房?jī)r(jià)“暴漲”背后的真相

　　丁祖昱評(píng)樓市，獨(dú)家原創(chuàng)點(diǎn)評(píng)。

　　一旦炒房得以控制，房?jī)r(jià)也將回歸理性。

　　最近房地產(chǎn)最熱的話題就是房?jī)r(jià)，特別是媒體，這段時(shí)間對(duì)房?jī)r(jià)上漲的報(bào)道可謂全面開花。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)到交易中心，到一手樓盤，再到二手房?jī)r(jià)看到的，都是漲！漲！漲！那么，房?jī)r(jià)是否真的出現(xiàn)了不理性的暴漲？是否真的像部分業(yè)內(nèi)專家所說(shuō)將要重蹈當(dāng)年?yáng)|京的覆轍？

　　目前媒體報(bào)道關(guān)于房?jī)r(jià)上漲幾個(gè)核心證據(jù)有這樣幾個(gè)：

　　1、統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)

　　從1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)來(lái)看，價(jià)格環(huán)比上漲的城市有38個(gè)，下降的有24個(gè)，持平的8個(gè)；價(jià)格同比上漲的有25個(gè)，下降的有45個(gè)。其中，同環(huán)比上漲最快的都是深圳，漲幅分別為4.1%和52.7%。而追溯到去年同期，深圳環(huán)比上漲幅度極小，為0.3%，同比甚至還下降了1.4%，深圳房?jī)r(jià)實(shí)際這一年的上漲實(shí)際還是補(bǔ)漲。北京、上海也是一樣，14年房?jī)r(jià)沒漲甚至下跌，現(xiàn)在相當(dāng)于是一個(gè)補(bǔ)漲的過(guò)程。

　　目前，房?jī)r(jià)漲幅特別大的主要就是這三個(gè)城市，另外像南京、廣州、廈門、杭州等上漲城市，這些城市1月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在2.5%以內(nèi)，同比漲幅不超過(guò)10%，而且這些城市在15年初房?jī)r(jià)也幾乎都是下跌的。

　　2、交易中心數(shù)據(jù)

　　交易中心的數(shù)據(jù)其實(shí)更能夠說(shuō)明問(wèn)題，從近幾個(gè)月的成交均價(jià)來(lái)看，北上深房?jī)r(jià)確實(shí)上漲不少。同比來(lái)看，深圳連續(xù)今年漲幅超70%，上海超25%，北京2月份漲幅也突破30%，房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)明顯。

　　另外，媒體還引用了一些房?jī)r(jià)特別高的周度數(shù)據(jù)、日度數(shù)據(jù)，例如，2月15日深圳全市售出的51套新房成交均價(jià)91965萬(wàn)/平方米，突破9萬(wàn)大關(guān)，著實(shí)令人震驚。

　　實(shí)際上，這些城市房?jī)r(jià)的變化大多取決于成交結(jié)構(gòu)的變化。高端改善型成交占比增多，直接提升了城市房?jī)r(jià)，從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，北上深這兩個(gè)月以來(lái)144平方米以上的大戶型占比都有了較大的提高。另外以4萬(wàn)均價(jià)為界，可以發(fā)現(xiàn)4萬(wàn)以上的住宅北上深成交占比都在逐步加大。

　　所以成交結(jié)構(gòu)的變化在房?jī)r(jià)上漲中起到了主導(dǎo)作用，高端的成交多了，成交均價(jià)自然漲得快，這也是非常容易解釋的。

　　3、一手房成交

　　媒體報(bào)道當(dāng)中對(duì)一手房上漲報(bào)道很多，但仔細(xì)查了全國(guó)相關(guān)的案例發(fā)現(xiàn)，連篇累牘報(bào)道最多的是上海瑞虹新城怡庭352套千億級(jí)房源日光事件。根據(jù)交易中心數(shù)據(jù)測(cè)算，單單瑞虹新城怡庭一個(gè)項(xiàng)目的銷售，就將上海市2月份的商品住宅成交均價(jià)由35592元/平方米拉升至36381元/平方米，“上漲”了789元/平方米。實(shí)際上內(nèi)環(huán)內(nèi)地段，8萬(wàn)多的均價(jià)水平也很正常，并沒有所謂的價(jià)格“暴漲”。

　　另外，就是關(guān)于萬(wàn)科北京和越秀漲價(jià)的報(bào)道。我們也了解到，萬(wàn)科北京的兩個(gè)項(xiàng)目“漲價(jià)”實(shí)際上是將原來(lái)幾個(gè)點(diǎn)的折扣收回。而越秀的項(xiàng)目主要布局在一線和二線城市，這次“漲價(jià)”的幅度也就在5%-10%之間，對(duì)此我更認(rèn)為是順應(yīng)市場(chǎng)的營(yíng)銷手段。

　　4、二手房成交

　　二手房的報(bào)道相對(duì)更多，很多都是在電視媒體上的現(xiàn)身說(shuō)法，開口就是跳價(jià)百萬(wàn)以上。從掛牌價(jià)來(lái)看，北上深二手房普遍上漲了10%左右，但實(shí)際成交價(jià)的上漲并沒有這么多。以鏈家公布的北京二手房住宅成交數(shù)據(jù)為例，2月份北京二手房住宅成交同比上漲了8.82%，較1月份甚至還縮減了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　因此，可以得出的結(jié)論是，春節(jié)前后這一兩個(gè)月，二手房?jī)r(jià)的確是漲了，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有媒體渲染的那般火爆。

　　5、關(guān)于高房?jī)r(jià)

　　最近媒體報(bào)道了很多所謂10萬(wàn)+的項(xiàng)目成交火爆，就像前不久，有消息曝出了北京潤(rùn)澤御府樓王以3億元成交，但幾千平米的房子成交三億只能算個(gè)案。

　　實(shí)際上，全國(guó)賣得最貴的房子對(duì)整體成交均價(jià)影響不大。拿去年全年成交均價(jià)前10強(qiáng)來(lái)說(shuō)，其中，賣得最貴的是湯臣一品，成交均價(jià)超21萬(wàn)，售出5套。第二名是北京的中央公園廣場(chǎng)，均價(jià)17萬(wàn)多，只賣了一套。前8名加在一起總共賣了49套，稱得上鳳毛麟角。第9名和第10名總共成交116套，對(duì)市場(chǎng)具有一定的影響。但這兩個(gè)項(xiàng)目均價(jià)只是在13萬(wàn)上下，因而媒體言過(guò)其實(shí)，中國(guó)根本不是他們所說(shuō)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超海外大都市的狀況。

　　房?jī)r(jià)上漲到底會(huì)帶來(lái)什么樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　1、金融風(fēng)險(xiǎn)

　　從目前報(bào)道中看到的最大的負(fù)面是引發(fā)金融危險(xiǎn)，甚至網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)瘋傳假離婚之后以700萬(wàn)房源估值千萬(wàn)，從中騙貸的例子。該做法毫無(wú)專業(yè)性可言，任何一個(gè)銀行從業(yè)人員都能將之駁斥得體無(wú)完膚。即便有人能夠串通各方機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)騙貸，那也是違法的，拿來(lái)作為房?jī)r(jià)暴漲之后引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，完全是風(fēng)馬牛不相及。

　　2、投機(jī)購(gòu)房

　　部分城市出現(xiàn)了炒樓花現(xiàn)象，投機(jī)購(gòu)房有所抬頭，在深圳尤為明顯。相關(guān)部門也已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的政策，來(lái)抑制此類投機(jī)行為。年初，深圳就有多家銀行開始收緊房貸政策以限制中介炒房。近期深圳市委書記馬興瑞也表示要嚴(yán)厲打擊炒房行為。

　　這種投機(jī)炒房行為，不僅深圳存在，部分房?jī)r(jià)上漲較快的非限購(gòu)城市也存在。但個(gè)人認(rèn)為，不用過(guò)于擔(dān)心，如果沒有“接盤俠”，這些投機(jī)行為也會(huì)很快煙消云散。

　　3、一線城市地價(jià)快速攀升

　　目前來(lái)看，一線城市的地價(jià)確實(shí)貴得離譜，當(dāng)然這也是由一線城市的土地供求關(guān)系所決定的。事實(shí)上，參與主體——開發(fā)商也已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。最終地價(jià)還是會(huì)交由市場(chǎng)來(lái)解決，一旦超越了實(shí)際的市場(chǎng)行情，誰(shuí)都不愿意做虧本的生意。

　　4、潛在購(gòu)房者的心理打擊

　　當(dāng)然，最大的負(fù)面狀況應(yīng)該當(dāng)屬對(duì)廣大潛在購(gòu)房者的心理打擊。這個(gè)則需要媒體從業(yè)人員要更加專業(yè)，不再為了搶新聞、博眼球而過(guò)分夸大事實(shí)。

　　短期來(lái)看，部分城市的房?jī)r(jià)可能還有一定程度的上升，但從整體的供求關(guān)系來(lái)看，今年并不具備房?jī)r(jià)暴漲的基本條件。大多數(shù)城市如今的供求關(guān)系相對(duì)均衡，甚至是供大于求的。北京、上海，深圳市場(chǎng)相對(duì)比較火爆，但價(jià)格漲幅已經(jīng)不小，尤其是深圳，去年房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)大，去年四季度開始已經(jīng)存在投機(jī)因素。一旦炒房得以控制，房?jī)r(jià)也將回歸理性。因此，房?jī)r(jià)并沒有大家想象的那么可怕，市場(chǎng)的力量是最大的，很多問(wèn)題交還市場(chǎng)便能很快得以解決！

　　轉(zhuǎn)自：TOM

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