房貸全面收緊 2017年樓市會(huì)降溫嗎

　　繼北京多家銀行提高首套房貸利率并將二套房貸款最高年限減至25年之后，廣州、天津、青島等全國(guó)多個(gè)城市的房貸政策也相繼收緊，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)重點(diǎn)調(diào)控的20個(gè)熱點(diǎn)城市可能會(huì)全面跟進(jìn)。隨著調(diào)控力度的加大，樓市的監(jiān)管將會(huì)更加嚴(yán)格，今年樓市將何去何從？

　　房貸收緊潮蔓延全國(guó)

　　春節(jié)過(guò)后，全國(guó)多個(gè)城市的房貸政策收緊，廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率全面或部分調(diào)整為9折。不少業(yè)內(nèi)人士指出，包括深圳、南京、蘇州、杭州等在內(nèi)的重點(diǎn)調(diào)控的20個(gè)熱點(diǎn)城市隨后也可能會(huì)跟進(jìn)。

　　近日，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)制定的相關(guān)公約要求各行執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍，并新增自2月8日起執(zhí)行二套房貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)25年的內(nèi)容。值得注意的是，這是住房貸款年限在1999年央行調(diào)整個(gè)人住房貸款期限延長(zhǎng)到30年后的首次回調(diào)。

　　房貸收緊導(dǎo)致購(gòu)房者面臨的資金壓力增大，以商業(yè)貸款300萬(wàn)元為例，二套房貸款利率在基準(zhǔn)利率上浮10%即執(zhí)行5.39%的利率，按照等額本息的還款方法，貸款30年，月供為16827元；貸款25年，月供則增加至18226元，每月要多還1400元。根據(jù)監(jiān)管要求，貸款人的月供額不得超過(guò)工資的一半。新政執(zhí)行后，相當(dāng)于對(duì)貸款人的收入要求變相提高。如果貸款人的月工資水平不變，能申請(qǐng)到的貸款總額會(huì)相應(yīng)下降。

　　融360房貸分析師表示，不同于以往的是，北京的本次調(diào)控政策的發(fā)布機(jī)構(gòu)是北京銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)，市場(chǎng)監(jiān)管意圖明顯，對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)有一定的作用。另?yè)?jù)分析，看政策效果，不排除以后出臺(tái)其他新政策的可能。

　　目前廣州包括郵儲(chǔ)銀行、廣東農(nóng)商行以及興業(yè)銀行在內(nèi)的三家銀行，首套房貸利率已上調(diào)至9折優(yōu)惠。據(jù)相關(guān)人士透露，目前有更多銀行在醞釀跟進(jìn)。

　　青島方面，中國(guó)銀行、郵儲(chǔ)銀行相繼上調(diào)首套房貸利率最低折扣至9折。而重慶除部分國(guó)有銀行外，個(gè)別全國(guó)性股份制銀行也取消了折扣優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

　　在北京、廣州等地被曝收緊房貸的同時(shí)，天津市各主要銀行也普遍減少了個(gè)人首套住房按揭貸款利率的折扣力度，絕大部分商業(yè)銀行已取消8.5折折扣。

　　據(jù)了解，在天津，中國(guó)建設(shè)銀行及中信銀行目前已取消8.5折優(yōu)惠，最低為9折。民生銀行目前首套房一般是九折，資質(zhì)特別好的可以申請(qǐng)8.8折。中國(guó)銀行目前已取消8.5折折扣，最低為9.7折。興業(yè)銀行首套房八五折已經(jīng)取消，貸款利率最低為9.5折。

　　有房貸分析師預(yù)計(jì)，房貸收緊是2017年的主流趨勢(shì)，各地因城施策，未來(lái)將有越來(lái)越多的城市上調(diào)房貸利率。相對(duì)于房貸利率，限購(gòu)政策對(duì)樓市的影響更大，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，各地方政府將根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r出臺(tái)不同的限購(gòu)政策。

　　此外，中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，2016年一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高。部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的收緊或降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過(guò)補(bǔ)位一二線城市來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化和去庫(kù)存的政策支持下，2017年信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。

　　金融環(huán)境或?qū)⒉辉賹捤?/strong>

　　種種跡象表明，2017年的樓市金融環(huán)境或?qū)⒉辉賹捤伞?/br>

　　此前就有消息稱，央行明確提出商業(yè)銀行必須嚴(yán)格控制一季度新增貸款。原則上第一季度新增住房貸款的總量及增速要低于2016年四季度，信貸增速過(guò)快的銀行，可能面臨基于宏觀審慎評(píng)估體系的差別化存款準(zhǔn)備金利率的處罰。

　　此外，春節(jié)后的第一個(gè)工作日，央行全面上調(diào)了公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)利率和SLF利率。雖然此次調(diào)整并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但銀行放貸資金成本面臨短期內(nèi)升高，對(duì)商業(yè)銀行的信貸投放能力來(lái)說(shuō)影響十分直接，必將對(duì)業(yè)務(wù)比重占比較大的房貸造成影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于此次調(diào)息，業(yè)內(nèi)人士表示主要目的是起到去杠桿的作用，抵制部份領(lǐng)域資產(chǎn)泡沫。此外，伴隨著商業(yè)銀行資金成本的增加，原有針對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款的各種優(yōu)惠利率也將逐漸收緊甚至絕跡。

　　中原地產(chǎn)盧文曦認(rèn)為，按照歷年經(jīng)驗(yàn)，一般年初銀行貸款額度普遍比較寬松，而今年開(kāi)局就保持較緊格局，中小商業(yè)銀行貸款余額緊張。從一系列舉措可以看出，今年樓市資金鏈必將較去年偏緊，使用資金成本或?qū)⑻岣?，在“去杠桿”背景下，樓市交易過(guò)程或面臨壓力。

　　全面收緊房貸與去年的樓市上漲過(guò)快不無(wú)關(guān)系。2016年除了眾多一線城市房?jī)r(jià)漲幅較大之外，許多二線熱點(diǎn)城市也變化頗大，無(wú)論是樓市價(jià)格的快速上漲，還是土地市場(chǎng)的瘋狂，都給人留下了深刻的印象。

　　而巨量信貸正是支撐2016年全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲的重要因素。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)新增個(gè)人住房貸款總額約為4.96萬(wàn)億元，是2015年的1.86倍。個(gè)人住房貸款余額為19.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%。新增房貸總量是2015年的近2倍。

　　在如此高的信貸水平之下，實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)已有所顯現(xiàn)。盡管銀行業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為當(dāng)前按揭貸款屬于銀行優(yōu)質(zhì)貸款，“斷供”的可能性微乎其微。但2016年居民在加杠桿時(shí)，銀行在信用審查方面普遍要求較松，且非銀機(jī)構(gòu)也推出了各類(lèi)購(gòu)房融資產(chǎn)品。據(jù)湖北某股份行銀行人士表示，樓市新政之后，部分價(jià)格下跌較快的房子，如果購(gòu)房者加了很大的杠桿，不排除出現(xiàn)降低還款意愿的情況。

　　樓市將持續(xù)降溫

　　去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，為2017年樓市定下基調(diào)，許多地方政府工作報(bào)告中明確將穩(wěn)控房?jī)r(jià)作為調(diào)控目標(biāo)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市實(shí)施調(diào)控政策以來(lái)，房?jī)r(jià)快速趨穩(wěn)回落，其中12個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅在0.1至0.4個(gè)百分點(diǎn)之間。進(jìn)入2017年以來(lái)，雖然并未出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅度下跌的情況，但成交量大幅下滑的現(xiàn)象已在多地出現(xiàn)。

　　隨著樓市信貸政策不斷收緊，前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市有望進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展期。業(yè)內(nèi)人士表示，信貸收緊會(huì)使市場(chǎng)成交量有所下滑，從而使房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)被抑制。隨著今年經(jīng)濟(jì)逐漸趨穩(wěn)，信貸資源或結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有望助推房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，信貸是決定短期房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素，目前來(lái)看信貸收緊趨勢(shì)下，短期房?jī)r(jià)調(diào)控壓力會(huì)加大。這也意味著，銀行貸款額度收緊，價(jià)格上浮，放款放緩將是常態(tài)。同時(shí)，判斷2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)主要看資金價(jià)格和是否認(rèn)房又認(rèn)貸。如果認(rèn)房又認(rèn)貸，可以預(yù)期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房?jī)r(jià)的跌幅甚至?xí)咏?014年。

　　市場(chǎng)預(yù)期2017年樓市調(diào)控將不斷加碼，業(yè)內(nèi)普遍表示，未來(lái)中國(guó)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)收緊將是大概率事件，未來(lái)隨著調(diào)控力度加大，樓市的監(jiān)管將會(huì)更加嚴(yán)格，預(yù)計(jì)今年樓市或出現(xiàn)持續(xù)降溫和房?jī)r(jià)回落。

　　據(jù)交通銀行日前發(fā)布的《交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)報(bào)告》顯示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“抑泡沫”和“去庫(kù)存”背景下，小康家庭對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。按擁有的房產(chǎn)數(shù)量看，現(xiàn)在各類(lèi)人群對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿均有下滑，多套房家庭的不動(dòng)產(chǎn)投資意愿下滑態(tài)勢(shì)更為顯著。由此也不難看出，人們對(duì)樓市的投資激情已慢慢褪去。

　　易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，房貸政策的收緊對(duì)不同城市的影響不同，對(duì)一線城市來(lái)講，若預(yù)期是房?jī)r(jià)不會(huì)明顯下跌的話，反而會(huì)刺激部分購(gòu)房者加快入市，以獲得貸款。而對(duì)于其他非一線城市來(lái)講，如果預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房節(jié)奏會(huì)延緩，價(jià)格和成交量會(huì)相對(duì)減少。（付顥琬）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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