剛需時(shí)代下養(yǎng)老地產(chǎn)三大問題待破解

　　面對人口的快速老齡化及商品房去庫存壓力大，被稱為“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被房企視為新金礦,一些嗅覺敏銳的地產(chǎn)商開始跑馬圈地，不惜斥巨資打造養(yǎng)老項(xiàng)目。面對如此大的市場需求，是否意味著養(yǎng)老地產(chǎn)的剛需時(shí)代正在悄然來臨？

　　養(yǎng)老地產(chǎn)成“大蛋糕”

　　日前，由中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主辦的中國老年住區(qū)百城（企業(yè)）聯(lián)動(dòng)計(jì)劃暨養(yǎng)老e智庫啟動(dòng)儀式在人民大會(huì)堂舉辦，來自全國各地的養(yǎng)老服務(wù)界人士600余人就國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營管理模式等話題展開探討。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年我國60歲以上老年人口已突破2.12億人，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)15%以上。到2020年，我國老年人口數(shù)量將達(dá)到2.6億人，失能和半失能老年人口將突破4600萬，老年人在生活照料、醫(yī)療衛(wèi)生、康復(fù)護(hù)理等方面的需求正在不斷增加，中國養(yǎng)老地產(chǎn)孕育著巨大商機(jī)?；诖?，花樣年集團(tuán)總裁潘軍稱：“中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場在未來30年是中國房地產(chǎn)市場最具有吸引力的一部分?！痹缜熬G城董事長董衛(wèi)平也曾表示養(yǎng)老地產(chǎn)是綠城集團(tuán)必須要努力做成的事業(yè)。

　　然而，中國現(xiàn)有養(yǎng)老物業(yè)存量較為有限且品類相對單一。在意識(shí)到養(yǎng)老物業(yè)嚴(yán)重匱乏之后，中央政府出臺(tái)了若干政策，其中要求政府與社會(huì)力量共同參與，同時(shí)也鼓勵(lì)境外投資者及國內(nèi)私營企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

　　全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際研究發(fā)現(xiàn)，對發(fā)展商及投資者而言，市場上存在著大量的發(fā)展機(jī)遇，尤以中國一線城市為甚。在北京、上海及廣州三大城市中，65歲及以上的人口數(shù)量要高于全國平均水平，并逼近美國、英國及日本的水平。同時(shí)，一線城市家庭人均可支配收入較高，通常為獨(dú)生子女家庭，且對醫(yī)療護(hù)理的要求相對較高。這些因素將引發(fā)未來數(shù)十年內(nèi)市場對養(yǎng)老物業(yè)的強(qiáng)勁需求。然而，這一細(xì)分市場在廣義房地產(chǎn)市場中仍處于起步階段，盡管一些發(fā)展商和投資者已嘗試了多種商業(yè)模式，但目前尚未出現(xiàn)最佳的盈利模式。

　　據(jù)中國商報(bào)記者了解，在國外有很多方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)，比如美國佛羅里達(dá)的太陽城、日本港北新城等都已經(jīng)具備豐富、成熟的開發(fā)模式。

　　相比之下，盡管國內(nèi)已有部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入到了正式運(yùn)營階段，但相比海外成熟市場，擁有廣袤市場的國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)不過才是“小荷才露尖尖角”。而且國內(nèi)諸多房地產(chǎn)開發(fā)商還處于產(chǎn)品、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的初級(jí)階段，尚無擁有真正成熟的模式，也沒有以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的上市公司。

　　面臨的三大難題

　　養(yǎng)老地產(chǎn)，這塊房企紛紛爭搶的蛋糕看似很“香甜”，但吃起來并不是那么“可口”。在養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過程中，存在政策支持不足、盈利模式不明確、養(yǎng)老服務(wù)需改進(jìn)三大問題，有待各方破解。

　　建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長劉志峰在會(huì)議上介紹，老年住區(qū)工作之前業(yè)內(nèi)已有所推動(dòng)，但是總體上仍處于探索階段，需要研究的問題也不少。既有金融、土地、稅收等扶持政策不配套的問題，也有少數(shù)項(xiàng)目規(guī)模過大、檔次過高、空置率高的問題。未來，隨著養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的不斷建立完善，居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老一體化發(fā)展是必然趨勢。

　　劉志峰表示，企業(yè)在開發(fā)建設(shè)新的小區(qū)時(shí)，除了按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施外，配建一定比例的養(yǎng)老公寓也是明智選擇。近兩年，萬科、保利在這方面邁出了重要一步。今后養(yǎng)老公寓通過小型化、連鎖化經(jīng)營來獲取市場份額、提高市場競爭力，也可與中國老年住區(qū)百城（企業(yè)）建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將養(yǎng)老公寓中的空置床位出租給旅居的健康老人，設(shè)定一個(gè)租賃期限，只要交通便捷，配套管理到位，價(jià)格又合理，肯定有市場。

　　多位房企人士、業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，現(xiàn)有政策支持不足影響了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。克而瑞信息集團(tuán)養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展中心項(xiàng)目總監(jiān)高淑萍認(rèn)為，“我國的現(xiàn)有政策主要是對于非營利性機(jī)構(gòu)給予一定優(yōu)惠，而房企做養(yǎng)老地產(chǎn)屬于營利性機(jī)構(gòu)，得不到政策給予的優(yōu)惠。”

　　“房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，在拿地、稅收、貸款等方面難以享受到政策給予的優(yōu)惠。這與房企做商品住宅、金融商業(yè)基本上沒有太大區(qū)別，但養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利卻比出售商品住宅、經(jīng)營金融商業(yè)要困難得多?！币晃环科笕耸繉χ袊虉?bào)記者表示。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)老年住區(qū)委員會(huì)專家陸松濤認(rèn)為，盡管我國的政策對房企做養(yǎng)老地產(chǎn)支持不足，但是部分地方政策已然有所突破，比如浙江就規(guī)定商業(yè)服務(wù)用地可以納入養(yǎng)老用地范疇。地方政策的松動(dòng)對于房企做養(yǎng)老地產(chǎn)是一種利好。

　　據(jù)中國太陽城董事局主席朱鳳泊介紹，北京太陽城已經(jīng)連續(xù)4年實(shí)現(xiàn)盈利了。但據(jù)中國商報(bào)記者從居住在北京太陽城的老人們處得來的反饋顯示，北京太陽城社區(qū)還有一些服務(wù)差強(qiáng)人意，但比該社區(qū)做得更好的養(yǎng)老社區(qū)也很鮮見。高淑萍透露，像北京太陽城這樣實(shí)現(xiàn)盈利的項(xiàng)目并不多，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)投資成本很高，但回報(bào)率卻很低，有的項(xiàng)目甚至是在賠本經(jīng)營。

　　“目前有些養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營已然陷入困境，但是這些項(xiàng)目的開發(fā)商仍然在扛著，其原因是因?yàn)樗麄円坏┏烦鰧⒀緹o歸。但是如何建立有效的盈利模式，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，已成為亟待解決的問題?！碧柍嵌戮种飨禅P泊如是說。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作大致分為三個(gè)環(huán)節(jié)，即投資、開發(fā)及運(yùn)營。高力國際研究部認(rèn)為，隨著更多市場參與者的加入以及消費(fèi)者對養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)需求的日益提升，養(yǎng)老地產(chǎn)市場中運(yùn)作環(huán)節(jié)的分工將日益明確，商業(yè)盈利模式將更加多樣化。其中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)具備龐大的資金儲(chǔ)備，并且可以接受較長的資金回報(bào)周期，因此最適合參與投資環(huán)節(jié)；房地產(chǎn)發(fā)展商在獲取土地、了解市場以及項(xiàng)目建設(shè)及銷售方面具有一定的優(yōu)勢，較適合參與開發(fā)環(huán)節(jié)；而養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)則更適合參與項(xiàng)目的后期運(yùn)營。

　　在眾多二三線城市中，各類市場參與者還面臨養(yǎng)老物業(yè)用地周邊基礎(chǔ)及配套設(shè)施有待完善、養(yǎng)老用地及物業(yè)交易與轉(zhuǎn)讓機(jī)制不明確以及管理辦法欠缺等基礎(chǔ)性問題。面對這些挑戰(zhàn)，中國二三線城市的養(yǎng)老地產(chǎn)市場尚需更長時(shí)間的培育。

　　北京大學(xué)中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心秘書長王軍紅在接受記者采訪時(shí)表示，地產(chǎn)商做持有型養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)面臨著很多困難。首先是成本太高，目前還沒有專門面向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地出讓。配套設(shè)施在初期投入也很高，初期哪怕只有一位老人入住，相應(yīng)的醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理等設(shè)施都要配套齊全。其次，沒有相關(guān)的金融產(chǎn)品支持，退出路徑有限。依靠租金收益，其回報(bào)周期在10年至15年，這對開發(fā)商而言將是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。

　　積極探索發(fā)展方式

　　受經(jīng)濟(jì)下行和地產(chǎn)調(diào)控影響，房企紛紛向多元化突圍,被稱為“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，被房企視為新金礦,一些嗅覺敏銳的地產(chǎn)商開始跑馬圈地，不惜斥巨資打造，個(gè)個(gè)堪稱大手筆。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱：“未來養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要長期運(yùn)作，政府在政策及稅費(fèi)制度上應(yīng)該提前構(gòu)建，這樣開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行操作的時(shí)候才會(huì)真正用心搞好項(xiàng)目經(jīng)營，而非只是追求短期內(nèi)的投資回報(bào)和利潤。另一方面，之前一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施落后，服務(wù)及費(fèi)用參差不齊，且由于長期護(hù)理經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致不愿接收入住前就已失能的老人?！睆埡陚ケ硎?，如果沒有改變，養(yǎng)老地產(chǎn)看似市場“蛋糕”大，但風(fēng)險(xiǎn)依舊不小。

　　易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱也表示：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不管怎么難做，由于未來有巨大市場，首先需要順勢而為，跟著市場、政策、需求的變化，一步步去推進(jìn)?？梢灶I(lǐng)先一步，但千萬別超前太多；可以付點(diǎn)學(xué)費(fèi)，但不要賭上身家；可以在一線城市探索，但千萬別在二三線城市圈地；可以整合資源，但不要樣樣都自己干；可以在部分細(xì)分領(lǐng)域（比如護(hù)理醫(yī)療服務(wù)）深入探索，但不要遍地開花?！?/p>

　　發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，房企還有很長的一段路要走。在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，有些企業(yè)、專家在嘗試探索新的發(fā)展方向，多數(shù)房企還是看得多，動(dòng)得少。在國內(nèi)第一批實(shí)踐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中國太陽城董事局主席朱鳳泊分析認(rèn)為，“養(yǎng)老地產(chǎn)走輕資產(chǎn)之道是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，進(jìn)入資本市場。事實(shí)上，中國太陽城已經(jīng)在整合有一定盈利能力的項(xiàng)目，計(jì)劃聯(lián)合上市。這樣上市的成功幾率會(huì)更大?！?/p>

　　“房企可以在自己開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)之上，建立O2O養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)，為本小區(qū)以及周邊小區(qū)老人提供上門服務(wù)?！备呤缙颊f，“通過延伸養(yǎng)老服務(wù)鏈條，找到新的盈利點(diǎn)，形成規(guī)模效應(yīng)，才能在激烈的市場競爭中贏得一席之地?！?/p>

　　在王軍紅看來，房地產(chǎn)商做養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有找到成熟的模式，重要原因還是資金周期不匹配。支撐房地產(chǎn)開發(fā)的銀行貸款多為短期資金，而養(yǎng)老地產(chǎn)需要長期資金。地產(chǎn)商無法沉淀大量資金進(jìn)行持續(xù)運(yùn)營，只能通過出售產(chǎn)權(quán)來回籠資金，養(yǎng)老地產(chǎn)必然會(huì)淪為“賣房”的概念。

　　“真正做好養(yǎng)老地產(chǎn)，思路需要從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)換到養(yǎng)老服務(wù)的運(yùn)營上來，也就是探索到底該如何經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)。”王軍紅說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于養(yǎng)老服務(wù)，而國內(nèi)大多數(shù)資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的理解，還是在以“養(yǎng)老”概念賣房，多數(shù)投資者只關(guān)注開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務(wù)本身。（本報(bào)記者賀陽）

來源：中國商報(bào)

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