樓市政策可微調(diào)但要守底線

　　進(jìn)入2012年后，被稱為“史上最猛”的此輪房地產(chǎn)調(diào)控便進(jìn)入了第3個年頭，但是，這一輪由中央政府主導(dǎo)的調(diào)控也進(jìn)入了微妙的階段，不斷傳出一些地方政府對調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)的消息。據(jù)統(tǒng)計，到目前為止，國內(nèi)已有超過14個城市的地方政府在近期出臺了微調(diào)政策，其中佛山、成都、蕪湖3個城市的微調(diào)被及時叫停，政策的“有效期”最短的連一天都不到，但更多城市出臺的微調(diào)政策卻未見叫停，也就是說，它們在調(diào)控初期發(fā)布的嚴(yán)厲政策已經(jīng)不再執(zhí)行，而代之以更貼近市場實際的政策了。

　　看一看這些被叫停的微調(diào)政策，有助于我們對下階段房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該把握的方向作出一個可靠的判斷。佛山市住建局在去年10月出臺的一項政策規(guī)定，已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年含的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購范圍；允許佛山市戶籍居民家庭增購一套7500元/平方米以下的住房。成都市房管局在去年11月召集當(dāng)?shù)亻_發(fā)商開會，表達(dá)了兩條政策變化：一是開發(fā)商可擁有網(wǎng)上簽約時購房資格審核權(quán)；二是在全款付清的情況下，主城區(qū)家庭限購房屋套數(shù)由兩套增至4套。蕪湖市政府則在今年2月決定，對在蕪湖市區(qū)范圍內(nèi)購買普通商品房的居民實行契稅優(yōu)惠和購房補(bǔ)貼。細(xì)看這3個城市的政策調(diào)整，其實已經(jīng)不能用“微調(diào)”來形容，而是一種重大調(diào)整。這些政策一旦實施，實際上就使市場回到了本輪調(diào)控展開之前的狀態(tài)，因此，它們被上級部門叫停是必然的。

　　原先推行的房地產(chǎn)調(diào)控政策能不能進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整？對于這個問題的答案，并不完全一致。2月14日，住建部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時表示，地方政府不得擅自調(diào)整樓市調(diào)控政策。從佛山、成都、蕪湖3地的政策調(diào)整被相繼叫停來看，王玨林的表態(tài)基本上可認(rèn)為是住建部的態(tài)度。但是，如果說地方政府對已經(jīng)出臺的調(diào)控政策一點也不能動，可能也是不現(xiàn)實的，因為，中央政府的調(diào)控政策只是提出了一些原則性的方向，具體的細(xì)則是由各地政府根據(jù)本地情況制訂的，各地出臺的調(diào)控政策在內(nèi)容上有很多的不同之處。因此，地方政府對職權(quán)范圍內(nèi)的某些政策細(xì)則進(jìn)行微調(diào)也是說得過去的。事實也證明了這一點，住建部并沒有否定所有地方政府進(jìn)行的微調(diào)。

　　客觀地說，本輪調(diào)控雖然聲勢浩大，但它基本上是由政府的行政權(quán)力在推動，特別是其中的限購政策，更是在非常時期不得已而為之的一種行政手段，這是住建部自己也承認(rèn)的。政府可以調(diào)集各種社會資源，在短時間里讓市場按自己的意志出現(xiàn)變化，但是，政府的調(diào)控手段畢竟是一種行政手段，它與市場難以做到嚴(yán)絲合縫，市場因為各種因素的作用，隨時會出現(xiàn)變化，使調(diào)控手段出現(xiàn)偏差。因此，政府根據(jù)市場的變化，不斷地調(diào)整調(diào)控政策，修改某些已經(jīng)不適應(yīng)市場情況的政策，不僅是可以理解的，而且是必需的。再看一看其他一些城市沒有被叫停的微調(diào)政策，大都就屬于這樣的范疇。比如，北京、上海、天津等城市都在最近提高了普通商品房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，原來屬于“豪宅”的一些商品房被劃歸到了普通商品房之列。這就是一種符合市場實際情況的微調(diào)，它能夠讓剛性需求者享受到調(diào)控政策所允許的對首次購買普通商品房的稅收上的和房貸上的政策優(yōu)惠。

　　如果說調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)有其理由的話，滿足剛性需求購房者的需要，鼓勵他們購房，這應(yīng)該是微調(diào)的一條底線。佛山、成都、蕪湖3地的所謂“新政”之所以被叫停，主要的原因就在于它們越過了這條底線，調(diào)整的目的是為了通過這些大幅度的政策推動，來讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場回到調(diào)控以前的狀態(tài)，讓地方政府能像以前那樣從市場中攫取“制度紅利”。地方政府應(yīng)該明白的一點是，政府再也不能像以往那樣過度利用房地產(chǎn)市場，無止境地擴(kuò)大這個市場對拉動經(jīng)濟(jì)和增加地方財政收入的作用，從而造成對房價的推高效應(yīng)，使市場遠(yuǎn)離給居民提供住房這個基本功能。

來源：證券時報網(wǎng)

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