房地產(chǎn)調(diào)控重心應(yīng)從遏制需求轉(zhuǎn)向改善供給

　　如何既要保住穩(wěn)定房價的成果，又要防止房地產(chǎn)投資拖累宏觀經(jīng)濟運行？房地產(chǎn)調(diào)控政策的重心要從以遏制投機和投資性需求為導(dǎo)向的需求調(diào)控轉(zhuǎn)向改善供給才是正道，過度依靠需求管理容易遭受房價報復(fù)性反彈，只有改善供給才能改變房價上漲背后的趨勢性力量，在較長時間里維持低房價水平上的供求兩旺。

　　房價終于不漲了，房地產(chǎn)投資迅速下滑成了當(dāng)下新的關(guān)注焦點。一些研究宏觀經(jīng)濟的學(xué)者認為應(yīng)該給房地產(chǎn)市場松綁，避免中國經(jīng)濟過度下滑。但如果給房地產(chǎn)市場松綁，房價再來新一輪報復(fù)性反彈又該如何？另一種擔(dān)心隨之產(chǎn)生。

　　完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)是既要保住穩(wěn)定房價的成果，又要房地產(chǎn)投資不會嚴(yán)重拖累宏觀經(jīng)濟運行。

　　以遏制投機和投資性需求為導(dǎo)向的需求調(diào)控政策靠不住，因為需求方管理做到最好也就是穩(wěn)定價格，無力阻礙價格的上漲趨勢。過度依賴需求方調(diào)控還很危險，因為一旦經(jīng)濟下行和需求調(diào)控政策的方向逆轉(zhuǎn)，房價又要報復(fù)性反彈。房地產(chǎn)調(diào)控政策的重心轉(zhuǎn)向改善供給才是正道。只有改善供給才能改變房價上漲背后的趨勢性力量，在較長時間里維持低房價水平上的供求兩旺。

　　過度依靠需求調(diào)控容易導(dǎo)致房價報復(fù)性反彈

　　如果我們理解中國房價上漲的邏輯，就不難理解需求管理為什么不能遏制房價上漲。理解中國的房價上漲邏輯需要三個步驟。第一，房價上漲是因為銀行里的存款增長。過去十多年全國銀行存款的年均復(fù)合增長速度大概在15-18%，4年多的時間全國銀行存款就翻一番。一些大城市銀行存款的增長速度更快，不用4年就能翻番。銀行存款這么快地上漲，房價上漲也就不奇怪了。比較而言，過去十多年全國房價的年均復(fù)合增長率10%多一些，遠沒有銀行存款漲的快。第二，銀行存款增長是因為物價水平不高。貨幣當(dāng)局掌管著銀行存款增長速度，調(diào)控的依據(jù)是物價水平。中國過去十多年的平均通貨膨脹率大約3%。從這個意義上看中國銀行存款的增長速度是很快，但不能說快的沒道理，這么快的貨幣增長帶來了居民和企業(yè)財富的快速增加卻沒有帶來嚴(yán)重的通脹。中國過去十多年的通脹遠低于其他新興市場經(jīng)濟體，比發(fā)達國家也只是稍高一點。第三，通脹不高是因為工業(yè)化帶動下的生產(chǎn)率快速提高。為什么釋放了如此大量的貨幣，派生出了如此高速增長的銀行存款和需求，卻沒有引起通貨膨脹呢？主導(dǎo)性的原因是供給方的改善，中國的工業(yè)化進程極大提高了生產(chǎn)效率，擴大了有效供給。面對旺盛的需求迅速提高的生產(chǎn)能力保證了價格沒有漲上去。以上三步放在一起，結(jié)論是工業(yè)化帶來了銀行存款可持續(xù)提高，帶來了房價上漲。這個邏輯再往下延伸一步：中國的工業(yè)化進程還處于進行時，（在難以有效提高供給的條件下）對房地產(chǎn)的需求和房價上漲還處于上漲通道當(dāng)中。

　　過度依靠需求管理的做法不僅按不住房價，而且容易遭受房價報復(fù)性反彈。上一次房價調(diào)控當(dāng)中出臺了限購、限貸等一系列嚴(yán)厲的需求方管理措施。對于那些通過高杠桿比例炒房的投機性需求而言，這些措施有一定的必要性。但是，這些調(diào)控政策不僅按住了房價，也按住了新建住房和二手房的交易量，按住了房地產(chǎn)開發(fā)投資，于是按住了中國經(jīng)濟增長。如果在經(jīng)濟周期性上升階段還好處理，其它投資增長可以彌補房地產(chǎn)開發(fā)投資下降。如果是經(jīng)濟周期性下行階段，按住房地產(chǎn)投資會讓經(jīng)濟下行更劇烈。調(diào)控政策的命運很快會是千夫所指，無疾而終。在房地產(chǎn)需求和房價總體處于上升通道的背景下，一旦調(diào)控政策放松，房價的報復(fù)性反彈在所難免。

　　改善供給的落腳點是有效增加普通商品房建設(shè)

　　手機和電腦的需求快速增長，價格跌跌不休，是因為手機和電腦的供給有極大改善。房地產(chǎn)也一樣，在趨勢性的需求增長面前，改善供給是減緩房價上漲趨勢的唯一出路。宏觀經(jīng)濟管理當(dāng)局對此有清醒認識，上一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策當(dāng)中的一項重要內(nèi)容就是增加保障房供應(yīng)。但保障房在整個房地產(chǎn)市場當(dāng)中畢竟只是一小塊，嚴(yán)重依賴于公共財政而且難以長期持續(xù)，保障房建設(shè)遠不足以在整體上有效改善房地產(chǎn)供應(yīng)。改善供給的落腳點還是普通商品房建設(shè)。

　　中國的城市千差萬別，每個城市房地產(chǎn)市場面臨的突出矛盾不同，有效增加普通商品房供給的政策側(cè)重點也不同。以筆者居住的北京為例，北京各家銀行里的存款在漲，初次購房和改善性購房的需求蓄勢待發(fā)，對此相對應(yīng)的情況是絕大部分的工作場地、教育、醫(yī)療等都在四環(huán)以內(nèi)，而四環(huán)以內(nèi)鮮有新樓盤。要讓北京房價穩(wěn)定或者是少漲，不外是兩個出路：一是舊城改造，北京四環(huán)內(nèi)有大片其他三四線城市都已銷聲匿跡的城中村，80-90年代修建的低容積率而且質(zhì)量破舊的住房是北京核心居住地段的主流建筑，通過舊城改造可以成倍提供核心居住地段的房屋供應(yīng)，有效緩解中心城區(qū)商品房價上漲壓力；另一個出路是加快改善北京周邊的衛(wèi)星新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時把部分工作場所、優(yōu)秀的教育和醫(yī)療等公共資源向新城轉(zhuǎn)移。除此以外，穩(wěn)定北京房價別無他途，除非北京地區(qū)的銀行存款增長畫上句號。

　　在全球經(jīng)濟低迷，中國經(jīng)濟也處于下行通道的大環(huán)境下，中國旺盛的潛在住房需求彌足珍貴。未來五年，通過因地制宜的改善供給政策，能夠讓中國房地產(chǎn)市場在穩(wěn)定價格水平上的供求兩旺，中國的城市化進程再上一個大臺階。城市化進程本身還會極大地推動服務(wù)業(yè)發(fā)展，保持對工業(yè)品的旺盛需求，助力中國經(jīng)濟的持續(xù)繁榮。□中國社科院世界政經(jīng)所張斌

來源：消費日報

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