美聯(lián)儲持續(xù)加息加重美國房屋銷售壓力


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2022-11-30





  新冠肺炎疫情暴發(fā)后,由于美聯(lián)儲以及美國政府實施了大規(guī)模的經(jīng)濟支持措施,經(jīng)濟復(fù)蘇推動了美國住房需求的回暖,疊加房屋供應(yīng)不足以及較低的抵押貸款利率,美國房屋銷售十分火爆。然而,隨著今年3月美聯(lián)儲開始加息,目前已累計加息375個基點,美國抵押貸款利率出現(xiàn)明顯攀升,上行的抵押貸款利率在一定程度上削弱了消費者的購房意愿。再加上經(jīng)濟不確定性的增加以及通脹水平的飆升,美國房屋銷售持續(xù)下滑。


  美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(NAR)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,美國10月成屋銷售量較9月下降5.9%,連續(xù)第9個月下降,較上年同期下降28.4%,經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后按年率計算為443萬套,為2020年5月以來的最低水平。抵押貸款利率的持續(xù)攀升繼續(xù)打擊著美國的房地產(chǎn)市場。NAR首席分析師勞倫斯·云表示,在10月份有更多潛在購房者因抵押貸款利率攀升而無法獲得貸款。在美國國內(nèi)房價較高的地區(qū)和近年來房價大幅上漲的市場中,這種影響更大。


  值得注意的是,美國房屋銷售自2月以來逐步下降,創(chuàng)下1999年有數(shù)據(jù)以來最長連降。美聯(lián)儲為抗擊通脹而進行的連續(xù)加息,導(dǎo)致美國的抵押貸款利率迅速攀升,打擊了消費者購房需求,成為美國房屋銷售面臨的關(guān)鍵下行壓力。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示,今年10月,房產(chǎn)在市場上的停留時間通常為21天,高于9月的19天和2021年10月的18天。


  美聯(lián)儲在11月的貨幣政策會議上宣布加息75個基點,符合市場預(yù)期。由于美國10月消費者物價指數(shù)同比增速下降至7.7%,市場普遍預(yù)計美聯(lián)儲將在12月的貨幣政策會議上放緩加息節(jié)奏,加息幅度預(yù)計將降至50個基點。近期,也有多位美聯(lián)儲官員在講話中透露美聯(lián)儲預(yù)計將放緩加息節(jié)奏的信號,不過這些決策者們同時也強調(diào),抗擊通脹依然是美聯(lián)儲的首要任務(wù)。美聯(lián)儲距離暫停加息還有一段距離,而這也意味著美國抵押貸款利率很難出現(xiàn)大幅度的下跌。


  對于目前的美國房屋銷售情況而言,有一個好消息是,近一周,美國30年期固定抵押貸款利率以及15年期固定抵押貸款利率已有所下降。根據(jù)房地美(Freddie Mac)公布的數(shù)據(jù),截至11月17日當(dāng)周,美國30年期固定抵押貸款的平均利率為6.61%,低于上周的7.08%。而在一年前的同一時期,美國30年期固定抵押貸款的平均利率為3.10%。另外,美國15年期固定抵押貸款平均利率為5.98%,低于上周的6.38%。而在一年前的同一時期,美國15年期的固定抵押貸款的平均利率為2.39%。


  房地美首席分析師山姆·卡特表示,雖然抵押貸款利率下降是好消息,但住房市場擺脫高利率陰云仍有很長的路要走。通貨膨脹率仍然居高不下,美聯(lián)儲可能會維持高利率,消費者將繼續(xù)感受到影響。而勞倫斯·云表示,抵押貸款利率自11月中旬見頂以來已經(jīng)下降,因此房屋銷量在當(dāng)前周期中可能接近觸底。


  另外,從美國成屋買家的構(gòu)成來看,根據(jù)《2022年美國住宅房地產(chǎn)國際交易概況》報告,在2021年4月至2022年3月的12個月期間,外國買家購買住宅的金額達到590億美元,占美國成屋銷售額的2.6%,外國買家現(xiàn)房購買數(shù)量為9.86萬套,占現(xiàn)房銷售總量的1.6%。從買家國家排名來看,加拿大買家占外國買家的11%,交易額達55億美元;墨西哥買家占外國買家的8%,交易額達29億美元。


  值得注意的是,雖然從房屋銷售的角度看,美國房地產(chǎn)市場較為低迷,但美國的房價總體而言依然處于較高水平。而高企的房價也是阻礙消費者購房意愿的重要因素。NAR公布的數(shù)據(jù)顯示,美國10月份所有住房類型的現(xiàn)房價格中值為379100美元,比2021年10月上漲了6.6%。


  美聯(lián)儲在11月發(fā)布的金融穩(wěn)定報告中指出,盡管房價的同比增長已經(jīng)出現(xiàn)放緩,但整體估值依然很高。在全國范圍內(nèi),房價與租金比趨于平穩(wěn),但仍高于本世紀初的峰值水平。另外,紐約聯(lián)儲日前公布的一項調(diào)查顯示,10月美國消費者預(yù)計房價將小幅上漲2%,與9月預(yù)期持平,為2020年6月以來的最低漲幅。


  轉(zhuǎn)自:金融時報

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