理解中國樓市的趨勢：樓市調(diào)控需要八個(gè)短期措施

　　過去兩年中國涉房政策并無重大偏差

　　我們傾向于認(rèn)為在過去的兩年多時(shí)間直至現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)市場的波動(dòng)是全球資產(chǎn)價(jià)格泡沫的一部分。一個(gè)隱含的趨勢就是中國的經(jīng)濟(jì)走向是L型，中國的流動(dòng)性將維持穩(wěn)定偏寬，且市場無風(fēng)險(xiǎn)利率仍有逐步下行的余地，同時(shí)人民幣匯率趨軟和資本管制趨嚴(yán)，這些都催生了中國高凈值人群在沒有其他可選資產(chǎn)的情況之下，在重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域投資性購房的熱情。

　　因此，在過去兩年，中國樓市波動(dòng)的一小部分原因是2014年下半年開始一些涉房政策的微調(diào)，但主要還是由經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)能過剩、流動(dòng)性量價(jià)齊寬和匯率走軟等多種因素共同推動(dòng)的，資產(chǎn)荒下的房地產(chǎn)配置有不得已的原因。這同時(shí)也折射出，在過去兩年中國樓市劇烈波動(dòng)和涉房調(diào)控政策之間并沒有什么特別直接的關(guān)系，甚至和2016年初以銀行為主角的限購限貸措施的放松也并非決定性因素。或者說，重點(diǎn)城市房價(jià)上漲并不意味著過去兩年涉房調(diào)控政策有什么重大偏差。

　　2016年以來，尤其是2016年9月份到現(xiàn)在，中國有20多個(gè)城市陸續(xù)推出了地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些政策也是必要的，但同時(shí)也要對其進(jìn)行冷靜評估。地方政府之所以出臺這些政策，可能是出于多方面考慮，比如中央政府的問責(zé)壓力，比如地方政府不希望房地產(chǎn)市場過熱和透支未來等。此外，20多個(gè)城市推出所謂史上最嚴(yán)厲調(diào)控的說法也有一些夸張，地方政府在土地出讓、涉房稅費(fèi)方面和開發(fā)商有很多一致利益，其推出的一系列措施其實(shí)是給猛烈噴發(fā)中的房地產(chǎn)需求加上了一個(gè)泄壓閥，目的是使房地產(chǎn)需求的釋放更平穩(wěn)更長久，這些短期調(diào)控措施不太可能導(dǎo)致地方房地產(chǎn)市場從高潮直接陷入冰凍。

　　過去兩年中國房地產(chǎn)市場由冷到相對溫和的升溫的過程，以及伴隨著局部城市房價(jià)由飆升向緩漲的過程，不意味著中國政府涉房調(diào)控政策有重大偏差。

　　在此舉一個(gè)小例子。有很多人以贊揚(yáng)重慶房價(jià)，來譴責(zé)北京房價(jià)，但這種贊美和譴責(zé)很可能是無聊的。重慶土地和房屋供過于求，強(qiáng)勢企事業(yè)單位自建房一度盛行，周邊人群收入水平較低，重慶住房需求也高度本地化。在過去七八年間，在重慶從事房地產(chǎn)開發(fā)獲得收益是非常困難的，這折射出城市整體資源的不足和供求關(guān)系。而北京、上海的情況與重慶截然相反，所以不同城市的地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨的問題不一。

　　中國樓市調(diào)控的八個(gè)短期措施

　　首先，圍繞土地出讓避免地方官商利益結(jié)盟。地方政府的土地出讓行為應(yīng)該更加規(guī)范和透明。今年以來，在重點(diǎn)城市出現(xiàn)了高價(jià)地塊的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)市場起了很不好的示范作用。我們不清楚在這些高價(jià)地塊背后，地方政府和土地招拍掛相關(guān)企業(yè)之間是否有什么私下承諾，倘若地方政府作出了關(guān)于給予開發(fā)商稅費(fèi)、公共服務(wù)等方面的優(yōu)惠許諾，則無論這種許諾是口頭的，政府會(huì)議紀(jì)要形式的還是其他方式的，都應(yīng)將私底下的優(yōu)惠陽光化，拿到桌面上來作政策公示。

　　第二，嚴(yán)控開發(fā)商土地舉牌資金來源。要繼續(xù)嚴(yán)厲規(guī)范和控制開發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿。過去，開發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿被控制在自有資金率必須在35%或以上。目前由于在重點(diǎn)城市投資所需要的資金投入較大、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，所以開發(fā)商一般傾向于聯(lián)合投標(biāo)，近年來又出現(xiàn)一些金融機(jī)構(gòu)的資管計(jì)劃、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品被用來對接土地招投標(biāo)的資金來源。應(yīng)當(dāng)規(guī)范和強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿的嚴(yán)控，阻止金融機(jī)構(gòu)通過結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品、資管計(jì)劃去給開發(fā)商資金加杠桿。

　　第三，對重點(diǎn)城市和區(qū)域的限購、限貸政策要長期化、規(guī)范化、透明化。大城市的發(fā)展要綜合均衡考慮環(huán)境的承載能力和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級、公共資源的投入能力、人均財(cái)富的集聚等，這意味著大城市持續(xù)長久的限購、限貸是不可避免的。

　　第四，購房者首付比例和房貸額度雙限控制。住房按揭貸款要特別注重購房者的收入是否真實(shí)。過去一段時(shí)間，房價(jià)的上漲令一些購房者開出虛假收入證明，加之商業(yè)銀行對購房者按揭貸款的授予總額控制不力，因此出現(xiàn)了首付之外的70%都任意放貸的情況，這種做法值得斟酌。假設(shè)大城市熟練勞動(dòng)力一生的工作年限大約為30年，其能拿出購房資金的期限不會(huì)超過15年，京滬目前年輕白領(lǐng)的平均月薪不足萬元，相應(yīng)地，銀行對于住房按揭貸款申請者最多只能提供180個(gè)月的貸款，即即便在京滬深，通常普通房貸的上線也不應(yīng)超過180萬元。同時(shí)，如果有的收入證明是虛假的，那么出具收入證明的單位應(yīng)負(fù)有連帶責(zé)任，以保證房地產(chǎn)按揭貸款不對購房者過度加杠桿；也避免都市購房群體的購房行為建立在父母向子女的財(cái)富轉(zhuǎn)移之上。這種既看首付又看收入的雙限措施，可能會(huì)使相當(dāng)部分在大都市的年輕人呈現(xiàn)出不具備購房能力的資質(zhì)，并有可能最終離開大都市。

　　第五，在全國考慮征收房屋空置稅。具體征收辦法可以根據(jù)水電、燃?xì)獾氖褂昧看_定該商品房是否空置，如果空置就應(yīng)強(qiáng)行收取空置費(fèi)，迫使業(yè)主對房屋進(jìn)行出租，沒有繳納空置費(fèi)的房屋在交易過戶的時(shí)候應(yīng)該予以限制。同時(shí)，為了增加持有環(huán)節(jié)成本，也應(yīng)該在商品房的交易和持有環(huán)節(jié)要求業(yè)主購買房屋保險(xiǎn)。隨著城市環(huán)境和居住人群越來越復(fù)雜，不動(dòng)產(chǎn)受到意外損害的情況還是會(huì)頻繁發(fā)生的，因此要求業(yè)主購買房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，也許是可取的。

　　第六，規(guī)范住宅租賃市場。對于租房者權(quán)益的規(guī)范、鼓勵(lì)和保護(hù)。目前中國住宅租賃市場非常不成熟、不規(guī)范。絕大多數(shù)西方城市，尤其是紐約、多倫多、倫敦、東京這些國際大都市，對租房合約、租房者的權(quán)利和租金價(jià)格等都有比較明確的保護(hù)，一般來說要求租期一年以上，租金價(jià)格每年上漲幅度不超過5%，同時(shí)業(yè)主通常無法隨意驅(qū)離租戶。只有規(guī)范、穩(wěn)定的和合理的租約制定和執(zhí)行，才能使得租房市場平穩(wěn)有序發(fā)展。在中國，由于租戶相對處于弱勢，租房市場較為混亂，迫使相當(dāng)部分的租房者最終不得不擠入購房者的行列。

　　第七，廢止無業(yè)無收入成年子女的購房指標(biāo)。通常，中國的父母會(huì)為剛剛年滿18歲，沒有工作和收入來源的子女購買商品房，這使得年滿18歲的子女蛻變一個(gè)購房指標(biāo)。年滿18歲的年輕人可以購房，但是否有購房資格要看其本身是否有穩(wěn)定的工作、社保繳費(fèi)記錄，以及長遠(yuǎn)職業(yè)規(guī)劃等等。剛剛年滿18歲，且沒有工作和收入來源的年輕人不應(yīng)自動(dòng)擁有購房資格。

　　第八，考慮推出遺產(chǎn)稅。遺產(chǎn)稅是國稅不是地稅，對于活著的人的生存福利沒有任何損害。遺產(chǎn)稅可以規(guī)定額度比較高的扣除額和免稅額，這樣對于中低收入階層基本上是免稅的。遺產(chǎn)稅對于特別富裕的人群可能會(huì)有一些損害，但不勞而獲的遺產(chǎn)繼承本身應(yīng)該受到限制，遺產(chǎn)稅也許能夠緩解中國巨富階層過多擁有城市住房資源，避免貧富分化和階層縱向流動(dòng)的凝固化。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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