房?jī)r(jià)的上漲是否侵蝕了制造業(yè)、擠壓了消費(fèi)？

　　一直以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲提高了生活成本和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，改變了資本、勞動(dòng)、土地等要素之間的相對(duì)價(jià)格，迫使生產(chǎn)者和消費(fèi)者做出反應(yīng)。那么，房?jī)r(jià)上漲是否惡化了企業(yè)生存環(huán)境，是否擠出了消費(fèi)？

　　10月22日，中國(guó)金融四十人論壇發(fā)布的《房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》報(bào)告認(rèn)為，房?jī)r(jià)與住房供給彈性存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，保持適當(dāng)?shù)墓┙o彈性，房?jī)r(jià)上漲伴隨著房屋供給顯著提高，則會(huì)給企業(yè)創(chuàng)造更多發(fā)展機(jī)會(huì)，正面影響更突出。此外，報(bào)告還認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲與消費(fèi)之間的關(guān)系模糊。

　　“保持適當(dāng)?shù)淖》抗┙o彈性會(huì)給企業(yè)創(chuàng)造更多發(fā)展機(jī)會(huì)”

　　首先，房?jī)r(jià)的上漲是否惡化了企業(yè)的生存環(huán)境？報(bào)告從房?jī)r(jià)增速和企業(yè)利潤(rùn)增速、企業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系進(jìn)行了考察。

　　從房?jī)r(jià)增速和企業(yè)利潤(rùn)增速兩個(gè)時(shí)間序列關(guān)系看，二者并非負(fù)相關(guān)，而是正相關(guān)。報(bào)告指出，由于房地產(chǎn)和工業(yè)利潤(rùn)都有較高的周期性特征，二者有周期意義上的正相關(guān)關(guān)系并不意外。作為最大的周期性部門(mén)，房?jī)r(jià)高漲時(shí)期往往也是宏觀經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期，這個(gè)期間的工業(yè)利潤(rùn)表現(xiàn)較好也在情理之中。周期性行業(yè)的特點(diǎn)是有漲有跌，拉長(zhǎng)時(shí)間看房?jī)r(jià)周期性波動(dòng)未必有利于企業(yè)。

　　房?jī)r(jià)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系是怎樣的？報(bào)告指出，房?jī)r(jià)上漲增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的要素成本，但是對(duì)于不同類(lèi)型企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響有顯著差異。對(duì)于市場(chǎng)定價(jià)能力較強(qiáng)的企業(yè)，房租或者勞工成本上升的結(jié)果往往是產(chǎn)品或者服務(wù)的價(jià)格上升，房?jī)r(jià)上漲對(duì)企業(yè)盈利的影響有限。對(duì)于市場(chǎng)定價(jià)能力較弱的企業(yè)，企業(yè)至少要用以下三種方式應(yīng)對(duì)。

　　一是改變產(chǎn)品/服務(wù)的要素投入密集度，比如用土地節(jié)約型技術(shù)代替現(xiàn)有技術(shù)，典型的例子是高房?jī)r(jià)地區(qū)更流行的快遞行業(yè)即是節(jié)省了城市中心地帶的用地；再比如中心城區(qū)商場(chǎng)轉(zhuǎn)化到郊區(qū)的大型購(gòu)物中心。二是加大研發(fā)力度，用其他方面的成本下降抵補(bǔ)房?jī)r(jià)上升帶來(lái)的成本上升。三是退出本地市場(chǎng)，退出本地市場(chǎng)的企業(yè)還面臨兩種選擇，轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)移到其他部門(mén)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，或者徹底退出之后資源閑置。只有在最后這種情況下，資源閑置，這才會(huì)帶來(lái)真正意義上的產(chǎn)出損失。

　　由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)普遍的壓力，并迫使企業(yè)做出調(diào)整，但是考慮到企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施后，房?jī)r(jià)上漲只是在非常特定的環(huán)境下才會(huì)帶來(lái)真正的產(chǎn)出損失。資源閑置和產(chǎn)出損失的大小取決于要素市場(chǎng)流動(dòng)性，如果房?jī)r(jià)上漲沖擊帶來(lái)的失業(yè)能夠很快在其他地方找到工作，損失更小，反之損失更大。

　　報(bào)告還指出，房?jī)r(jià)上漲刺激了房地產(chǎn)供給上升，以及由此帶來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施改善、城市擴(kuò)張和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。這也正是我們從過(guò)去幾十年中國(guó)城市化進(jìn)程中看到的普遍現(xiàn)象。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)可以從降低成本、提高專(zhuān)業(yè)化和生產(chǎn)率水平等多個(gè)角度改善企業(yè)的生產(chǎn)率，也改善了企業(yè)生存環(huán)境。一個(gè)與此相關(guān)的證據(jù)是隨著人口密度的不斷提高，企業(yè)的數(shù)量也隨之上升。當(dāng)每平方公里人口密度0-2500人的區(qū)域，企業(yè)數(shù)量在0-87家之間；人口密度2500-5000人之間的區(qū)域企業(yè)數(shù)量在88-238家之間；人口密度5000人以上的區(qū)域企業(yè)數(shù)量達(dá)到340家。所以越是人口密集地區(qū)，對(duì)企業(yè)的吸引力越大。

　　報(bào)告的執(zhí)筆人、社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張斌表示，房?jī)r(jià)上漲一方面給企業(yè)帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)成本上升的負(fù)面影響，另一方面也給企業(yè)帶來(lái)源自規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)遇。“綜合兩方面的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響關(guān)鍵取決于房地產(chǎn)的供給彈性。供給彈性過(guò)低，房?jī)r(jià)上漲但是房屋供給沒(méi)有提高，難以帶來(lái)城市擴(kuò)張和規(guī)模經(jīng)濟(jì)收益，房?jī)r(jià)上漲的負(fù)面影響更突出；保持適當(dāng)?shù)墓┙o彈性，房?jī)r(jià)上漲伴隨著房屋供給顯著提高，不僅接下來(lái)的房?jī)r(jià)上漲得到遏制，城市化進(jìn)程也有明顯推進(jìn)，對(duì)企業(yè)創(chuàng)造了更多發(fā)展機(jī)會(huì)，正面影響更突出。”張斌說(shuō)，房?jī)r(jià)與企業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)關(guān)系，與住房供給彈性則是顯著的正相關(guān)關(guān)系。

　　“房?jī)r(jià)上漲與消費(fèi)之間的關(guān)系模糊”

　　其次，房?jī)r(jià)上漲和居民消費(fèi)之間的關(guān)系是怎樣的，前者是否擠壓了后者？

　　報(bào)告指出，房?jī)r(jià)上漲增加了購(gòu)房和租房家庭的負(fù)擔(dān)。特別是對(duì)于中低收入群體，住房支出相對(duì)收入而言過(guò)高。一種普遍的擔(dān)心是高房?jī)r(jià)擠出了其他方面的購(gòu)買(mǎi)力。這種現(xiàn)象在很多家庭存在，但從總意義上看高房?jī)r(jià)是否擠出了消費(fèi)，則需要更進(jìn)一步研究。

　　從房?jī)r(jià)增速和居民消費(fèi)增速兩個(gè)時(shí)間序列關(guān)系看，二者是正相關(guān)。這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲往往也伴隨著信貸上漲、資產(chǎn)價(jià)格上漲，刺激全社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力增加。這些周期性的收入效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)上漲對(duì)部分家庭的消費(fèi)擠出，因此房?jī)r(jià)增速與消費(fèi)增速正相關(guān)。拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候消費(fèi)也漲，房?jī)r(jià)跌的時(shí)候消費(fèi)也跌，房?jī)r(jià)與消費(fèi)在周期波動(dòng)意義上的正相關(guān)關(guān)系并不能作為房?jī)r(jià)上漲有助于消費(fèi)的證據(jù)。

　　房?jī)r(jià)與消費(fèi)之間跨越周期的長(zhǎng)期看，兩者的關(guān)系是怎樣的？報(bào)告指出，房?jī)r(jià)上漲改變了居民生活中各種支出的相對(duì)價(jià)格，對(duì)不同家庭消費(fèi)支出的影響有顯著差異。家庭部門(mén)面臨著住房支出還是其他消費(fèi)支出的選擇。住房作為生活中的必需品，不同家庭面臨著顯著差異的需求替代彈性，已經(jīng)有穩(wěn)定居住地的家庭需求替代彈性相對(duì)較高，沒(méi)有穩(wěn)定居住地的家庭則缺乏需求替代彈性。對(duì)于缺乏需求替代彈性的家庭，房?jī)r(jià)上漲將迫使家庭不得不增加住房相關(guān)的開(kāi)支，并因此擠壓其他消費(fèi)。對(duì)其他消費(fèi)的擠出程度取決于該城市的住房供給彈性，較高的住房供給彈性下房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)住房供給顯著改善，住房開(kāi)支增長(zhǎng)有限，對(duì)其他消費(fèi)的擠出也有限；較低的住房供給彈性下，住房開(kāi)支增長(zhǎng)更大，對(duì)其他消費(fèi)的擠出也更顯著。

　　“除了房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)，還應(yīng)該考慮房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，房地產(chǎn)供給改善，城市化率水平提高以及由此帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)和收入水平提升，這會(huì)對(duì)消費(fèi)形成正面的影響。”張斌說(shuō)，綜合兩方面因素考慮，房?jī)r(jià)上漲與消費(fèi)之間的關(guān)系模糊。用跨越周期的十年平均數(shù)據(jù)來(lái)看，跨越周期的房?jī)r(jià)增速和消費(fèi)增速存在微弱的正相關(guān)關(guān)系。（侯潤(rùn)芳）

　　轉(zhuǎn)自：新京報(bào)

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