零售業(yè)再掀商業(yè)地產(chǎn)“淘金”潮 福兮禍兮？

　　消費(fèi)低迷下，中國(guó)本土零售大亨和外資零售大佬做出了一樣的判斷——加速開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

　　9月1日，沃爾瑪中國(guó)對(duì)外發(fā)布消息稱其在中國(guó)自行開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的購(gòu)物中心日前在珠海舉行了奠基儀式，該購(gòu)物中心計(jì)劃投資6億元，建筑面積約為10萬平方米。

　　9月10日，步步高集團(tuán)在長(zhǎng)沙啟動(dòng)體量達(dá)70萬平方米的長(zhǎng)沙梅溪新天地的全球招商大會(huì)，并發(fā)布步步高商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品體系的新成員——“新天地”。按計(jì)劃，步步高新天地項(xiàng)目在明后兩年將陸續(xù)開業(yè)13個(gè)，總建筑面積達(dá)617萬平方米。

　　更早前，旗下有食品、百貨、酒店等多板塊業(yè)務(wù)的雨潤(rùn)集團(tuán)宣布在2015年完成建設(shè)50個(gè)商業(yè)綜合體；2013年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的紅星美凱龍集團(tuán)旗下紅星商業(yè)表示將在2020年完成100個(gè)愛琴海購(gòu)物中心的建設(shè)；英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)投資100億元在北京、無錫、武漢開發(fā)購(gòu)物中心。

　　“跑馬圈地”

　　50億元的投資、70萬平方米的體量，步步高長(zhǎng)沙梅溪新天地正在刷新我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的新高度。

　　“新天地”是步步高集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品體系的新成員，9月10日在湖南長(zhǎng)沙正式發(fā)布。步步高集團(tuán)董事長(zhǎng)王填稱，“新天地”品牌定位在20萬平方米以上的商業(yè)綜合體。

　　梅溪新天地只是步步高明后兩年計(jì)劃開業(yè)的13座新天地項(xiàng)目的其中之一。

　　步步高集團(tuán)旗下步步高置業(yè)有限責(zé)任公司總裁周梁在步步高舉辦的招商大會(huì)上發(fā)布，到2017年5月，步步高將開業(yè)15座新天地項(xiàng)目，城市橫跨湖南、江西、四川、重慶、廣西、貴州、云南等中部及西南二三四線城市。

　　目前，步步高集團(tuán)完成自建、自營(yíng)、自持的商業(yè)綜合體面積已超過100萬平方米。

　　步步高也擁有對(duì)標(biāo)龍頭企業(yè)的自信和格局。其中一個(gè)細(xì)節(jié)是：步步高將新天地的發(fā)布選擇在萬達(dá)的酒店召開。王填坦言，在國(guó)內(nèi)最大商業(yè)地產(chǎn)商的“地盤”，步步高是要彰顯“對(duì)標(biāo)”的自信。

　　王填說，商業(yè)地產(chǎn)投資大，時(shí)間一長(zhǎng)，核心財(cái)務(wù)成本就高，布局因此需要快馬加鞭；萬達(dá)是因招租乏力而“被動(dòng)介入”商業(yè)的，而步步高則是積累了商業(yè)資源和運(yùn)營(yíng)實(shí)力，搶抓機(jī)遇是“水到渠成”。未來，步步高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將保持每年5個(gè)項(xiàng)目開業(yè)的開發(fā)速度。

　　相比步步高的自信，身為外資零售大佬的沃爾瑪對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)同樣野心在望，但目前的步子卻更為謹(jǐn)慎、低調(diào)。

　　按沃爾瑪中國(guó)公司的透露，沃爾瑪僅是在珠海以一個(gè)簡(jiǎn)單的奠基儀式宣告其首家購(gòu)物中心開始開工建設(shè)，并且計(jì)劃投資額是為個(gè)位數(shù)的6億元，體量為10萬平方米的社區(qū)型的中小型購(gòu)物中心。

　　去年9月，中國(guó)商報(bào)記者從沃爾瑪亞洲不動(dòng)產(chǎn)招商和資產(chǎn)管理副總裁潘麗君處獲悉獨(dú)家信息顯示，沃爾瑪在華自行投資開發(fā)購(gòu)物中心項(xiàng)目啟動(dòng)在2012年，其計(jì)劃在2至3年的第一階段的開發(fā)周期內(nèi)，開發(fā)出有4家購(gòu)物中心的資產(chǎn)包。

　　雖然沃爾瑪投資開發(fā)購(gòu)物中心的規(guī)模和速度遠(yuǎn)不及本土零售商，但鑒于沃爾瑪身為全球零售老大的影響力，其首家購(gòu)物中心的動(dòng)工有中外零售商悉數(shù)入陣“淘金”我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿性意義。

　　為何紛紛入局商業(yè)地產(chǎn)？

　　實(shí)際上，至沃爾瑪珠海投建購(gòu)物中心止，從在華的跨國(guó)零售商到全國(guó)性零售企業(yè)到區(qū)域零售商，要找到旗下沒有相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的零售商已成難事。

　　為何零售商都熱衷商業(yè)地產(chǎn)？道理很簡(jiǎn)單，零售業(yè)現(xiàn)金流充足，但利潤(rùn)微薄，近兩年，地價(jià)翻番兒漲帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)的租金也是水漲船高，零售業(yè)的微薄利潤(rùn)幾乎全部“貢獻(xiàn)”給了地產(chǎn)商。

　　王填告訴中國(guó)商報(bào)記者，步步高涉足商業(yè)地產(chǎn)是被逼出來的?！安讲礁呤且?yàn)樯虡I(yè)而做了地產(chǎn)”。

　　真正跨入商業(yè)地產(chǎn)后，王填更是發(fā)現(xiàn)，公司零售業(yè)務(wù)向上游地產(chǎn)物業(yè)的延伸賺回的不僅是新的豐厚的利潤(rùn)，商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)平臺(tái)還可以使步步高將集團(tuán)旗下超市、百貨、電器城、快時(shí)尚服裝、餐飲、娛樂休閑等自有零售業(yè)態(tài)整合其中實(shí)現(xiàn)同步擴(kuò)張，而等中西部區(qū)域覆蓋上十個(gè)量級(jí)的綜合體項(xiàng)目后，聚沙成塔的規(guī)模效應(yīng)初具，步步高在自身集團(tuán)內(nèi)就可形成一個(gè)自成循環(huán)體系的生態(tài)閉環(huán)。而“做生態(tài)”向來是成就企業(yè)商業(yè)模式的最高等級(jí)，如今電商領(lǐng)域的阿里巴巴、地產(chǎn)領(lǐng)域的萬科的發(fā)展路徑都莫不如此。

　　在長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略布局上，商業(yè)地產(chǎn)已被視為步步高高速成長(zhǎng)的加速器。截至2013年，步步高集團(tuán)已擁有400家實(shí)體零售業(yè)態(tài)門店，年銷售額達(dá)230億元，目前零售市場(chǎng)份額在湖南、廣西位列第一，江西位列第二。

　　而王填希望到2020年步步高能成為我國(guó)中西部地區(qū)市場(chǎng)份額的NO.1，整個(gè)集團(tuán)營(yíng)收邁入1000億元規(guī)模。截至2013年，除去天貓、京東等兩家線上電商企業(yè)，千億規(guī)模傳統(tǒng)商業(yè)集團(tuán)僅有蘇寧、國(guó)美、大商、華潤(rùn)、百聯(lián)五家。

　　顯然，步步高欲用六年時(shí)間追趕上巨頭們并將業(yè)績(jī)?cè)俜瓋煞?，投資商業(yè)地產(chǎn)比零售業(yè)來得更快、更有潛力。

　　沃爾瑪在入華18年后才姍姍來遲、首次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，也是受迫于租金的快速上漲和零售業(yè)低迷導(dǎo)致的增加新利潤(rùn)源的轉(zhuǎn)型需要。

　　盡管沃爾瑪中國(guó)區(qū)過去一年依賴改革取得逆勢(shì)增長(zhǎng)24.5%的業(yè)績(jī)，但其到2015年底之前將關(guān)閉的約25家在華門店的大比例數(shù)，以及仍顯頹勢(shì)的線下消費(fèi)形勢(shì)、被媒體曝光的食品安全事件、超市大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)受電商沖擊等都讓絕大部分依賴大賣場(chǎng)零售業(yè)務(wù)的沃爾瑪?shù)奈磥砻缮狭岁幱啊?/p>

　　不管是從提振企業(yè)信心還是從改善盈利結(jié)構(gòu)來看，沃爾瑪都急需發(fā)力新的業(yè)務(wù)來抵抗行業(yè)的不景氣。

　　早在2012年，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示，國(guó)內(nèi)零售企業(yè)超過半數(shù)都涉足商業(yè)地產(chǎn)，以此貼補(bǔ)零售主業(yè)的做法已經(jīng)蔚然成風(fēng)。在國(guó)際上，全球一半以上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是零售企業(yè)。

　　對(duì)沃爾瑪而言，自己投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也是為提速山姆會(huì)員店的中國(guó)布局。上個(gè)月，沃爾瑪宣布成立新的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)即沃爾瑪亞洲不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人夏必得（PeterSharp領(lǐng)帥的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)開發(fā)以山姆會(huì)員店為主力店的購(gòu)物中心，來支持山姆會(huì)員店更快擴(kuò)張。

　　山姆會(huì)員店是沃爾瑪具價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力和差異化競(jìng)爭(zhēng)力的倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員超市業(yè)態(tài)，但由于此前沃爾瑪在華一直主打購(gòu)物廣場(chǎng)業(yè)態(tài)，山姆會(huì)員店至今還僅為十家，后者還是近三年內(nèi)提速拓店的碩果。山姆店擴(kuò)張相對(duì)不快的原因也在于選址難，以及沃爾瑪對(duì)于物業(yè)的高要求。在美國(guó)，山姆店也基本都是購(gòu)地自建。

　　由此，面對(duì)超市大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)的逐漸飽和，倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店作為新業(yè)態(tài)展露的生命力，以及消費(fèi)者更青睞綜合體驗(yàn)為主的購(gòu)物中心“大盒子”業(yè)態(tài)，使得沃爾瑪也不得不“轉(zhuǎn)向”接軌我國(guó)零售業(yè)變化的節(jié)奏，嘗試將其優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)與消費(fèi)熱點(diǎn)相掛鉤。

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