土地出讓新政或7月出臺，競價成次要環(huán)節(jié)

核心提示：推出新政是為了給部分城市地王頻現(xiàn)的熱潮降溫。醞釀中的新政與目前作為市場主流的拍賣和掛牌相比，最大的不同在于招標(biāo)的出價高低并不是決定能否拿地的唯一要素，監(jiān)管部門還需充分考慮投標(biāo)者的開發(fā)資質(zhì)等綜合素質(zhì)。不過也有專家擔(dān)心，在人為評審重回主導(dǎo)地位后，可能出現(xiàn)新的爭議。

　　正當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控“失敗論”彌漫市場之時，幾劑醞釀多時的“猛藥”正蓄勢待發(fā)。

　　在土地出讓環(huán)節(jié)，一場針對現(xiàn)行土地招拍掛制度的革新正在研究當(dāng)中?！澳壳皣敛柯?lián)合了國家發(fā)改委、住建部等，已經(jīng)形成了初步的草案?！眹临Y源部參與這一政策研究的一位官員4月8日告訴本報記者，“革新政策預(yù)計將在7月份推出，相信會給一線城市的地王熱潮降點溫?！?/p>

　　由于該項政策尚處于研究階段，這位官員沒有透露改革方案的細(xì)節(jié)，但不排除一種可能——今后土地出讓不再是簡單的價高者得。

　　這位知情人士透露，國土部目前已經(jīng)在推動地方對招拍掛制度進(jìn)行改革，試點城市都選定在容易產(chǎn)生“地王”的一二線城市。

　　與此高層的動作相呼應(yīng)，上海近日發(fā)布18號土地出讓公告，以招標(biāo)形式出讓莘莊地鐵站大型綜合性地塊。引人注目的是，此次招標(biāo)將以評標(biāo)結(jié)果決定中標(biāo)人，而報價因素僅占最后評標(biāo)結(jié)果的30%。

　　“除了上海、北京等城市在試驗招拍掛的一些新做法以外，武漢做得也不錯，海南城市的情況國土部現(xiàn)在也非常關(guān)注?！鄙鲜鲋楣賳T介紹說。

　　而在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，市場也于4月8日盛傳上海即將開征針對投機(jī)炒家的“房產(chǎn)保有稅”。上海住房保障和房屋管理局當(dāng)天晚間在給本報的回復(fù)函中表示：“在房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好。如果有關(guān)部門正在做一些研究也是完全正常的?！?/p>

　　莘莊招標(biāo)試驗：價格30分技術(shù)50分

　　全國兩會剛結(jié)束，北京就在3月15日一天之內(nèi)連出三個“地王”，在上海，3月一手住宅單價4萬—5萬豪宅成交量大漲450%。

　　公然挑戰(zhàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策。這促使了第二波調(diào)控政策的加快醞釀。此前的2月份，國務(wù)院總理溫家寶曾公開表態(tài)說，有決心在本屆政府任期內(nèi)“使房價能夠保持在一個合理的價位”。

　　在此形勢下，上海在清明假期前公告出讓的莘莊地鐵上蓋地塊格外引人注目。該地塊為市政、公共服務(wù)、商業(yè)、辦公、居住綜合開發(fā)用地，出讓面積11.78萬平方米，地上建筑面積40.5萬平方米。

　　這是上海繼黃浦區(qū)兩幅土地之后再一次采用招標(biāo)形式出讓土地，但與前二者的“先招后拍”模式不同，莘莊地塊的招標(biāo)將直接以評標(biāo)結(jié)果決定土地中標(biāo)人。在這種模式下，報價因素僅占最后評標(biāo)結(jié)果的30%。

　　本報記者獲得的一份該地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓須知》顯示，關(guān)于評標(biāo)辦法原則擬定為，由評標(biāo)小組按綜合評分表，而這個評標(biāo)小組成員數(shù)由5人及以上的單數(shù)組成。

　　其評分辦法為，招標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)，總分為100分，其中商務(wù)標(biāo)50分中，投標(biāo)金額只占30分，公司的經(jīng)營狀況占20分。技術(shù)標(biāo)50分中，針對項目的總體設(shè)計20分，建筑設(shè)計15分，施工組織15分。核心提示：推出新政是為了給部分城市地王頻現(xiàn)的熱潮降溫。醞釀中的新政與目前作為市場主流的拍賣和掛牌相比，最大的不同在于招標(biāo)的出價高低并不是決定能否拿地的唯一要素，監(jiān)管部門還需充分考慮投標(biāo)者的開發(fā)資質(zhì)等綜合素質(zhì)。不過也有專家擔(dān)心，在人為評審重回主導(dǎo)地位后，可能出現(xiàn)新的爭議。

　　此份須知同時要求，如果投標(biāo)人串通或評標(biāo)小組認(rèn)定有串通投標(biāo)嫌疑，損害國家利益、社會利益或他人合法權(quán)益的；招標(biāo)工作人員、評標(biāo)小組成員私下接觸投標(biāo)人，足以影響招標(biāo)公正性等，市土地交易市場應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動，并通知投標(biāo)人。

　　新政草案醞釀領(lǐng)漲城市試點

　　上海的試驗并非孤例。國土資源部副部長贠小蘇3月22日在全國國土系統(tǒng)會議上透露，將在一線城市和部分二、三線城市開展試點，探索堅持和完善招拍掛制度、有效控制房價地價的政策和措施。

　　一周后的3月29日，國土資源部又召集了一次市場人士座談會，討論2007年頒布的國土部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》實施后的效果評估。部分與會人士認(rèn)為，與當(dāng)前作為市場主流的拍賣和掛牌相比，招標(biāo)的出價高低并不是決定能否拿地的唯一要素，監(jiān)管部門還需充分考慮投標(biāo)者的開發(fā)資質(zhì)等綜合素質(zhì)，這樣可防止現(xiàn)場的不理性飆價。

　　隨著土地出讓政策革新的信號彈升起，一線城市的改革試點布局隱隱呈現(xiàn)。北京市3月下旬宣布將改進(jìn)土地交易方式，設(shè)立地價合理區(qū)間，增加配建保障性住房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等要求作為土地競買條件，不只是“價高者得”。廣州市政府也在3月25日公布的“穗七條”中，表示將“探索創(chuàng)新土地公開出讓方式”。

　　不過，中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松認(rèn)為，以上一切并不代表國土部要在現(xiàn)行的招拍掛政策之外造出一個新東西。

　　“目前有的地方試點的綜合招標(biāo)，其實也是招拍掛政策中的一種土地出讓方式，只是由于綜合招標(biāo)中含有一定的評標(biāo)者的審評因素，所以之前各地按"價高者得"的做法相對普遍。”趙松說。

　　他認(rèn)為，事實上之前全國各地通過招標(biāo)方式出讓土地的個案很多，但基本都是商業(yè)地產(chǎn)的項目，這與商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商資質(zhì)要求相對較高有關(guān)?！艾F(xiàn)在國土部是希望將這種綜合招標(biāo)的機(jī)制引入到住宅市場。”

　　人為評審主導(dǎo)革新還是倒退？

　　不再“價高者得”的新政舉措，目前尚未進(jìn)入具體操作階段，許多政策細(xì)節(jié)也尚不明朗，但與此相關(guān)的爭議已經(jīng)在市場上掀起。

　　“這種做法很難具有操作性，這是土地出讓制度的逆時針運(yùn)轉(zhuǎn)。”上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅說。

　　他擔(dān)心，淡化了價格這一相對公正透明的指標(biāo)，很容易在土地出讓環(huán)節(jié)造成新的權(quán)力尋租空間：“通過招標(biāo)的形式出讓土地，在一定的項目上也能產(chǎn)生積極的意義，但是如果要推廣，這對綜合評標(biāo)組的成員道德約束相當(dāng)高?！奔緦毤t表示。

　　作為來自房地產(chǎn)業(yè)界的上海市人大代表，季寶紅表示近期準(zhǔn)備向上海政府有關(guān)部門遞交一份書面意見，“抑制高地價，保障和諧的住房市場其實有更多的方法，未必要采取這樣的方式?！焙诵奶崾荆和瞥鲂抡菫榱私o部分城市地王頻現(xiàn)的熱潮降溫。醞釀中的新政與目前作為市場主流的拍賣和掛牌相比，最大的不同在于招標(biāo)的出價高低并不是決定能否拿地的唯一要素，監(jiān)管部門還需充分考慮投標(biāo)者的開發(fā)資質(zhì)等綜合素質(zhì)。不過也有專家擔(dān)心，在人為評審重回主導(dǎo)地位后，可能出現(xiàn)新的爭議。

　　“新的尋租空間確實是大家所擔(dān)心的，這也是之前為什么綜合招標(biāo)這種土地出讓方式?jīng)]有被普遍推行的原因?！壁w松解釋說。

　　而國土資源部副部長贠小蘇則已對革新試點中可能出現(xiàn)的問題發(fā)出預(yù)警。他在全國國土系統(tǒng)會議上要求“各地試點中，要注意防止出現(xiàn)新的高價地，防止地價波動向二、三線城市擴(kuò)展”。

來源：21世紀(jì)網(wǎng)-《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》

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