評(píng)論：房?jī)r(jià)指數(shù)體系亟待完善

　　今年以來，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比持續(xù)回落，并出現(xiàn)首次同比、環(huán)比雙雙回落。房?jī)r(jià)是否確實(shí)進(jìn)入了下行通道？如何從房?jī)r(jià)指數(shù)讀出房地產(chǎn)走勢(shì)？這確實(shí)是社會(huì)各界非常糾結(jié)也非常關(guān)心的問題。

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（HPI）是反映不同時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平變化趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)量指標(biāo)，是有效進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的重要工具。隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，房?jī)r(jià)指數(shù)作為反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的先導(dǎo)指標(biāo)，越來越受到社會(huì)各界關(guān)注。我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)經(jīng)過不斷發(fā)展和改進(jìn)，已初步形成了體系。中房指數(shù)是我國(guó)最早的房?jī)r(jià)指數(shù)系統(tǒng)，由中國(guó)指數(shù)研究院（房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)）1994年開始編制發(fā)布。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1998年首次發(fā)布35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，后來經(jīng)過調(diào)整，將數(shù)據(jù)范圍擴(kuò)大到70個(gè)城市，由此形成了全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。2011年2月起，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不再計(jì)算和發(fā)布全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅的平均數(shù)，但仍按月發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)，相關(guān)單位根據(jù)這些數(shù)據(jù)可以自行加工指數(shù)作為參考。

　　國(guó)際上最具代表性的房?jī)r(jià)指數(shù)是美國(guó)聯(lián)邦住宅供給監(jiān)察辦公室（OFHEO）發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)OFHEO-HPI，以及英國(guó)英格蘭銀行發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)。美國(guó)OFHEO采集美國(guó)房利美（Fannie Mac）和房地美Freddie Mac的抵押貸款數(shù)據(jù)，在經(jīng)過住宅地址標(biāo)準(zhǔn)化處理后，運(yùn)用重復(fù)交易法計(jì)算得出HPI，按季發(fā)布美國(guó)50州與華盛頓特區(qū)，以及220個(gè)大都市的房?jī)r(jià)評(píng)估及排名；九大地區(qū)房?jī)r(jià)百分比變化；220個(gè)大都市以外城市及農(nóng)村的房?jī)r(jià)比率等。由于每個(gè)地理單元的HPI是基于同一房產(chǎn)價(jià)值的重復(fù)觀測(cè)得到，對(duì)房?jī)r(jià)變化可以提供更精確的反映。

　　對(duì)比美歐發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)指數(shù)體系，我國(guó)房地產(chǎn)兩大指數(shù)明顯落后，主要體現(xiàn)在：第一，樣本數(shù)據(jù)采集主要依賴房地產(chǎn)企業(yè)填報(bào)，真實(shí)性難以保證；第二，70個(gè)大中城市代表性不夠，尤其是省會(huì)城市和計(jì)劃單列市以外城市，如遵義、大理等選取科學(xué)性不夠，掩蓋了地域區(qū)域差異，難以反映實(shí)際情況；第三，只采用簡(jiǎn)單的加權(quán)平均模型計(jì)算同比和環(huán)比指數(shù)，重復(fù)交易法、特征價(jià)格法未得到廣泛應(yīng)用，指數(shù)缺乏精準(zhǔn)性；第四，沒有剝離房屋質(zhì)量特征變動(dòng)的影響，同質(zhì)化處理不足或商品異質(zhì)性（商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、辦公房、商用房）給指數(shù)帶來較大偏差，無(wú)法反映房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　此外，分析中房指數(shù)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，從2000年到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)指數(shù)與房?jī)r(jià)走勢(shì)很多時(shí)期是背離的，社會(huì)各界質(zhì)疑的聲音從未停過。質(zhì)疑主要來自兩個(gè)方面：第一是指數(shù)與直觀感受嚴(yán)重背離。很多城市的房?jī)r(jià)上漲很快，但房?jī)r(jià)指數(shù)顯示下降或回落，直觀感覺與房?jī)r(jià)指數(shù)是相反的；第二是一般背離，很多城市的房?jī)r(jià)上漲幅度較大，但房?jī)r(jià)指數(shù)顯示上漲幅度不大，直觀感覺與房?jī)r(jià)指數(shù)方向一致但上漲幅度有差異。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年2月起不再計(jì)算和發(fā)布全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅的平均數(shù)，也有這方面的原因。筆者對(duì)2000年1月至2013年12月的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)行觀察分析，發(fā)現(xiàn)最嚴(yán)重的背離發(fā)生在2011年和2012年。以北京為例，這兩年房?jī)r(jià)上漲較快，幅度也較大，二環(huán)里每平方米漲至6-8萬(wàn)元，三環(huán)里每平方米5-6萬(wàn)元，四環(huán)里每平方4-5萬(wàn)元，五環(huán)內(nèi)2萬(wàn)元每平方米的房子已經(jīng)絕跡，學(xué)區(qū)房甚至翻了2至3倍。然而從房?jī)r(jià)指數(shù)看，全國(guó)70個(gè)大中城市新建房屋銷售價(jià)格同比漲幅，2011年從年初的5.9%持續(xù)回落至年底1.4%，2012年繼續(xù)回落，2012年1月為0.5%，2月為0%，3月開始同比負(fù)增長(zhǎng)，從-0.7%一直持續(xù)到12月的-0.04%。實(shí)在令人大跌眼鏡。

　　合理的房?jī)r(jià)指數(shù)在政府進(jìn)行宏觀分析和制定政策、開發(fā)商和投資者作出投資決策、消費(fèi)者選擇合適購(gòu)房時(shí)機(jī)方面，能夠發(fā)揮重要作用。鑒于我國(guó)的兩大指數(shù)體系均有欠缺，因此當(dāng)前完善我國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)體系顯得尤為必要。筆者建議，第一，按國(guó)際流行和規(guī)范的房?jī)r(jià)指數(shù)模型和方法重構(gòu)我國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)體系，美國(guó)聯(lián)邦住宅供給監(jiān)察辦公室（OFHEO）發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)OFHEO-HPI值得學(xué)習(xí)和借鑒；第二，國(guó)家住建部和銀監(jiān)會(huì)編制房?jī)r(jià)指數(shù)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)更有權(quán)威性。住建部以各地房管部門的簽約備案數(shù)據(jù)編制新建住房特征價(jià)格指數(shù)、銀監(jiān)會(huì)以商業(yè)銀行的抵押評(píng)估數(shù)據(jù)建立二手房重復(fù)交易指數(shù)，將是未來最佳選擇。（中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué) 葉青山）

來源：中國(guó)證券報(bào)

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