房企拿地金額驟減意味著什么？

　　10家標桿房企，8月份拿地金額同比驟減八成！

　　中原地產(chǎn)最新研究報告顯示，10家標桿房企8月份的權益購地金額50.78億元，環(huán)比回落38.6%，再創(chuàng)年內(nèi)新低。而去年同期這10家房企的權益購地金額為343億元，今年8月份拿地總款比去年同期減少85.2%。中原地產(chǎn)研究監(jiān)測的10家標桿房企為保利、復地、富力、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海。

　　這是個值得警惕的信號。

　　標桿房企的動向是觀察樓市走勢的重要風向標，也是影響地價的溫度計。標桿房企拿地金額驟減，雖與這些房企觀望樓市、收縮戰(zhàn)線、現(xiàn)金為王的“過冬”心態(tài)有關，但也充分顯示出這些房企有多么缺錢。要知道，這些房企一直叱咤樓市江湖，在他們眼里，只要有地，錢從來不是問題。作為對房地產(chǎn)業(yè)影響舉足輕重的“土豪”，他們在房企的拿地大戰(zhàn)中，常常扮演“地王”角色，他們也一直是各地地價上漲的重要推手。拜他們所賜，地方政府這些年坐享土地價格飆升、地方融資平臺大舉抵押融資的投資盛宴。

　　仿佛一夜間，房地產(chǎn)業(yè)從夏天來到了冬天。去年同期，10家房企在購地上一擲千金，今年8月則捉襟見肘。

　　是什么讓房企如此缺錢？

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月份70個大中城市房價變動情況或許能說明問題。統(tǒng)計顯示，7月份無論是新建商品住宅（不含保障性住房）還是二手住宅，70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市個數(shù)都超過了受調(diào)查城市總數(shù)的九成，達到64個，而北上廣深四個一線城市也首次出現(xiàn)全面下跌的情況。房地產(chǎn)市場的普遍低迷由2014年初延續(xù)至今，銷售冷淡、庫存高企的局面始終未能緩解：數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1至7月擴大0.7個百分點；商品房銷售額41661億元，下降8.9%，降幅比1至7月擴大0.7個百分點；8月末，商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。搜房網(wǎng)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，上半年銷售金額排名前50位的上市房企中，近半數(shù)未能達成全年銷售目標的40%，金地（28%）、首創(chuàng)（24%）、萊蒙國際（24%）等甚至未達三成。因此，幾乎所有上市房企在其半年報中，都將“去庫存化”作為下半年的首要目標。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，只有加速產(chǎn)品開發(fā)銷售,快速回籠資金，才能繼續(xù)拿地，才能維持以相對較少的資金撬動多個項目同時滾動開發(fā)的野心?，F(xiàn)在庫存累積，出貨不暢，必然導致房企現(xiàn)金流短缺，拿地自然也就縮手縮腳。

　　當然，房企即便庫存居高不下，如果其他融資渠道暢通，也能在拿地之戰(zhàn)中一顯“英雄本色”。問題是，今年以來的貨幣政策一直實施的是“滴灌法”，而非“大水漫灌法”。定向降準也好，定向再貸款也罷，資金重點支持的對象都是“三農(nóng)”和小微企業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)以及棚戶區(qū)改造、高鐵投資等重點領域，資金滲流到房企的很少。不僅如此，受管理層加大對影子銀行監(jiān)管力度以及樓市拐點到來的影響，作為房企融資重要通道的房企信托貸款，也顯著萎縮。8月信托貸款減少515億元，同比少增1724億元；7月份減少158億元。

　　此外，以前頗受房企青睞的海外融資，今年不僅成本普遍上漲，融資難度也越來越大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年前7個月，中國房企海外融資規(guī)模達到424.33億美元，其中，7月份海外融資規(guī)模為56.6億美元，環(huán)比下滑幅度為40.79%。此外，從萬科等10家標桿房企國內(nèi)外融資的表現(xiàn)來看，7月份融資額度為50.37億元，環(huán)比下降63.74%。

　　一向“錢多多”的標桿房企，突然變得手頭拮據(jù)。拿地金額驟減，當不意外。

　　房企拿地金額驟減，雖然會影響未來樓市新增供應，但更值得警惕的是，它拉響了地方政府債務償付風險的警報。

　　眾所周知，2014年是地方政府性債務到期的高峰年份之一，有約3.56萬億元的債務到期。不僅如此，未來3年里，地方政府還有將近10萬億元的債務到期。由于債務集中到期，此時如果地價收入急劇減少，那么，地方政府將因為缺乏收入而可能出現(xiàn)償付危機，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性償付風險。據(jù)了解，上半年地方政府賣地收入為2.1萬億元，但7月份全國300個城市土地出讓金總額僅1475億元，環(huán)比減少15%，同比減少49%。地方政府賣地收入不斷下滑，倒逼部分城市不得不對限購政策松綁。

　　為了防止地方政府債務風險爆發(fā)，今年以來，管理層雙管齊下，未雨綢繆：一方面，今年將地方政府債券自發(fā)自還試點擴容到10個省份，推進陽光融資；另一方面，為改善房企融資環(huán)境，繼房企再融資、發(fā)行債券放開后，房企中票融資也擬放開，國研中心日前甚至建議“調(diào)整和完善房地產(chǎn)信貸政策”，這有望為開發(fā)商拿地提供流動性，從而支撐地價。

　　當然，這些辦法只能惠及少數(shù)地方政府以及具備中票融資條件的房企。但畢竟有關方面已經(jīng)意識到了問題所在，也知道房企拿地金額驟減對地方債償付意味著什么，而且已經(jīng)采取各種應對措施。從這個意義上說，日前有關方面突然放開房企中票融資，不應僅視為是改善房企融資環(huán)境，更是對拿地金額驟減的應對。

來源：金融時報

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