房地產(chǎn)業(yè)仍扮演重要角色

　　就目前實際而言，沒有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，很難快速推進中國的城鎮(zhèn)化進程，房地產(chǎn)業(yè)依舊扮演著重要角色。不要說改革開放之初，即便是經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展30多年、地方財政收入與當年不可同日而語的今天，也沒有哪一個地方政府能夠做到依靠財政投入同時推進經(jīng)濟發(fā)展、維持城市運行和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　加快城鎮(zhèn)化進程無非通過舉債進行基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓睾?，一部分用于公共設(shè)施包括道路、綠地、公園等的建設(shè)，一部分用于招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，一部分用于生活與商業(yè)配套。第一部分的投入是無從回收的，第二部分僅能回收不到20%，回收投資的希望只能押在第三部分土地上。

　　這第三部分土地賣給誰？房地產(chǎn)業(yè)。這個發(fā)展模式歸結(jié)起來就是，政府借貸投入建設(shè)城市環(huán)境，城市環(huán)境吸引產(chǎn)業(yè)投資促進經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展增加個人收入，收入提高形成商品住房需求，商品住房市場支撐房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)商向政府競購房地產(chǎn)開發(fā)用地，政府回收資金償還銀行貸款。

　　從此角度來說，房地產(chǎn)業(yè)雖然不是城市的支柱產(chǎn)業(yè)，但卻是城鎮(zhèn)化的重要支撐。某種意義上，沒有房地產(chǎn)，就沒有中國的城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快的地方，城鎮(zhèn)化進程就快。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展慢的地方，城鎮(zhèn)化速度就慢。

　　談起地方發(fā)展，怎一個錢字了得。這里需要澄清兩個概念：一個是專家們時不時地散布一種論調(diào)，說地方政府以幾萬元把農(nóng)民的地征過來，一轉(zhuǎn)手就賣幾百萬元一畝，從中獲取暴利。土地投入有4筆錢，第一筆是征地款，一般是幾萬元到十幾萬元一畝；第二筆是地面附著物補償，包括農(nóng)民的房屋、樹木、青苗以及其它生產(chǎn)生活設(shè)施，平均到每畝地上約十幾萬到幾十萬元；第三筆是農(nóng)民拆遷安置，以西安為例，戶均新建按300平方米，每平方米造價3000元，共90萬元，按戶均4畝地，平均每畝地22.5萬元；第四筆是基礎(chǔ)設(shè)施配套與各種稅費，每畝地約20萬元。以上4筆加起來，每畝平均成本約50～70萬元。如果1/3用于房地產(chǎn)，2/3用于產(chǎn)業(yè)與配套，則房地產(chǎn)用地承擔的成本必須達到150～200萬元以上，政府才能實現(xiàn)財政平衡，超過部分則為土地盈利。

　　另一個是專家們不斷詬病的土地財政，說地方政府靠賣地過日子，地方政府債務(wù)過大已經(jīng)造成了銀行潛在風險。實際上，這是把地方政府負債與企業(yè)負債混為一談。

　　這兩者的本質(zhì)區(qū)別是，企業(yè)進行當期經(jīng)營核算，而地方政府則依靠土地的未來增值預(yù)期，所以說兩者沒有可比性。

　　土地財政的風險在于土地增值快慢，而土地增值的快慢則取決于工業(yè)、商業(yè)等實體產(chǎn)業(yè)聚集的速度與程度。判斷房地產(chǎn)業(yè)的泡沫及其風險，不能單看房子的價格高低、銷售快慢，關(guān)鍵要看它與實體產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系是否匹配。

　　指望商業(yè)房地產(chǎn)解決低收入者住房問題是一種幻想。住房如餐飲，須臾不可無，人人需解決。但并不是每個人都要去酒店、餐館吃飯。在這個世界上，即便是發(fā)達國家，也沒有一個國家靠商品房能解決低收入者的住房問題。商品房有兩重屬性，一是住房，二是資產(chǎn)。

　　在發(fā)達國家，購買商品房是進入有產(chǎn)階層的重要標志。他們解決低收入者住房問題的普遍性做法，是由政府提供僅收取象征性租金的廉租房，產(chǎn)權(quán)屬于政府，居住者只有使用權(quán)。商品房與廉租房界限清晰，不會像成本價房、限價房、經(jīng)濟適用房等對市場造成干擾。

　　房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是城鎮(zhèn)化的必由之路。房地產(chǎn)業(yè)要不要調(diào)控？當然需要。土地價格越來越高、政府收費有增無減、建筑材料及勞動力成本持續(xù)上升、無序競爭與蓄意惡炒五花八門，市場亂象應(yīng)該通過宏觀調(diào)控和法規(guī)細化加以匡正。

　　應(yīng)該看到，經(jīng)過十年調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代已經(jīng)結(jié)束，瘋狂發(fā)展基本趨向正常和理性。但中國的新型城鎮(zhèn)化剛剛啟動，大量的地、縣、鎮(zhèn)需要建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)依然需要扮演好自己的角色。

來源：中國建設(shè)報

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