu)秀基金管理人逐漸形成。

　　對于投資方來說，三年來市場的一系列變化給他們帶來了豐富的體驗?！耙婚_始有些投資機構(gòu)是看到了打新的賺錢效應(yīng)，或者認為REITs就是固定收益產(chǎn)品，所以跟風(fēng)涌入。但實際上，他們對于市場基本面和發(fā)展趨勢并沒有經(jīng)過系統(tǒng)的研究和判斷，對REITs產(chǎn)品與自身資金屬性的匹配度也缺乏理解。在經(jīng)歷了市場的陣痛之后，越來越多的機構(gòu)開始回歸理性，開始更加注重對于行業(yè)基本面的研究，也更加注重把REITs放在大類資產(chǎn)配置組合里面的考量?！敝煸獋ジ嬖V記者，在這個過程中，一批投資者積累了比較豐富的經(jīng)驗和投研體系。同時，有更多的機構(gòu)開始關(guān)注REITs市場，啟動研究覆蓋并準備擇機進場。

　　首批公募REITs上市滿三年之際，多只產(chǎn)品在近日公告原始權(quán)益人持有的份額將于6月21日解除限售。與此同時，多只基金公告，原始權(quán)益人短時間內(nèi)將“不減持”。如中航基金公告稱，基于對本基金及基礎(chǔ)設(shè)施項目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價值的認可，支持本基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，首鋼基金承諾將繼續(xù)持有本次解除限售的份額，自本次解除限售之日起36個月內(nèi)不減持；招商基金也公告，招商蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司將繼續(xù)持有即將解除限售的基金份額，暫無賣出計劃。

　　二級市場有所回暖　市場期待引入多元長期資金

　　“今年春節(jié)之后，應(yīng)該說二級市場已經(jīng)有所企穩(wěn)和回升。其中，資產(chǎn)基本面的改善、會計記賬4號文和一系列利好政策都起到了支撐作用，投資者對于市場后續(xù)發(fā)展的預(yù)期有顯著改善。隨著后續(xù)提質(zhì)擴容和常態(tài)化等一系列利好政策的推出，預(yù)計市場情緒會進一步改善?！敝煸獋ケ硎?，當然，目前REITs市場的規(guī)模還相對有限，流動性也有待提高。

　　為了進一步增強市場的流動性，朱元偉建議，應(yīng)采取多種措施鼓勵資產(chǎn)擴容，只有市場的廣度和深度上去了，才可以更好地吸引投資人參與其中，市場的流動性才會得到有效改善。

　　同時，積極吸引增量投資人。一方面引入養(yǎng)老金、保險資金更多的機構(gòu)投資者，這類配置型資金有利于提高市場的穩(wěn)定性；另一方面，也需要引入一些交易性資金，有助于增加市場的流動性，讓投資者結(jié)構(gòu)更加多元化。另外，還可以吸引外資投資人以及一些合格的散戶投資者進場，避免機構(gòu)行為的同質(zhì)化傾向，提高市場的流動性。此前，財政部就聯(lián)合人力資源和社會保障部起草了《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》，擬將公募REITs正式納入社?；鹜顿Y范圍。

　　“要加強REITs的投資者教育，引導(dǎo)投資人正確認識REITs的投資價值和風(fēng)險，只有投資者對于市場的理解加深了，才會更愿意把投研資源配置到REITs市場?！敝煸獋ネ瑫r強調(diào)。記者了解到，各家基金管理人與原始權(quán)益人也正積極推進投資者教育工作。如博時基金方面介紹，團隊通過線上直播、現(xiàn)場盡調(diào)、投資機構(gòu)溝通群、公眾號等多種渠道積極溝通市場，在信息披露范圍內(nèi)積極回應(yīng)投資人關(guān)注的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營情況、市場情況、競品情況及運營策略等問題。博時蛇口產(chǎn)園REIT在2023年也組織線上業(yè)績發(fā)布會及現(xiàn)場交流會5次、帶領(lǐng)投資機構(gòu)現(xiàn)場盡調(diào)逾10次、公眾號發(fā)文近30篇。

　　“經(jīng)過近三年的實踐，各基金管理人高度重視投資者需求，通過各種形式集約化地開展相關(guān)工作，舉辦多種形式的投資者關(guān)系活動，增強與投資者互動的深度和廣度。相較首發(fā)階段，投資者較為關(guān)注擴募資產(chǎn)的盈利模式、發(fā)展前景、對產(chǎn)品整體收益的影響，擴募方式對新老份額持有人利益的影響等；對于已經(jīng)上市的REIT產(chǎn)品，投資者多關(guān)注存續(xù)期底層資產(chǎn)運營情況，尤為關(guān)注信披口徑的統(tǒng)一性、業(yè)績歸因等?！敝泻交鸱矫娼榻B。

　　另外，朱元偉建議采取多種措施優(yōu)化做市商制度，希望盡快推出相關(guān)指數(shù)和ETF產(chǎn)品，為市場參與機構(gòu)提供風(fēng)險對沖的工具，也會有助于吸引更多的機構(gòu)參與市場，提升流動性。

　　同時，需要監(jiān)管部門持續(xù)加強監(jiān)管，規(guī)范市場行為，防止出現(xiàn)過度投機和操縱等不良行為。

　　“公募REITs是一種不同于現(xiàn)金、股票、債券的新產(chǎn)品，收益現(xiàn)金流、分紅較為穩(wěn)定，理論上價格波動應(yīng)相對較小。未來，隨著公募REITs市場不斷發(fā)展壯大以及配套制度的不斷完善、多空平衡機制的展開、ETF及相關(guān)衍生品的發(fā)展，影響市場發(fā)展的短期因素將有望得到改善?！辈r招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄指出，拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產(chǎn)公允價值，二級市場價格會表現(xiàn)為向產(chǎn)品內(nèi)在價值回歸。

　　“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動　產(chǎn)品類型多元迸發(fā)

　　“公募REITs市場首發(fā)加擴募‘兩條腿走路’才能更快、更穩(wěn)健地發(fā)展。”劉玄認為。邁入2024年，常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進。項目擴募進度持續(xù)更新，更豐富的資產(chǎn)類型也進入投資人視野。有市場人士預(yù)計，今年REITs發(fā)行上市項目數(shù)量或達50單至60單。

　　據(jù)統(tǒng)計，年內(nèi)已有6單公募REITs成功上市，其中涉及4單商業(yè)消費類REITs。6月17日，又有底層資產(chǎn)為高標準物流倉儲項目的華夏深國際REIT正式發(fā)售并將登陸深交所。新的資產(chǎn)類別中，水利基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也正在“候場中”，目前已獲深交所受理。

　　“據(jù)我們了解，供熱供暖、文旅景區(qū)、數(shù)據(jù)中心和智能算力中心、農(nóng)貿(mào)市場、奧特萊斯、停車場、特高壓等此前政策文件中已經(jīng)列明的類別，都有對應(yīng)的REITs在申報發(fā)行的不同階段，會陸續(xù)落地并與投資人見面?！敝煸獋ケ硎?。據(jù)悉，監(jiān)管部門也在對REITs相關(guān)的政策文件進行修訂更新，有望進一步放寬準入的資產(chǎn)類別，并出臺一些更有利于市場建設(shè)的舉措。

　　建信基金此前介紹，公司在已發(fā)行產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)、申報新能源和保租房類資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，將進一步拓展消費、港口、景區(qū)、IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）等其他資產(chǎn)類型，并密切關(guān)注政策動向及時布局新類型資產(chǎn)。劉玄也指出，根據(jù)現(xiàn)行政策分類，目前已上市的公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房等類別，七大類資產(chǎn)的細分行業(yè)資產(chǎn)也有待進一步挖掘。

　　擴募進展方面，華夏基金近期公告擬擴募購入的資產(chǎn)項目涉及北京市房山區(qū)朗悅嘉園、通州區(qū)光機電、大興區(qū)盛悅家園及海淀區(qū)溫泉凱盛家園等；中航京能光伏REIT擬申請擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目并已于4月初獲上交所受理；國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、紅土深圳安居REIT也發(fā)布了擬擴募公告。業(yè)內(nèi)人士表示，考慮到目前大部分已上市產(chǎn)品運營較穩(wěn)健、業(yè)績達預(yù)期，通過擴募實現(xiàn)分散投資和穩(wěn)定分紅水平，預(yù)計將是更多公募REITs的選擇。

　　“中國REITs市場還處于起步階段，當前最核心的任務(wù)還是規(guī)模拓展。我們預(yù)計今年發(fā)行上市項目數(shù)量或有比較明顯的增長，相比過去幾年，整體發(fā)行節(jié)奏可能變快。”孫元祺認為。來自中金公司研究部一項統(tǒng)計顯示，截至6月7日，全市場當前約有220個儲備項目，其中產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類項目均較為豐富。（記者 韋夏怡）

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟參考報

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