新一輪樓市調(diào)控風暴將至，專家稱可能引發(fā)拐點

市場的瘋狂最大限度地考驗決策者的決心和耐心。

　　北京科技大學教授趙曉不久前略顯激動地表示，“結(jié)合宏觀形勢面以及各方因素判斷，如不防范于未然，2010年中國房地產(chǎn)市場完全有可能續(xù)演較2009年更大的新一輪瘋狂。不止一位業(yè)內(nèi)人士呼吁，應立即采取措施控制房價過快上漲。

　　一些房地產(chǎn)業(yè)界人士也對目前的“單邊”上漲局面感到不安。新一輪調(diào)控風雨欲來。本報記者多方獲悉，信貸、稅收、土地方面的調(diào)控將進一步強化，上市公司再融資速度也將被控制。

　　新一輪調(diào)控全面醞釀

　　調(diào)控具有時滯性，在大批的新增供應量和保障房上市之前，市場依然瘋狂。

　　住房城鄉(xiāng)建設部4月13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。房價過高、上漲過快和住房供應不足的城市，限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為，要公開曝光，嚴肅處理。

　　本報記者從銀監(jiān)會內(nèi)部人士處了解到，銀監(jiān)會現(xiàn)在并未頒發(fā)正式文件強制各商業(yè)銀行實施二套房六成首付的政策，下一步可能將通過窗口指導的方式，令各家銀行對二套房風險有所警惕。銀監(jiān)會主席劉明康態(tài)度明確，銀行有權(quán)不給炒房的人貸款。

　　而銀監(jiān)會隨后透過新華社發(fā)出的澄清文字明確提出：“各商業(yè)銀行不對投機投資購房提供貸款，如無法判斷，應大幅度提高首付款比例和利率水平?！睒I(yè)內(nèi)專家解讀認為，“大幅度提高首付款比例和利率水平”，與首付提至五、六成，并不矛盾。銀監(jiān)會采取窗口指導的方式來調(diào)控房地產(chǎn)信貸，也符合其2009年以來的行事風格。

　　另據(jù)本報記者了解，房地產(chǎn)開發(fā)信貸也在漸趨收緊。除了劉明康提出的各商業(yè)銀行可重點支持的地產(chǎn)商名單，其他地產(chǎn)商不貸或從嚴審核，控制開發(fā)貸款的增長，一些中小地產(chǎn)商獲得開發(fā)貸款已經(jīng)越來越難。

　　除了房地產(chǎn)信貸逐漸收緊以外，樓市調(diào)控的另一個重磅炸彈是稅收政策。有知情人士向國家稅務總局相關(guān)部門和北京市地稅局求證后得到的回答是，新設立房地產(chǎn)特別消費稅的可能性不大，但開征房產(chǎn)稅卻是可能的。

　　根據(jù)1986年國務院頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅或依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；或依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%財政部和國稅總局后將其減征為4%。條例規(guī)定“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”均免征房產(chǎn)稅，而只要財政部將這一規(guī)定修改并報國務院批準頒布，即可實施。房產(chǎn)稅很大程度上具備了討論多年的物業(yè)稅的功能，但無須重新立法。

　　對開發(fā)商來說，比房產(chǎn)稅影響更大的是土地增值稅的清算。據(jù)本報記者了解，目前土地增值稅的清算引起了國稅總局高層的高度重視。

　　此外，北京此前暫停的住宅土地出讓將在4月15日后恢復。本報記者從知情人士處獲悉，未來北京等熱點城市的供地方式，將作出一定程度的調(diào)整。例如，一次性出讓多塊土地、把握出讓節(jié)奏，令業(yè)界更完整的獲知出讓計劃和信息。為了平穩(wěn)土地市場，國土資源部著手推出更為嚴厲的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控政策，核心宗旨是“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”。

　　記者還從消息人士處得知，“促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展、遏止房地產(chǎn)價格過快上漲”已被列為證監(jiān)會的“工作任務”之一，業(yè)內(nèi)人士預期，證監(jiān)會“涉房”后，對于房地產(chǎn)企業(yè)再融資以及借殼上市的政策口徑，將面臨再度收緊。

　　這意味著，無論從需求端，還是供給端，都將有更嚴厲的調(diào)控力度。

　　拐點將臨？

　　包括經(jīng)濟學家金巖石在內(nèi)的專家認為，如果以上所有調(diào)控措施均被執(zhí)行到位，房價將不可避免地迎來大跌。

　　業(yè)內(nèi)公認的事實是，去年以來的房價暴漲，最重要的原因只以是資金的推動，包括4萬億政府投資中的一部分經(jīng)過國企、央企進入土地市場，包括2009年7.96萬億新增信貸資金中的相當一部分直接進入房地產(chǎn)開發(fā)、個人按揭、以及大量投機和投資資金等。而劉明康在博鰲亞洲論壇的講話，透露了銀監(jiān)會窗口指導的思路，開發(fā)貸和個貸都將被控制。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司控股公司副總裁胡景暉在接受本報記者采訪時指出，對投資者、投機者來說，影響最直接的是首付政策，這意味著金融杠桿作用會減小，需要付出更多的資金才能撬動一筆投資，而個貸政策的改變將會直接影響交易。而如果土地政策有所變化，將直接改變買房人漲價的預期。

　　此外，業(yè)內(nèi)專家分析，如果房產(chǎn)稅開征以后，加大了購房者的持有成本，部分投資投機性業(yè)主將不得不將房產(chǎn)釋放，從而使二手房房源激增，大大改善供求關(guān)系，并拉低房價下行。

　　渤海證券分析師周戶在接受本報記者采訪時表示，受調(diào)控影響，開發(fā)商資金狀況將明顯不如去年。一方面，開發(fā)貸有所收緊；另一方面，上市公司的再融資速度也將放緩。而對再融資的調(diào)控，是防止上市公司再次陷入2007年融資-拿地-股價上漲-再融資的惡性循環(huán)，也是從資金方面來調(diào)控房地產(chǎn)市場。周戶認為一部分開發(fā)商將會加快開盤速度，回籠資金。

　　國土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認為，從目前種種跡象判斷，政府調(diào)控的決心很大，對市場一定會起作用?，F(xiàn)在房價的暴漲是炒作的結(jié)果?！八翢o忌憚的炒作者必將付出代價?！编u曉云對本報記者說。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)出臺了一批土地、金融方面的調(diào)控政策，這是一個預兆，也是政府調(diào)控的一般步驟?！?1世紀不動產(chǎn)分析師齊凡認為，如果北京等一些投機風行的城市，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持“單邊市”的狀態(tài)，過不了多久政府就會出臺更嚴厲的調(diào)控手段，“中國房地產(chǎn)市場的‘政策市’屬性非常強，只要政府下決心調(diào)控，肯定是能把房價降下來，只是政府更希望房地產(chǎn)市場能夠軟著陸?！?/p>

來源：21世紀網(wǎng)-《21世紀經(jīng)濟報道》

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