新政頻出 今年樓市要回暖？

　　在2月初下調(diào)購(gòu)房首付比例后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度迎來新的刺激措施。2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知，自2016年2月22日起，降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次稅費(fèi)調(diào)整對(duì)降低交易成本、活躍交易氣氛有積極利好，對(duì)于當(dāng)前較為明顯的樓市去庫(kù)存難題意義重大。2015年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的政策刺激下，總體上步入了復(fù)蘇通道。那么，今年的樓市是否將繼續(xù)回暖呢？

　　調(diào)低稅費(fèi)到底能省多少錢

　　根據(jù)三部委聯(lián)合發(fā)布的通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。新政特別提出：二套房契稅優(yōu)惠以及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，暫不適用于北上廣深四地。

　　本輪新政的最大亮點(diǎn)是對(duì)改善型或二套購(gòu)房的群體給予減稅政策。除北上廣深外的城市，居民購(gòu)買第二套住房，均能少交相當(dāng)于總價(jià)1%～2%的契稅；居民將購(gòu)買兩年以上（含兩年）的非普通住房對(duì)外銷售，也將省去一筆營(yíng)業(yè)稅。

　　新政不再以144平方米為界來區(qū)分普通和非普通住宅，統(tǒng)一規(guī)定購(gòu)買90平方米以上首套房的按1.5%征收契稅。以在北京購(gòu)買一套150平方米的戶型為例，以每平方米4萬元來計(jì)算，房?jī)r(jià)為600萬元，之前購(gòu)買應(yīng)繳納契稅為3%，總計(jì)18萬元；在本次契稅優(yōu)惠之后，應(yīng)繳納的契稅降至1.5%，實(shí)際繳稅為9萬元。

　　據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道，此次契稅調(diào)整，一是鼓勵(lì)購(gòu)房者積極購(gòu)置大戶型住房；二是鼓勵(lì)購(gòu)房者積極換房，同時(shí)將有助于消化非一線城市的庫(kù)存。

　　短短時(shí)間里，針對(duì)樓市連出三招：降低購(gòu)房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收比例，政府發(fā)力樓市去庫(kù)存已成趨勢(shì)。

　　“去庫(kù)存”如今已成為“國(guó)家任務(wù)”

　　2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，“去庫(kù)存”為2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年，商品房待售面積首次突破“7億平方米”大關(guān)，達(dá)到7.18億平方米。近5年商品房待售面積呈階梯級(jí)增長(zhǎng)，平均每年增加1億平方米。但是，對(duì)如何計(jì)算庫(kù)存，專家們有不同的算法。中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，待售面積是指已經(jīng)竣工的房子，加上仍在施工的“期房”，其數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超過“7億平方米”。

　　在2月19日召開的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇”2016年年會(huì)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴認(rèn)為，庫(kù)存計(jì)算有大、中、小3個(gè)口徑，“最小的口徑是已建成的商品房待售面積，中口徑是待售面積加上在建的未售面積，最大的口徑是再加上已購(gòu)買土地但尚未開發(fā)的面積”。

　　王一鳴提供的數(shù)據(jù)顯示，到去年12月底，全國(guó)房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米，這是房地產(chǎn)庫(kù)存的最小口徑。加上在建面積73.5億平方米，是庫(kù)存的中口徑。他認(rèn)為，這個(gè)庫(kù)存量需要5年9個(gè)月的時(shí)間才能消化掉。

　　在北京華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)看來，有相當(dāng)一部分庫(kù)存是無法消化的。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)由2015年1月份的10.4%，大幅下降到2015年底的1%。房地產(chǎn)投資通常占我國(guó)固定資產(chǎn)投資的20%左右，如果房地產(chǎn)投資增速下降一半，我國(guó)GDP增速要下降0.35個(gè)～0.4個(gè)百分點(diǎn)。在目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整之際，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于“穩(wěn)增長(zhǎng)”具有重要意義。

　　分化明顯三四線城市量?jī)r(jià)低迷

　　在一系列利好刺激下，不同區(qū)域和規(guī)模的城市表現(xiàn)迥異。其中，北上廣深及全國(guó)重點(diǎn)省會(huì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求持續(xù)釋放下復(fù)蘇明顯、成交火暴；與此同時(shí)，庫(kù)存量較大、消費(fèi)需求不足的三四線城市依然無法擺脫量?jī)r(jià)低迷的陰霾。

　　據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，去年一線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度大，尤其是深圳，2015年11月新建商品房?jī)r(jià)同比去年11月上漲44.6%，領(lǐng)漲全國(guó)。上海和北京的漲幅分別達(dá)到16.9%、9.6%。二線城市有分化趨勢(shì)，除了武漢、南京等熱點(diǎn)城市外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫(kù)存正在逐步得到去化，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)；東北地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、人員外流，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。

　　在2015年的樓市中，武漢是熱點(diǎn)城市的典型代表。之所以被市場(chǎng)認(rèn)同，背后有其經(jīng)濟(jì)地理因素。武漢地處中原交通樞紐地帶，四通八達(dá)，既能吸引三四線及周邊城市人群，也能吸納從一線回歸的創(chuàng)業(yè)人才，享受雙重的人口紅利。從經(jīng)濟(jì)上看，2014年，武漢GDP就已達(dá)到1萬億元，經(jīng)濟(jì)總量居全國(guó)城市第八位。這些都是武漢樓市得以穩(wěn)定發(fā)展的支撐因素。

　　雖然同享優(yōu)惠政策，但是三四線城市的房?jī)r(jià)水平還不及2014年之前，庫(kù)存也一直居高不下。

　　從整體來看，2015年城市分化非常明顯。一二線城市房產(chǎn)交易量?jī)r(jià)齊漲，庫(kù)存量減少；三四線城市房?jī)r(jià)不漲反降、庫(kù)存量未減反增。

　　一二線城市出現(xiàn)“虹吸效應(yīng)”

　　近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已顯現(xiàn)出信貸、人口和投資的“虹吸效應(yīng)”，這一趨勢(shì)今年依然存在。

　　大量房企聚集一二線城市拿地，資金加速向一二線城市集聚，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步蕭條。在全國(guó)土地出讓金普遍減少的情況下，一線城市高溢價(jià)成交甚至“地王”頻頻出現(xiàn)，而三四線城市土地流拍現(xiàn)象卻屢見不鮮。

　　一位銀行監(jiān)管部門官員介紹：“目前，房地產(chǎn)信貸資源較為集中，全國(guó)六大城市的貸款余額約占全國(guó)整體水平的30%。”

　　同時(shí)，購(gòu)房人口持續(xù)進(jìn)入重點(diǎn)城市。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰認(rèn)為，東三省、湖北、四川等省份的三四線城市人口流失嚴(yán)重，很多中西部地區(qū)的常住人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這無疑加劇了部分地區(qū)的房屋過剩情況。就業(yè)機(jī)會(huì)多、經(jīng)濟(jì)前景好、醫(yī)療教育水平高的大城市，會(huì)吸引來自全國(guó)各地的人員持續(xù)流入。具體到北京、上海這樣的城市，其主城區(qū)近年來又缺乏未開發(fā)的建設(shè)用地，拆遷成本也十分高昂。由于土地供給日益稀缺，在人員持續(xù)流入的情況下，房?jī)r(jià)上漲自然就不奇怪了。

　　市場(chǎng)前瞻　2016年房?jī)r(jià)是否會(huì)持續(xù)看漲？

　　稅費(fèi)減少，首付比例也降了，信貸政策寬松，接連不斷的利好政策在一定程度上減輕了購(gòu)房者的買房壓力，“剛需”群體、改善型購(gòu)房群體都關(guān)注著2016年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，現(xiàn)在該不該買房？還是要再等等呢？剛剛過去的春節(jié)假期，大家對(duì)房?jī)r(jià)變化以及買賣房屋的討論非常熱烈，有“剛需”購(gòu)房者“吐槽”稱，不是不想買，而是買不起。

　　去年，易居房地產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)35座大中城市房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，盡管居民收入在增長(zhǎng)，但是買房的難度也在加大?！胺?jī)r(jià)收入比”是指房屋總價(jià)（假設(shè)為100平方米住宅）與居民家庭年收入的比值，用做衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。以住房收入比來衡量居民的買房難度，深圳雄踞全國(guó)城市之首，北京、上海緊隨其后。平均而言，2014年末深圳家庭買一套100平方米的住房需要耗費(fèi)一個(gè)家庭21.7年的收入。

　　雖然對(duì)一線城市房?jī)r(jià)看漲的人越來越多，但也有很多不同的聲音。一位網(wǎng)友認(rèn)為，中國(guó)人“買房置業(yè)”的傳統(tǒng)習(xí)慣或許要被打破了，“90后”“00后”的年輕人希望有更個(gè)性化的生活方式，與其在一座城市舉全家之力買房，還不如先租房。還有一些人賣掉了一線城市的住房，在二線城市買房，生活成本也降低了很多。網(wǎng)友“swonglik5”認(rèn)為，大城市可容納的常駐人口是有限的，在人口老齡化以及出生率降低的大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)供應(yīng)過量，房?jī)r(jià)上漲將不可持續(xù)。

　　結(jié)語

　　受益于中國(guó)的城市化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了10多年的高速增長(zhǎng)。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）研究人員認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其自身規(guī)律。首先，經(jīng)過十幾年的高速成長(zhǎng)，居民住房需求基本得到滿足。其次，我們已進(jìn)入人口老齡化社會(huì)，由人口增長(zhǎng)帶來的住房需求將日益萎縮。房地產(chǎn)將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)一起進(jìn)入“新常態(tài)”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)從來不缺少市場(chǎng)，而是缺少一個(gè)可以使普通人買得起房的住房供應(yīng)模式。目前的核心問題是，熱點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)，已成為需求和供給之間的“梗阻”，政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度過高，也嚴(yán)重影響到城市的健康發(fā)展。

　　2016年，政策紅利相信會(huì)持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂懈罅Χ鹊墓膭?lì)措施出臺(tái)，但如何降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴，化解廣大三四線城市，尤其是常住人口凈流出城市的房地產(chǎn)庫(kù)存，將成為未來不得不面對(duì)的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

　　專家認(rèn)為，未來中國(guó)的住房政策要以住房民生為主要政策目標(biāo)，在住房資源的配置上要堅(jiān)持以市場(chǎng)為主。同時(shí)，有必要實(shí)行差異化的地區(qū)金融政策，加快大城市向中小城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；針對(duì)不同的區(qū)域采用不同的治理方式：一線城市適度控制，防止價(jià)格過度上漲，同時(shí)給予三四線城市住房消費(fèi)政策扶持。（本報(bào)記者張曉莉）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)民航報(bào)

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