商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”正當(dāng)時(shí)

　　近來(lái)，以萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科為代表的開(kāi)發(fā)商告別傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，紛紛開(kāi)啟了商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

　　很久以來(lái)，城市綜合體自我開(kāi)發(fā)管理是開(kāi)發(fā)商慣有的操作方式，尤以萬(wàn)達(dá)商業(yè)在全國(guó)各地興建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表。這種集投資、建設(shè)、管理等于一體的運(yùn)營(yíng)方式，固然能夠以住房銷售收入貼補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)部分，但是毫無(wú)疑問(wèn)這種模式會(huì)沉淀較多的資金，并影響到企業(yè)的資金鏈。

　　而在國(guó)外，成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式早已經(jīng)告別“重資產(chǎn)”，并進(jìn)入了“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)時(shí)代，因此業(yè)內(nèi)人士紛紛建議，為了商業(yè)地產(chǎn)的更好發(fā)展，應(yīng)該推出輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，即在城市綜合體或者商場(chǎng)興建之前與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，構(gòu)思設(shè)計(jì)好綜合體未來(lái)的發(fā)展方向，一起開(kāi)發(fā)，最終將其推向REITs。

　　領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)達(dá)不久前啟動(dòng)了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，即萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌。

　　而萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)也表示，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)購(gòu)物中心的沖擊巨大。而萬(wàn)科總裁郁亮也表示，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)將“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)，并將會(huì)像住宅一樣成為萬(wàn)科的一個(gè)主要業(yè)務(wù)。據(jù)悉，萬(wàn)科不會(huì)沿用傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，未來(lái)的盈利模式會(huì)直接建立在移動(dòng)互聯(lián)的基礎(chǔ)之上。

　　萬(wàn)達(dá)與萬(wàn)科同時(shí)向商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型在行業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議，知名企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的新探索能否一帆風(fēng)順？其他開(kāi)發(fā)商是否會(huì)持續(xù)跟進(jìn)？在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中又應(yīng)該注意些什么？

　　商業(yè)地產(chǎn)的新轉(zhuǎn)型

　　萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，好處在于沒(méi)有任何房地產(chǎn)的銷售行為，主要靠租金獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金流。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此前公布，其分別與中國(guó)光大控股有限公司的附屬公司光大安石北京房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司等四家機(jī)構(gòu)擬投資240億元，建設(shè)約20余座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為萬(wàn)達(dá)開(kāi)始了“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)新模式。

　　中國(guó)商報(bào)記者就此事聯(lián)絡(luò)萬(wàn)達(dá)方面，對(duì)方給予肯定的答復(fù)。

　　萬(wàn)達(dá)此番進(jìn)行“輕資產(chǎn)”新模式改造，并非是一時(shí)心血來(lái)潮的突發(fā)奇想。從以下幾個(gè)數(shù)據(jù)能看出萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型軌跡。記者從萬(wàn)達(dá)了解到，去年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)業(yè)24個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，累計(jì)開(kāi)業(yè)109個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)總租金收入116.8億元，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金110.8億元，同比增長(zhǎng)30.5%。

　　王健林表示：“最近幾年，萬(wàn)達(dá)非房地產(chǎn)的各項(xiàng)收入增幅均大大高于房地產(chǎn)銷售收入增幅，這是一個(gè)很好的現(xiàn)象。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金收繳率100%，連續(xù)第二年達(dá)到100%?！?/p>

　　“重運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)”已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步深度調(diào)整，以及開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊繃，行業(yè)利潤(rùn)空間逐漸被壓縮，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)必須要邁出的一步。萬(wàn)達(dá)商業(yè)在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中選擇了輕裝上陣，致力于住宅市場(chǎng)的萬(wàn)科也選擇了與互聯(lián)網(wǎng)相通的轉(zhuǎn)型發(fā)展方向，這兩家龍頭企業(yè)的示范帶頭作用不容小覷。

　　在談到商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型問(wèn)題時(shí)，王健林表示首先要力推輕資產(chǎn)模式?！斑^(guò)去萬(wàn)達(dá)成功靠的是城市綜合體，建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，旁邊配建一些公寓、寫(xiě)字樓、商鋪用來(lái)銷售，通過(guò)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這是重資產(chǎn)模式?，F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)要推一種輕資產(chǎn)模式，就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營(yíng)、慧云系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)都由萬(wàn)達(dá)自己做，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌，但所有投資由別人出，資產(chǎn)歸投資方。這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷售，是準(zhǔn)金融投資行為，萬(wàn)達(dá)與投資方從凈租金收益中分成?！?/p>

　　王健林所闡述的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，好處在于沒(méi)有任何房地產(chǎn)的銷售行為，主要靠租金獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金流。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中將不受樓市起伏變化，以及房?jī)r(jià)高低等因素影響。用王健林的話來(lái)說(shuō)，就是“經(jīng)濟(jì)周期熨平了，使收入更加穩(wěn)定”，這是目前國(guó)外常用的商業(yè)地產(chǎn)操作模式。

　　記者從萬(wàn)達(dá)方面了解到，目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正與海內(nèi)外多家投行、保險(xiǎn)以及基金進(jìn)行商務(wù)洽談。據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)將于2017年開(kāi)業(yè)的40家輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)合同已經(jīng)簽署。

　　穩(wěn)定現(xiàn)金流是關(guān)鍵

　　在現(xiàn)階段，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上缺少具有“能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流”的投資性物業(yè)。

　　如今的商業(yè)地產(chǎn)更加注重企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性的比重，為了抵抗外部的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，有效利用資源并快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化在這種背景下顯得尤其重要。

　　世邦魏理仕環(huán)球研究部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為：“目前在中國(guó)市場(chǎng)上，只有少數(shù)幾家開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)行。但是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)在國(guó)外已經(jīng)很成熟，其中以凱德模式最為盛行?！睋?jù)悉，凱德模式為集運(yùn)營(yíng)與投資于一體，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)同時(shí)作為投資管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理，在投資的開(kāi)始階段已經(jīng)設(shè)定好投資退出的機(jī)制，這是一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

　　此外，目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還存在著以運(yùn)營(yíng)商為核心、投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類資管模式及以投資機(jī)構(gòu)為核心、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式。

　　這三種輕資產(chǎn)模式是未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的大致發(fā)展方向。其實(shí)無(wú)論中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)往何處發(fā)展均要解決好一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題——如何打造穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　為了解決現(xiàn)金流的問(wèn)題，許多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商選擇“租售并舉”的模式，但這種模式的成功要依靠強(qiáng)大的資金實(shí)力、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)報(bào)告以及良好的市場(chǎng)收益。

　　陳仲偉指出，在現(xiàn)階段，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上缺少具有“能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流”的投資性物業(yè)。“許多公司將財(cái)報(bào)和賬面做得非常漂亮，但是仔細(xì)調(diào)查研究之后會(huì)發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有幾家房地產(chǎn)公司擁有能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)?！标愔賯フJ(rèn)為，“能夠擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流”恰恰是最終完成REITs的關(guān)鍵，也是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。

　　陳仲偉還指出，“有很多開(kāi)發(fā)商持有投資性物業(yè)，但是投資性物業(yè)并不都是能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的。一個(gè)能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)并不容易運(yùn)營(yíng)?！?/p>

　　“國(guó)外許多商業(yè)地產(chǎn)最終是奔著REITs去的，如果最終無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則在商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟之后，持有人會(huì)將商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓等打包出售?！标愔賯ケ硎?，目前中國(guó)沒(méi)有真正意義上的REITs。

　　輕資產(chǎn)破題高融資成本

　　在眾多商業(yè)地產(chǎn)尋找轉(zhuǎn)型機(jī)遇的當(dāng)下，應(yīng)該引導(dǎo)社會(huì)資金朝更健康的房地產(chǎn)投資模式靠攏。

　　日前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資成本越來(lái)越高，單純的持有型商業(yè)地產(chǎn)商無(wú)法實(shí)現(xiàn)類似住宅地產(chǎn)的資金高效運(yùn)轉(zhuǎn)模式。萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科率先開(kāi)啟了“輕資產(chǎn)”的運(yùn)營(yíng)模式，似乎尋找到了解決問(wèn)題的方法。

　　對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)貿(mào)系主任梁蓓在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度看，在眾多商業(yè)地產(chǎn)尋找轉(zhuǎn)型機(jī)遇的當(dāng)下，應(yīng)該引導(dǎo)社會(huì)資金朝健康的方向發(fā)展。梁蓓此前一直倡導(dǎo)建立健康的資本退出機(jī)制。

　　梁蓓認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商與機(jī)構(gòu)合作投資商業(yè)物業(yè)之前，應(yīng)該設(shè)計(jì)好商場(chǎng)的定位、升值空間、盈利點(diǎn)。然后通過(guò)租金、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等的調(diào)整，讓商業(yè)物業(yè)在資本市場(chǎng)上體現(xiàn)潛在價(jià)值，找到合理的價(jià)格定位，為最后的退出找到一個(gè)升值空間。她認(rèn)為，這是資本載體的戰(zhàn)略性投資轉(zhuǎn)移。

　　相比較國(guó)外成熟的金融操作模式，國(guó)內(nèi)的融資渠道以及機(jī)構(gòu)規(guī)模難以支持大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。在重資產(chǎn)或者輕資產(chǎn)的探索過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)外部的發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)水平考慮戰(zhàn)略性的選擇。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)都不存在誰(shuí)優(yōu)誰(shuí)劣的問(wèn)題，這是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的選擇性問(wèn)題。

　　而中國(guó)指數(shù)研究院華東分院研究總監(jiān)高院生則認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，行業(yè)利潤(rùn)空間被壓縮，轉(zhuǎn)型已成為房企順勢(shì)而為邁出的關(guān)鍵一步，“重運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)”也將成為眾多房企的共識(shí)。

來(lái)源：中國(guó)商報(bào)

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