樓市2017展望：房價趨穩(wěn) 房地產(chǎn)長效機制可期

　　自2016年“十一”前后各城市密集出臺新限購令后，全國樓市出現(xiàn)明顯降溫，市場逐漸趨于理性。2016年年底，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)給2017年全國房地產(chǎn)市場定下基調(diào)，那就是“房子是用來住的，不是用來炒的”，并表示要建立平穩(wěn)房地產(chǎn)市場的長效機制。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，隨著調(diào)控政策的持續(xù)收緊，投資性買房需求被有效遏制，2017年房價不會出現(xiàn)大幅上漲，將逐漸趨穩(wěn)。同時，隨著不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等政策的推行，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場的長效機制也將逐步建立。

　　投資性買房需求被遏制，房價將趨穩(wěn)定

　　家住北京的王佳瑩化名至今還在為“9·30”新政之前沒有再買一套房而懊悔。“本來準備在2016年再買一套房做投資，可是9月30日以后二套房首付比例提高到70%，實在是拿不出這么多錢。”王佳瑩說。

　　《中國經(jīng)營報》記者采訪多名購房者了解到，很多投資性買房的客戶面臨著與王佳瑩同樣的處境。他們大多數(shù)名下已經(jīng)有一套房，但也不得不承認，目前在北京選擇投資性買房已經(jīng)不太劃算，因為購買二套房首付比例太高，很多人無力承受。一向看漲北京樓市的中城產(chǎn)聯(lián)主席陳保存在2016年10月底的一次公開課上也表示，北京城內(nèi)的房子已經(jīng)不具備投資價值，并建議粉絲將目光轉移到環(huán)京區(qū)域。不少購房者也告訴記者，現(xiàn)在在北京買房基本都是用來自住，很少用作投資。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，新政實施后的10月份和11月份，一線城市和熱點二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，房價環(huán)比漲幅快速回落，房價走勢明顯趨穩(wěn)。其中，11月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明顯回落態(tài)勢。

　　據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年10月1日~12月26日，北京商品住宅總成交套數(shù)為21665，僅占全年的19.1%。

　　對此，北京理工大學房地產(chǎn)研究所所長周畢文表示，“9·30”新政的推出抑制了部分投資性買房需求，2017年將延續(xù)這一慣性，這基本上保證了北京房價不會出現(xiàn)2016年上半年的跳漲現(xiàn)象，市場將趨向穩(wěn)定。

　　周畢文還認為，2016年上半年北京房價的過快上漲主要是由于2015年的慣性所致，這與購房者對市場的預期有很大關系。但2017年這種漲勢不會再現(xiàn)，因為“9·30”新政以后，市場有所降溫，很多購房者都持觀望態(tài)度，市場預期也不像2015年年底那樣被看好，所以“房價猛漲的動力已經(jīng)不在了”。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，2017年政府將具體落實目前的限購政策，不會出現(xiàn)猛漲的態(tài)勢。一旦有這種跡象，政府會出臺政策進行遏制，此輪房地產(chǎn)收緊調(diào)控將具有長期性的特征。受此影響，2017年樓市成交也將延續(xù)2016年年底的低位運行趨勢。

　　北京明天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰認為，2017年北京樓市總體將呈現(xiàn)“量大減，價微增”的局面，受投資性買房需求大量減少的影響，北京樓市成交量也會大幅減少，但由于供貨量少的原因，價格還是會在平穩(wěn)中有所上揚。大多數(shù)專家也基本持這種觀點，他們認為，由于土地供應量持續(xù)減少，從長期來看，北京樓市的供求關系依然緊張，房價會平穩(wěn)上漲。但由于新房供應量少，供求之間不成正比，因此房價還是會平穩(wěn)上漲。

　　2017年政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)長效機制可期

　　2016年12月14~16日中央經(jīng)濟工作會議召開，針對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，會議明確提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并表示要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。

　　事實上，2016年12月，中央及各部門針對房地產(chǎn)方面的調(diào)控任務和目標已經(jīng)有了4次明確表態(tài)。在中央經(jīng)濟工作會議之前，中共中央政治局會議就指出，要推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；12月21日，中央財經(jīng)領導小組第十四次會議上強調(diào)，要規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫。以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居；12月26日，住建部部長陳政高在住房城鄉(xiāng)建設工作會議上指出，要抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。千方百計抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；12月29日，住建部網(wǎng)站發(fā)布的《中共住房城鄉(xiāng)建設部黨組關于巡視整改情況的通報》指出，將不斷加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。

　　各地在落實政策方面也已經(jīng)有所行動。近日，北京市住建委出臺了針對現(xiàn)房銷售管理的新政，發(fā)布《關于進一步加強商品房現(xiàn)房銷售管理有關問題的通知》，要求2016年12月30日起，開發(fā)商銷售現(xiàn)房前應到所在區(qū)房管部門辦理現(xiàn)房銷售備案，備案后應在3日內(nèi)一次性公開銷售全部房源，并嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價，銷售價格不得高于申報價格。

　　北京市代市長蔡奇在近日的政府工作會議上也公開表態(tài)將確保2017年房價環(huán)比不增長。針對未來北京樓市，他表示要以建立購租并舉住房制度為主要方向，抓緊研究建立長效機制，堅決抑制投資投機行為，加大普通商品住房供給力度。

　　對于建立平穩(wěn)房地產(chǎn)市場的長效機制，業(yè)內(nèi)人士表示要綜合性、全面性、長期性地來謀劃。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從目前來看，本屆政府上任以來在此方面已經(jīng)在進行各方面的調(diào)整。比如推進不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。

　　記者梳理國土資源部官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)登記制度的制定與施行的基本思路是，2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。張宏偉表示，這個平臺形成后，將成為樓市調(diào)控制定“差別化”政策依據(jù)，也是構建樓市長效調(diào)控機制的非常重要的環(huán)節(jié)。

　　張宏偉還認為，“今后一攬子關于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調(diào)控機制三大體系土地、財稅和金融之一的財稅政策與措施”。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士表示，建立房地產(chǎn)市場長效機制并非一朝一夕的事情，其涉及土地財政、體制改革、房產(chǎn)稅等諸多方面，要突破許多困難，協(xié)調(diào)各方的利益，但總體上看，建立房地產(chǎn)市場長效機制是大勢所趨，目前的調(diào)控只能暫時穩(wěn)定市場，要想讓經(jīng)濟長期健康發(fā)展，必須建立房地產(chǎn)市場的長效機制。

　　同時，經(jīng)濟學家認為中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴也是不合理的，中國人民大學經(jīng)濟學教授楊瑞龍認為，中國經(jīng)濟絕不能一直依靠房地產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)到了十分關鍵的時刻，必須要多方面扶持民營企業(yè)做實體經(jīng)濟，政府也應該激發(fā)民營企業(yè)的積極性，讓資金更多地流向實體經(jīng)濟。

　　轉自：中國經(jīng)營報

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