房企庫存量激增透露出什么信號

此番樓市成交有所攀升，是樓市深度“以價換量”引致“剛需”發(fā)力的結(jié)果，樓市“以價換量”、低量低價仍將持續(xù)，后市降價求量仍是基調(diào)

　　隨著天氣轉(zhuǎn)暖，一線城市樓市成交量似乎走進了“春天里”，出現(xiàn)了不同程度的回升。但陸續(xù)公布的上市房企年報則顯示出，開發(fā)商的銷售壓力依然有增無減。截至3月31日，A股市場74家披露2011年年報的上市房企存貨高達7230億元，比上年同期增長43%，同時負債超過8000億元。

　　業(yè)界人士分析，開發(fā)商庫存量大幅攀升表明供需關(guān)系已經(jīng)徹底逆轉(zhuǎn)，在過去投資炒房的“黃金時代”里，房價上漲造成投資性需求無限放大，曾經(jīng)支撐起了成交的非理性繁榮。但是當前，體量較小而且收入水平有限的剛性需求成為市場里的絕對需求群體，有效購買力已經(jīng)大為減少，而房價遲遲不肯大幅下跌，更是制約了剛需入市。需求與供給的一減一增顯然使得開發(fā)商的銷售壓力越來越大。

　　在過去幾年樓市成交火爆行情中，購買力較強的購房者大多手中已有住宅，加之保障性住房分流了部分需求，以租代購觀念逐漸興起，短期內(nèi)樓市供大于求的狀況還將持續(xù)。而且，就在樓市新政出臺的2010年，開發(fā)商曾經(jīng)大規(guī)模拿地，地王層出不窮。按照住房建設(shè)周期，一個開發(fā)竣工的高峰即將到來。按照商品價值規(guī)律，當龐大的供給遭遇有限的需求時，必將拉動房價進一步下行。

　　房企庫存激增也意味著，樓市調(diào)控政策正切實發(fā)揮著立竿見影的作用。由于我國商品房領(lǐng)域已經(jīng)徹底市場化，對房價缺乏直接打壓手段，也不可能再回到計劃定價的時代，只能通過限購、限貸等政策，影響開發(fā)商的銷售量和資金流，進而倒逼開發(fā)商采取降價行為。負債率的上升以及庫存壓力，正迫使越來越多的樓盤加入降價促銷的隊伍。

　　有觀點認為，隨著樓市調(diào)控進入下半場，市場普遍期待調(diào)控政策能夠“突圍”。限購、限貸作為行政性手段，盡管抑制投資行之有效，但長期來看容易對改善性需求造成誤傷，也不利于買賣雙方在動態(tài)博弈中尋找到量價平衡點。今年以來，為了更好地支持自住型購房者，許多銀行對首套房貸已進行了微調(diào)。

　　值得注意的是，市場下行中一些五花八門的促銷手段開始出現(xiàn)，深圳的某些樓盤打出了“代墊首付”的促銷招牌，北京蓮花池公園附近的一處樓盤廣告牌上赫然寫著“降價有補償、退房無理由”幾個大字。這些舉動表明，在許多開發(fā)商眼里，投資價值仍然是最賺人眼球的賣點，住房投資的觀念依舊根深蒂固。在這種背景下，只有穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點，以較為市場化的稅收手段代替限購等行政手段，才是抑制投資之風卷土重來的治本之策。

　　過去一年被稱為調(diào)控最嚴厲的一年，盡管一些龍頭房企仍然取得了不錯的銷售業(yè)績，但是負債率也大幅上升，并且出現(xiàn)了明顯的業(yè)績分化，資金騰挪乏力的小型開發(fā)商不得不出售項目或資產(chǎn)。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)是當前產(chǎn)權(quán)交易最為活躍的板塊，共有海南新東方、上海和濟等11個開發(fā)商出售項目或者股權(quán)。隨著樓市調(diào)整加劇，房企之間將掀開“大魚吃小魚”的并購大幕。房地產(chǎn)業(yè)版圖重構(gòu)有利于樓市穩(wěn)健發(fā)展，走進以品質(zhì)而不是以投資價值定價的時代，走進以需求為定價基礎(chǔ)而不是供給者單邊定價的時代。

　　業(yè)界人士分析，當前正值置業(yè)旺季，剛需們經(jīng)過長期的觀望后躍躍欲試，開發(fā)商也在庫存壓力下著手以價換量。成交小幅回暖是政策預期已經(jīng)穩(wěn)定、房價回調(diào)以及首套房貸優(yōu)惠等因素共同作用的結(jié)果。目前成交量大的樓盤多數(shù)是降價幅度較大的樓盤。北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京樓市成交均價相比去年一季度下降了12.6%。而房價的這一輪下跌屬于“補跌”，是房價中泡沫部分被擠出的表現(xiàn)。雖然房價繼續(xù)回調(diào)存在著較大的阻力，開發(fā)商仍未大幅度、大規(guī)模降價，但降價的通道其實已經(jīng)打開。

　　近日，國務院總理溫家寶在福州主持召開四省市經(jīng)濟形勢座談會時，再次強調(diào)堅定不移地繼續(xù)實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。在調(diào)控基調(diào)不變的趨勢下，當首套房置業(yè)者成為市場需求主體時，只有降價到位、性價比高的“剛需盤”才能獲得青睞，否則成交繼續(xù)回升的后勁不足，市場很可能會陷入新一輪觀望。因此，有專家建議，房企未來的最大風險不在于緊繃的資金鏈，而在于日益攀高的庫存量。只有銷售才能盤活資金鏈，開發(fā)商應及時對經(jīng)營模式和銷售策略作出優(yōu)化調(diào)整，尤其要改變定價機制。（李文龍）

來源：金融時報

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