在通州東南部，沿著張采路向南，一過(guò)東六環(huán)，車道兩側(cè)的風(fēng)景從綠樹成蔭陡然變成許多排不斷向遠(yuǎn)處延伸的歐式風(fēng)格住房。這個(gè)被道路分割為東西兩片的區(qū)域，是張家灣村，但它有一個(gè)更廣為人知的名字——太玉園，這里是北京乃至全國(guó)最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)。
8月31日，太玉園附近的中介人員李先生拿出手機(jī)，花了三五分鐘翻出一個(gè)網(wǎng)頁(yè)鏈接，神秘地向前來(lái)探訪的《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“你看這是剛發(fā)的政策，小產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)正啦，過(guò)幾天估計(jì)房?jī)r(jià)就漲了！”
他口中的“政策”，指的是8月28日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)外發(fā)布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(下稱《方案》)，在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
不過(guò)現(xiàn)實(shí)并非如此。國(guó)土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人8月30日表示，集體租賃住房與小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)是依法依規(guī)，一個(gè)違法違規(guī)，不能混為一談。多位專家均向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這一政策并不意味著小產(chǎn)權(quán)房會(huì)因此徹底轉(zhuǎn)正，而是延續(xù)了7月底以來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的調(diào)控動(dòng)向，向租房市場(chǎng)釋放土地增量，以改變住房租售體系結(jié)構(gòu)。
不發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，而給人們以小產(chǎn)權(quán)房一般的物美價(jià)廉的居住體驗(yàn)。這一次，除了政策，真材實(shí)料的土地也進(jìn)入了租房市場(chǎng)。
集體土地制改革破冰
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，這個(gè)政策開了一個(gè)先河，即集體土地首次可以不通過(guò)國(guó)家征收就直接進(jìn)入市場(chǎng)。
多位土地方面的專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，《方案》中的兩個(gè)關(guān)鍵詞是“租賃”、“集體建設(shè)用地”。眾所周知，中國(guó)的土地制度是二元化的，分為國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)村集體土地，前者可以入市交易，后者則不能入市交易。
在此框架下，中國(guó)沿用了20多年“政府征地—土地拍賣—開發(fā)商開發(fā)”的體制，好處是能為城鎮(zhèn)化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但壞處也是有目共睹的，因政府壟斷土地供應(yīng)，房?jī)r(jià)、地價(jià)居高不下。
而《方案》中規(guī)定，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。政府以及開發(fā)商的環(huán)節(jié)省去后，租房成本也會(huì)隨之大大降低。
那么，可以投入市場(chǎng)的土地有多少呢？據(jù)2016年底國(guó)土部發(fā)布的消息，截止到2015年年底，全國(guó)31個(gè)省、區(qū)、市農(nóng)用地面積是96.82億畝，建設(shè)用地面積5.79億畝，未利用地39.57億畝。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這次出臺(tái)的《方案》對(duì)原有的集體土地政策改動(dòng)很多，之后相關(guān)的法律條文有望進(jìn)一步修正或調(diào)整。并且，其本身也反映了固有的城鄉(xiāng)二元土地模式在發(fā)生變化，對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)的關(guān)注增多，也會(huì)使得城鄉(xiāng)之間的差異減少。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛也對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這次出臺(tái)的集體土地租賃政策，與最近的一系列促進(jìn)租賃市場(chǎng)的政策指向相同，主要是基于解決長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)發(fā)展起來(lái)的以售為主的住房供應(yīng)體系，在城鎮(zhèn)化加速期和大規(guī)模人口流動(dòng)背景以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新階段居民居住方式多樣化的情況下，對(duì)住房租賃需求的現(xiàn)實(shí)嚴(yán)重錯(cuò)配問(wèn)題。但同時(shí)，因?yàn)樯婕暗搅宿r(nóng)村集體土地所有制，或許遠(yuǎn)期可以在集體土地制度改革方面達(dá)到開山或者化冰的作用。
與小產(chǎn)權(quán)房“形似神不似”
土地增量雖然打開了，但市場(chǎng)需求仍然是要考慮的問(wèn)題。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這一政策對(duì)投放到租賃市場(chǎng)的集體用地位置要求還是很高的，好位置的空缺閑置的土地不多，差位置的租賃需求不多。他進(jìn)一步指出，目前最重要的是如何利用不能公開招拍掛的集體用地。過(guò)去很多年，雖然通過(guò)招拍掛的過(guò)程產(chǎn)生了一些“地王”，但這種形式確實(shí)公開且透明。而集體產(chǎn)權(quán)出租，雖然不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，但使用過(guò)程中，最后收益如何分配，哪部分人群獲益是個(gè)問(wèn)題。如果利用不好，反而有可能跑偏成小產(chǎn)權(quán)房。
所謂小產(chǎn)權(quán)房，并不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念。20世紀(jì)末21世紀(jì)初，隨著城市化進(jìn)程的加快，房?jī)r(jià)大幅攀升，開發(fā)商逐漸把目光轉(zhuǎn)移到大片未開發(fā)的集體所有土地上，與一些鄉(xiāng)村合作，繞過(guò)正常土地市場(chǎng)，不經(jīng)過(guò)招拍掛程序，不改變土地性質(zhì)，直接建設(shè)商品房公開出售。這些在非住宅用地上建起來(lái)，又無(wú)法變更土地用途因而不能合法買賣的住宅，就被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。
因此，這類住房普遍成本不高，售價(jià)低廉。記者探訪太玉園發(fā)現(xiàn)，均價(jià)在兩萬(wàn)多一平米左右，而周圍的70年大產(chǎn)權(quán)住宅，便宜的也要五六萬(wàn)/平方米，距離通州副中心近的已經(jīng)漲到七八萬(wàn)/平方米。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管政府近年嚴(yán)令從網(wǎng)絡(luò)上撤下小產(chǎn)權(quán)房租賃房源，但太玉園的租房市場(chǎng)還是十分緊俏。在記者探訪的兩家中介公司當(dāng)中，都沒(méi)有可租賃的房源。“這邊房源緊張，空出一套立刻就租出去了。”一位中介人員說(shuō)。
對(duì)于屢禁不絕的小產(chǎn)權(quán)房，這一次《方案》的出臺(tái)是否能蹚出治理的新路？
“對(duì)小產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策是一把雙刃劍。”倪鵬飛表示。一方面，正規(guī)的租賃住房大規(guī)模推出，且“物美價(jià)廉”，會(huì)負(fù)面影響非正規(guī)的小產(chǎn)權(quán)的出售和租賃價(jià)格；另一方面，這個(gè)制度的實(shí)施預(yù)示著進(jìn)展緩慢的農(nóng)村集體建設(shè)用地土地制度改革有可能開始推進(jìn)，也許會(huì)為進(jìn)一步解決現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)住房問(wèn)題帶來(lái)希望，以及探索一些合適的辦法。
而事實(shí)上，《方案》旨在有效地緩解住房的供需矛盾。國(guó)土部土地利用管理司副司長(zhǎng)陳國(guó)慶解讀《方案》時(shí)強(qiáng)調(diào)，這次試點(diǎn)的租賃住房建設(shè)，符合規(guī)劃、依法審批，有不動(dòng)產(chǎn)登記作保護(hù)，只租不售，與過(guò)去的小產(chǎn)權(quán)房不能混為一談。
“上海房產(chǎn)項(xiàng)目的全持有、北京共有產(chǎn)權(quán)住房的新嘗試，都是高層對(duì)房地產(chǎn)提出新思路之后，在供給層面進(jìn)行的制度創(chuàng)新。”上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，現(xiàn)在看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控的思路更清晰了，去杠桿尚未結(jié)束的同時(shí)，便加快了供給模式的改革，兩者的完美結(jié)合就是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。
從“租售同權(quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)房”，再到這次的“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房”，可以說(shuō)，這些新政目的都是為了滿足不同人群的住房需求，房市也因此由“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租購(gòu)并舉”。
城中村改造啟示
就在兩部委發(fā)布《通知》后不久，8月28日晚，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布關(guān)于征求《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》(征求意見(jiàn)稿)的通知，提出城中村改造建租賃房的政策。
值得注意的是，深圳并不屬于13個(gè)試點(diǎn)城市，其原因也很簡(jiǎn)單：早在2004年，深圳就已將260平方公里的集體所有土地收歸國(guó)有，成為一個(gè)無(wú)農(nóng)村的現(xiàn)代城市。
此次深圳的“租賃新政”，最大的亮點(diǎn)就是對(duì)于城中村租賃住房的利用、完善城中村租賃住房公共服務(wù)配套。這與兩部委發(fā)布的《方案》有異曲同工之妙。
倪鵬飛指出，目前，全國(guó)的城中村大部分是集體建設(shè)用地，也有部分國(guó)有土地相互交織，之上的違建多是小產(chǎn)權(quán)房。“這個(gè)政策對(duì)城中村改造意義重大，”他說(shuō)，“如果將兩者結(jié)合，城中村改造就可以不用改變土地的集體所有制性質(zhì)，然后改造成租賃住房小區(qū)，村民集體的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)收益可以保留。”
這在北京也曾有先例。北四環(huán)健翔橋東北側(cè)的唐家?guī)X村曾是北京最大的“蟻?zhàn)?rdquo;聚集地，2010年前后開始整體改造，成為集體建設(shè)用地公租房試點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)仍為農(nóng)村集體組織所有，不能出售給個(gè)人，只能配租給符合政府規(guī)定條件的家庭并納入統(tǒng)一規(guī)范管理。
整改過(guò)程十分困難。唐家?guī)X村委會(huì)也多次出臺(tái)細(xì)則，卻難以得到村民代表的同意。而后，西北旺鎮(zhèn)政府宣傳部表示，發(fā)出《強(qiáng)制執(zhí)行通知書》是唐家?guī)X村騰退改造程序的一部分，針對(duì)集體土地上暫未拆除的違建，目前仍采取協(xié)商的工作方式，“但如果實(shí)在協(xié)商不成，最后肯定會(huì)使用強(qiáng)制手段。”據(jù)悉，這項(xiàng)騰退搬遷進(jìn)行了將近四五年。
事實(shí)上，不管是集體用地還是城中村進(jìn)入租賃市場(chǎng)，都是國(guó)家未來(lái)建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。“而此次《方案》的出臺(tái)，是對(duì)集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的進(jìn)一步探索。”張大偉說(shuō)，在規(guī)劃之內(nèi)的這些農(nóng)村集體用地可以作為租賃市場(chǎng)的組成部分，并允許自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)、入股等，讓利益最大化。
轉(zhuǎn)自：華夏時(shí)報(bào)
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