投資屬性弱化房產(chǎn)市場回歸自住步伐加快

　　房地產(chǎn)投資已經(jīng)不再是最受青睞的投資方式。根據(jù)近期央行發(fā)布的《2012年第1季度儲戶問卷調查報告》統(tǒng)計顯示，2012年1季度居民房地產(chǎn)投資意愿僅約15．10％，環(huán)比及同比分別回落1．4和10個百分點。在不同收入水平中，月收入5萬以上居民投資房地產(chǎn)的意愿最低，僅約為13．7％。北京、上海居民投資房地產(chǎn)意愿甚至低于2009年最低值，僅為9．4％。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，在宏觀調控和房地產(chǎn)調控的雙重作用之下，房地產(chǎn)的投資價值開始回落，自主性需求將逐漸成為支撐市場的主力。同時，隨著商品房庫存的不斷累積，降價銷售將成為房企重啟地產(chǎn)市場的唯一辦法。

　　隨著房地產(chǎn)調控的不斷升級，居民對于房地產(chǎn)市場的投資意愿在發(fā)生著明顯的變化。2011年一季度，有房地產(chǎn)投資意愿的居民占25．10％，隨著房地產(chǎn)調控的逐漸深化，這一數(shù)據(jù)也不斷走低，2011年隨后三個季度里，有房地產(chǎn)投資意愿的居民占比逐漸下降為22．20％、23．60％、16．50％。而2012年第一季度，居民房地產(chǎn)投資意愿更是降至15．10％的低位。

　　鏈家地產(chǎn)分析師馮聯(lián)聯(lián)認為，2011年3季度時，我國居民房地產(chǎn)投資意愿排名第一（房產(chǎn)、基金、債券、股票、實業(yè)），但是從2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度繼續(xù)降低至第三，主要預示著當前調控效果已經(jīng)觸動了投資者對于后市預期的樂觀神經(jīng)，長期來看，投資者認為“投資房地產(chǎn)不值得”比房價下降本身更能促進市場的良性發(fā)展。另外，投資意愿降低，在一定程度上也在削弱房地產(chǎn)的投資屬性。預計二季度此比例可能會繼續(xù)走低。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認為，“負利率也是導致從2010年初開始的樓市調控難以見到立竿見影效果的主要原因，在最近1－2年的房地產(chǎn)調控中，政策力度可以說空前，但是因為負利率導致出現(xiàn)的投資需求熱，明顯抵消了部分政策的力度?！?/br>

　　不過，隨著宏觀調控作用的發(fā)酵，2012年2月CPI同比上漲3．2％，這是自2010年7月以來的新低?！澳壳拔覈荒昶诙ù胬蕿?．5％，CPI同比上漲3．2％，持續(xù)24個月的負利率狀況開始扭轉。這成為我國從2010年下半年宏觀調控以來，物價調控的一個標志性節(jié)點?！睆埓髠ケ硎?，因為CPI的逐漸回落，以及限購、限貸政策的綜合作用，導致開發(fā)商庫存積壓，才使得市場出現(xiàn)了比較明顯的調控效果。

　　張大偉表示，如果通脹預期繼續(xù)被遏制，而調控政策的大方向不松動的話，房地產(chǎn)市場依然會繼續(xù)目前的“以價換量”狀態(tài)，降價項目依然會明顯增加。在2009年到2010年附著在樓市上的過度投資需求會逐漸被剝離，市場在一定程度上會回歸自住。

　　“目前全國主要的城市購房者集中主要為自住需求者，以北京為例，目前首套房的置業(yè)占比已經(jīng)達到了90％以上。市場去投資化的特征十分明顯?！睆埓髠ケ硎?，結合幾天前國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變化的數(shù)據(jù)，在環(huán)比降價城市數(shù)量保持高位的同時，同比降價城市數(shù)目也明顯增加，而且疊加目前的CPI，房價可以說的確在回歸合理的過程中。但回歸的幅度從全國范圍來看，依然呈現(xiàn)“郊區(qū)幅度大，城區(qū)僅微松”的局面。因此，調控的力度依舊不能放松。

　　除了日趨回落的房地產(chǎn)投資意愿之外，在本次央行公布的儲戶調查數(shù)據(jù)中，對于下半年房價走勢看降的比例大約為19．7％，基本與2011年1季度的20％持平，略低于2011年四季度的21％。與此同時，67．7％的居民認為房價“過高，難以接受”，較上季下降5．2個百分點。對下半年房價走勢，48．7％的居民預期“基本不變”。

　　馮聯(lián)聯(lián)認為，對于房價看低的比例雖然沒有明顯增加，但是房價看漲的比例正持續(xù)減少。2011年3季度看漲比例達到高峰的37．9％，隨后持續(xù)降低至當前的約17．7％。兩個季度累計回落約20個百分點，這部分居民基本都轉移到了“房價不變”的陣營中。因此，從當前來看，市場整體情緒已經(jīng)從去年的整體悲觀，轉變?yōu)楫斍暗摹氨Ｊ刂汹呌跇酚^”，這無疑將更有利于房價進一步向合理回歸。

　　不過，認為房價保持不變的居民數(shù)量的增加也從另一個側面反映出市場觀望的情緒。

　　在央行此次發(fā)布的報告中還有一項數(shù)據(jù)值得密切關注：2012年1季度，未來3個月內(nèi)有購房計劃的居民比例僅約14．1％。這是2009年以來同期最低值。與去年同期相比下降1．3個百分比。

　　馮聯(lián)聯(lián)認為，由于購房意愿走在市場成交之前，因此通常來講消費者置業(yè)計劃在一年中會逐漸降低，今年一季度就處于歷史低點，可見當前居民普遍購房意愿依然較低，觀望的情緒依然很濃厚。（新華社記者羅宇凡華曄迪）

來源：新華網(wǎng)

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