隨著6月的結(jié)束，走在風(fēng)口浪尖上的2017年樓市已然過(guò)半。那么，今年上半年，在全國(guó)各地的樓市調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了何種變化？
政策：樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如今的樓市調(diào)控已邁入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。
樓市限購(gòu)是樓市調(diào)控中最為常見(jiàn)的手段，這一手段多以本地戶籍與外地戶籍作為劃分，并且與繳納社保的年限掛鉤，通過(guò)對(duì)購(gòu)房者買房資格的限制達(dá)到抑制炒房的目的。今年上半年的限購(gòu)政策與以往相比，限購(gòu)的輻射范圍更廣、限制對(duì)象更多。
調(diào)控中的限貸手段是通過(guò)貸款條件的收緊限制一部分人的購(gòu)買行為。今年上半年從公積金到商貸均有不同程度的收緊，住房貸款最高額度、貸款年限、首套房及二套房首付比例、貸款利率等方方面面都進(jìn)行了限制，“認(rèn)房又認(rèn)貸”逐漸成為了主旋律。
此外，在今年的樓市調(diào)控大潮中，限價(jià)這一舉措無(wú)疑從最深處對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了遏制作用，在一些城市啟動(dòng)了限價(jià)政策后，房企在銷售過(guò)程中與限價(jià)展開(kāi)了博弈。
而限售的實(shí)施對(duì)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)炒房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)不小的打擊。限售就是對(duì)取得房產(chǎn)證后的交易的時(shí)間做出限定，限定時(shí)間多為2年、3年，甚至是5年。今年上半年，全國(guó)各級(jí)城市實(shí)施限售的就有30多個(gè)。
今年上半年對(duì)熱點(diǎn)城市“嚴(yán)控商改住”這一政策的出臺(tái)，正式開(kāi)啟了樓市的“五限時(shí)代”。
土地：打出“供地+調(diào)控”組合拳
在限貸、限購(gòu)、限售等“減法”措施于需求端發(fā)酵的同時(shí)，近期，部分一二線城市又頻頻在供給端做上了“加法”——加快新盤入市、增加土地供應(yīng)等，其對(duì)平衡供需、穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了重要作用。
“一線和部分二線城市前期去庫(kù)存加快，未來(lái)隨著土地供應(yīng)的增加，補(bǔ)庫(kù)存的需求在上升。”中國(guó)銀行近日發(fā)布的經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告建議，未來(lái)的政策在抑制投機(jī)投資性需求的同時(shí)，應(yīng)更加注重發(fā)揮土地供應(yīng)、機(jī)制建設(shè)等供給手段的作用。
此外，土地市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)也沒(méi)有減弱，不少城市都通過(guò)限價(jià)以及創(chuàng)新土地拍賣方式來(lái)控制地價(jià)。
其中，北京推出了自持限價(jià)政策，也就是“土地限價(jià)＋商品房入市限價(jià)”的雙重限制。此外，上海市也在收緊地價(jià)，對(duì)宅地首次嘗試招標(biāo)拍賣復(fù)合模式；廣州市也為控制地價(jià)開(kāi)始實(shí)施“一地一策”，組合起來(lái)使用“限地價(jià)、競(jìng)配建”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”等等多種競(jìng)價(jià)方式。
房企：強(qiáng)者恒強(qiáng)分化嚴(yán)重
近日，多家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了1月-6月的銷售數(shù)據(jù)。
雖然龍頭房企表現(xiàn)突出，但在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，今年將難以再現(xiàn)去年全行業(yè)紅火的局面，房企間的分化也將進(jìn)一步加劇。
多位上市房企高管均表示，龍頭房企上半年業(yè)績(jī)?cè)鏊倬忧爸饕怯捎谄渫恋丶绊?xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富，不少項(xiàng)目在調(diào)控前便已入市，項(xiàng)目?jī)r(jià)格也處于高位。
同時(shí)，眾多中小房企還面臨著銷售不暢、土地價(jià)格和資金成本高企的壓力，部分房企選擇了被兼并或退出市場(chǎng)。上半年，在北京、上海等地的產(chǎn)權(quán)交易所，房地產(chǎn)公司股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓的案例明顯增加，其中大多數(shù)都是中小房企，不少項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)還附帶有債權(quán)。另一方面，萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城等多家上市房企加大了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)公司的收購(gòu)力度。例如，近日萬(wàn)科在董事會(huì)平穩(wěn)換屆后即豪擲551億元拿下了廣州廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包，其核心資產(chǎn)是位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開(kāi)發(fā)土地。
“房企分化越發(fā)劇烈，大房企越跑越快，它們占有更多的資金資源(銀行貸款、發(fā)債、基金信托等)，也有能力搶奪更多更大的地塊、更高地價(jià)的土地資源，占據(jù)地價(jià)越來(lái)越高的一二線城市。”新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷分析，排名前23強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額從去年底的26.8%已經(jīng)迅速提升到今年1月-5月的39.9%，預(yù)計(jì)最晚到2020年，它們就會(huì)占據(jù)市場(chǎng)的半壁江山。甚至從目前的局勢(shì)來(lái)看，很可能明年就會(huì)占據(jù)50%的市場(chǎng)份額。
金融：收緊房貸樓市去杠桿
在樓市政策不斷收緊的背景下，6月北京房貸市場(chǎng)成交量下滑了15%左右，顯示出樓市的杠桿率正在下降。與此同時(shí)，在金融去杠桿的大背景下，樓市信貸收縮還將持續(xù)，開(kāi)發(fā)商的融資成本隨之上升，特別是對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商而言，資金鏈將進(jìn)一步繃緊。
實(shí)際上，樓市杠桿的下降，在此前央行營(yíng)業(yè)管理部公布的數(shù)據(jù)中便已有體現(xiàn)。5月末北京個(gè)人住房貸款比年初增加了907.6億元，新增額占各項(xiàng)貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分別下降了9.3個(gè)百分點(diǎn)、18.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，北京首套房貸筆數(shù)占比由2016年12月的95.2%降至了2017年5月的89.5%。
此前房貸一直都被認(rèn)為是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款。但是，如今在銀行看來(lái)，房貸已從曾經(jīng)搶手的香餑餑變成了雞肋甚至是燙手山芋，這直接體現(xiàn)到了各大銀行的房貸利率的折扣上。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員賴勤認(rèn)為，本輪個(gè)人住房貸款利率上升的原因主要是樓市調(diào)控政策趨緊、金融業(yè)銀根收緊和金融秩序的整頓。
融360近日公布的《2017年6月份中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，6月全國(guó)首套房平均利率為4.89%，為基準(zhǔn)利率的9.97折，環(huán)比上升了3.38%。從全國(guó)首套房貸款平均利率來(lái)看，超八成銀行無(wú)利率優(yōu)惠，有32家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，或?yàn)榛鶞?zhǔn)利率的1.05倍至1.2倍不等。分析人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，房貸利率仍會(huì)保持上行的趨勢(shì)。
地域：一二線降溫三四線升溫
相對(duì)于熱點(diǎn)城市各種限制措施頻出，在去庫(kù)存政策支持下的三四線城市接過(guò)了一二線的接力棒，樓市開(kāi)始加速升溫。
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月，北上廣深4個(gè)一線城市的新建商品住宅成交面積為213萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6%，同比減少38%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市總體上呈現(xiàn)出降溫態(tài)勢(shì)。此外，16個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1326萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2%，同比減少19%。值得一提的是，這16個(gè)城市中有9個(gè)城市出現(xiàn)了環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。
不同于一二線城市樓市成交的全面回落，三四線城市樓市成交走出了一波上漲行情。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年三線代表城市的成交面積同比增長(zhǎng)了12%。絕大多數(shù)三四線城市樓市成交都迎來(lái)了上漲，其中，汕頭成交面積同比漲幅高達(dá)195.52%。
市場(chǎng)：有價(jià)無(wú)市量?jī)r(jià)齊跌
據(jù)悉，全國(guó)房產(chǎn)銷售均價(jià)已經(jīng)連跌兩個(gè)月，一二線城市出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)。CRIC研究中心楊科偉認(rèn)為，在持續(xù)的低供應(yīng)態(tài)勢(shì)下，樓市多方仍將處于拉鋸狀態(tài)，“有價(jià)無(wú)市”的格局愈加明顯。以北京為例，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月同期下滑了2．4％。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，強(qiáng)有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場(chǎng)的預(yù)期，買賣雙方的博弈關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無(wú)力維持強(qiáng)勢(shì)地位，買家不再積極，觀望情緒較濃，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大，曾經(jīng)較堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，下跌成為了必然趨勢(shì)。
走勢(shì)：下半年樓市政策難“放松”
多位開(kāi)發(fā)商人士預(yù)期，當(dāng)前嚴(yán)厲的限制性調(diào)控政策在短期內(nèi)不會(huì)取消，甚至有人認(rèn)為限售將會(huì)成為長(zhǎng)期的政策。在這樣的預(yù)判下，加快出貨已成為開(kāi)發(fā)商共同的選擇。下半年，不排除部分城市部分區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)下降。
此外，對(duì)于下半年土地市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，一二線城市在抑制需求的同時(shí)也減少了住宅土地的供應(yīng)，未來(lái)一二線城市的住宅成交量還會(huì)繼續(xù)下降。下半年住宅土地供給或比上半年有所增加，但地價(jià)不會(huì)下降，房?jī)r(jià)的反彈壓力很大，所以調(diào)控不會(huì)輕易放松，只會(huì)有微調(diào)。而三四線城市的住宅土地供給將繼續(xù)下降，地價(jià)繼續(xù)上升，房?jī)r(jià)上漲，而成交增速則會(huì)下降。事實(shí)上，從今年上半年各家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市的投資需求已經(jīng)被抑制。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年下半年這樣的趨勢(shì)仍將持續(xù)。（付依珞）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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