房地產(chǎn)市場年中看：整體降溫態(tài)勢未變

　　今年以來，“房住不炒”原則愈發(fā)深入人心，樓市長效機制的設(shè)置也提上了日程。在此背景下，今年上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？

（資料圖片 來源互聯(lián)網(wǎng)）

　　樓市：調(diào)控從嚴基調(diào)持續(xù)

　　今年上半年，樓市政策仍然延續(xù)從嚴的態(tài)勢。

　　來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年樓市調(diào)控政策高達192次，相比去年上半年的116次調(diào)控，增加了65%。今年6月，各地樓市調(diào)控持續(xù)，全國超過25個城市發(fā)布了調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容多達32次。

　　此外，“限制企業(yè)購房”也成了今年上半年樓市調(diào)控的亮點。今年6月24日，西安市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》，提出暫停企事業(yè)單位購買住房，防止以企業(yè)名義投機炒房。西安也因此成為全國首個提出暫停以企業(yè)名義購房的城市。緊接著，6月25日，長沙也發(fā)布樓市新政，提出暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。6月26日，杭州市房管局宣布暫停向企事業(yè)單位及其他機構(gòu)銷售住房，包括新房及二手房。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，樓市政策密集發(fā)布的核心原因是部分城市房價出現(xiàn)了波動。雖然一二線熱點城市房價依然平穩(wěn)，但是三四線城市房價卻出現(xiàn)了波動。“逢漲必查是今年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的主因，房地產(chǎn)調(diào)控的方向不變，平穩(wěn)依然是趨勢。”上述人士表示。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年下半年，樓市調(diào)控力度會全面超過上半年，調(diào)控升級措施將不斷推出，住建部等多部門所進行的政策監(jiān)管將是下半年市場的主要特征，市場將在政策推動下逐漸平穩(wěn)。

　　土地：“分化”成關(guān)鍵詞

　　近日，有多家機構(gòu)發(fā)布了2018年上半年土地市場的監(jiān)測報告，“分化”成為了土地市場的關(guān)鍵詞。

　　來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的300個城市中，一線城市土地市場降溫明顯。今年上半年，一線城市土地成交面積為1207萬平方米，同比增加了3%；土地出讓金為1837億元，同比減少了23%；樓面均價為7051元/平方米，同比下降了21%。

　　與一線城市相比，二線城市則呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，在300個城市中，二線城市土地成交面積和土地出讓金分別同比增加了31%和33%，但土地成交價則同比持平。

　　而三四線城市則量價齊漲。來自中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三四線城市土地成交量為7397宗，成交面積達30248萬平方米，同比增加了25%；土地出讓金達7538億元，同比大增43%；土地成交樓面均價為1458元/平方米，同比上漲了10%。

　　此外，來自易居研究院的報告顯示，今年上半年，40個典型城市土地市場量增價跌，土地成交面積同比增長了18%，土地成交均價同比下跌了13.2%，溢價率保持低位。在土地出讓金方面，40城土地出讓金達到10453億元，盡管14.4%的增速比前一年大幅下降，但總額仍創(chuàng)下了歷史新高。

　　分析指出，從結(jié)構(gòu)來看，受調(diào)控影響，一線城市降溫明顯，加大供應(yīng)的二線城市量升價穩(wěn)，而在市場輪動效應(yīng)和棚改政策利好雙重作用下，三線城市則量升價漲。

　　從整體來看，今年上半年40城土地市場維持了降溫態(tài)勢。

　　易居研究院研究員詹毅凡預(yù)測，土地市場將在下半年降溫。一方面，由于三四線城市的土地市場競爭變得更為激烈，地價屢創(chuàng)新高，將導(dǎo)致房企做拿地選擇時更為謹慎。另一方面，由于金融環(huán)境的收緊，房企的拿地行為將受到資金的制約。同時，房企的土地儲備在近一年來已經(jīng)有了較大的增長，拿地尤其是以高價拿地的主動性在下降。此外，由于一二線城市土地市場在嚴厲的調(diào)控措施下逐漸走弱，房企將拿地重點轉(zhuǎn)移到了三線城市，而在調(diào)控政策不放松的背景下，三線城市土地市場很難一路“高歌”。

　　房企：強者愈強態(tài)勢明顯

　　今年上半年，共有138家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過50億元，較去年增加了12家；銷售額合計49743億元，平均銷售額為361億元，同比增長了25.6%；市場份額提升了15.2個百分點，達到76.4%，行業(yè)集中度進一步提升。

　　分陣營來看，“強者愈強”態(tài)勢明顯。1000億元以上超級陣營共七家，銷售額增速為32.5%，規(guī)?；瘍?yōu)勢持續(xù)凸顯，其中碧桂園、恒大、萬科分別突破了4000億元、3000億元、3000億元大關(guān)，逐步拉大了與其他企業(yè)的差距。

　　另一方面，中間陣營加速奔跑，200億元至500億元企業(yè)增長迅猛。今年上半年，伴隨城市群產(chǎn)業(yè)吸聚力的凸顯，部分二線及三四線市場需求快速釋放，品牌房企加大了推盤力度，實現(xiàn)了銷售額與銷售面積的雙增長，其中超級陣營持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，第二三陣營的增長最為迅猛，規(guī)?；铀?。

　　在拿地方面，今年上半年，碧桂園花了884億元、萬科花了723億元、保利地產(chǎn)花了615億元。值得一提的是，上述三家企業(yè)，以任何一家的買地金額來看，都相當于一家中型房企一年的銷售金額。伴隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，規(guī)模化依然是房企撇不開的情結(jié)，房企在業(yè)績競賽中加速奔跑，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績依然重要。

　　來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在碧桂園、萬科、保利之后，是龍湖、中海、華潤置地、旭輝、綠地、中梁和中南置地。TOP10房企1至6月拿地總額為4784億元，占TOP50企業(yè)的44.7%。

　　與往年相比，房企拿地更趨理性，高價地的現(xiàn)象大大減少，流標流拍現(xiàn)象也有所增多。值得一提的是，資金依然是房企拿地的瓶頸，在目前的融資環(huán)境下影響更為顯著。

　　對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，房企整體面臨的市場形勢并不樂觀。下半年可能品牌房企的銷售總規(guī)模和市場集中度還會提高，但是企業(yè)的利潤也會降低。一方面，在一線城市和強二線城市中，開發(fā)商的資金回籠速度要求比較高，房企在拿到預(yù)售許可的時候必然會被“砍”，出現(xiàn)虧損或者不賺錢的情況。另一方面，三四季度是整個民營開發(fā)企業(yè)資金壓力最大的時候，這時企業(yè)為了回款，迫不得已會降價銷售。另外，下半年個別企業(yè)可能會出現(xiàn)嚴重的資金斷裂情況，除非是被其他的房企或者金融機構(gòu)收購，注入資金。“據(jù)了解，在排名前20位的房企之中，資金面緊張的有差不多一半。”

　　嚴峻的市場形勢往往也是洗牌的最佳時期。張宏偉認為，未來一到兩年，市場集中度會迅速增加。在市場格局即將成定局的時候，每個企業(yè)都會盡可能地去爭取市場份額。另一方面，下半年還有目標，對于排名靠前的房企來說，目標的實現(xiàn)和職業(yè)經(jīng)理的考核掛鉤，而跟調(diào)控和資金鏈緊張沒有關(guān)系。在目標驅(qū)動模式之下，房企都會想方設(shè)法去完成規(guī)模增長。（宋興國陳淑貞）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報
 

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