房地產(chǎn)政策調(diào)整要把握好“度”

“想要同時(shí)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)兩個(gè)目標(biāo)，就要把握好政策調(diào)整的度?！?月28日在河南鄭州召開的2012年省區(qū)市發(fā)展研究中心主任座談會(huì)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲在作專題發(fā)言時(shí)這樣表示，“要堅(jiān)決遏制投機(jī)性購(gòu)房需求，同時(shí)釋放自住型和改善型的購(gòu)房需求；要改善住房供給結(jié)構(gòu)，防止下一階段性或區(qū)域性的住房供給不足；更為重要的是要控制好利率、信貸規(guī)模和首付比例?！?/p>

　　住房市場(chǎng)發(fā)生了明顯變化，交易量明顯上升

　　自今年3月份開始，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)發(fā)生明顯變化。任興洲依據(jù)五個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了說(shuō)明。

　　一是全國(guó)商品房銷售面積較快上漲。4、5月份，無(wú)論是北京、上海、廣州等一線城市，還是南昌、珠海等中等城市，商品房交易量都出現(xiàn)明顯的上升。進(jìn)入6月份，幾個(gè)主要城市的新建商品住宅交易量增長(zhǎng)更快，從6月4日到24日20天內(nèi)，北京總成交面積同比上漲了55.5%。與限購(gòu)城市相比，一些非限購(gòu)城市銷售面積上升幅度相對(duì)較小。

　　二是新建商品房的銷售價(jià)格有所變化。5月份，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有43個(gè)，價(jià)格環(huán)比上漲的城市有6個(gè)。再?gòu)?0個(gè)大中城市中選取有代表性的10個(gè)限購(gòu)城市進(jìn)一步分析可以看出，雖然整個(gè)住房市場(chǎng)價(jià)格同比仍呈下降趨勢(shì)，但一些重點(diǎn)城市的價(jià)格已出現(xiàn)環(huán)比和同比有所上升的趨勢(shì)。

　　三是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速提高。5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比上漲30%，同比上漲18%，變化較大。這其中包含著地區(qū)差異，從東中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來(lái)看，東部雖然投資規(guī)模較大，但房地產(chǎn)投資的增幅較低，上漲比較快的是中部和西部地區(qū)。

　　四是土地交易量和土地出讓金增幅都有所加快。從4月份開始，連續(xù)兩個(gè)多月，一些城市的土地交易量都出現(xiàn)了上升，土地出讓金走高，甚至部分城市出現(xiàn)了新 “地王”?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)對(duì)部分城市的土地市場(chǎng)交易量又產(chǎn)生了拉動(dòng)作用。

　　五是商品房庫(kù)存量仍然較大。即使按照現(xiàn)在較快的銷售速度，去庫(kù)存也需要一定的時(shí)間。但需要注意的是，一些限購(gòu)城市的商品房庫(kù)存水平的指標(biāo)已經(jīng)從階段性的高點(diǎn)開始回落。

　　多種因素導(dǎo)致住房市場(chǎng)的變化

　　為什么近期住房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這么多的變化？任興洲認(rèn)為，這首先要?dú)w結(jié)為開發(fā)商這一段時(shí)間以來(lái)的“以價(jià)換量”取得了明顯成效。在一系列調(diào)控政策的作用下，一批大中城市的郊區(qū)房?jī)r(jià)有所下降，同時(shí)市中心的房?jī)r(jià)不再持續(xù)上漲，議價(jià)空間也有所增加，這些因素促使住房的剛性需求得以釋放，表現(xiàn)在中小戶型、中低價(jià)位的住房銷量增加?？梢哉f(shuō)，剛性需求的釋放是這一輪交易量上升的主要支撐因素。

　　其次，近期的政策變化對(duì)住房市場(chǎng)回升起到了很大的推動(dòng)作用。一方面，降息政策以及利率市場(chǎng)化都釋放出了很強(qiáng)的信號(hào)，不僅對(duì)消費(fèi)購(gòu)買力有所支撐，更重要的是市場(chǎng)解讀為是住房政策放松的信號(hào)。還有存款準(zhǔn)備金率的連續(xù)下調(diào)，流動(dòng)性的增加都對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響。在此基礎(chǔ)上，一些銀行的利率優(yōu)惠程度明顯提高，一些地區(qū)購(gòu)房利率出現(xiàn)了9折、8.5折甚至8折的優(yōu)惠；還有些地區(qū)對(duì)購(gòu)房首付比例進(jìn)行了調(diào)整，降至三成、甚至兩成。這些因素的調(diào)整，不僅帶動(dòng)了商品房交易量的變化，還導(dǎo)致消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期發(fā)生了改變。

　　再者，部分地方政府的政策微調(diào)對(duì)市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定的作用，目前已有多個(gè)城市出臺(tái)了程度不同的住房微調(diào)政策。內(nèi)容包括：下調(diào)首套購(gòu)買的首付比例、減免購(gòu)房的相關(guān)費(fèi)用；提高公積金的貸款額度、減免購(gòu)房稅以及對(duì)個(gè)人購(gòu)買精裝房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)等；還包括對(duì)普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，對(duì)土地出讓條件的松綁等等，這些政策調(diào)整也刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買行為。

　　此外，任興洲認(rèn)為，去年基數(shù)較低和當(dāng)前的季節(jié)性因素也對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生影響。她認(rèn)為，去年40多個(gè)城市實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)，使房地產(chǎn)交易量、價(jià)格、土地出讓的數(shù)值都較低。因此與去年較低的基數(shù)相比，今年的數(shù)值就顯得比較高。另外，因?yàn)槊磕?、5月份以后，結(jié)婚、入學(xué)、入托，以及就業(yè)的高峰期到來(lái)，這些因素也會(huì)促使購(gòu)房需求增加。

　　當(dāng)然，她認(rèn)為目前住房市場(chǎng)的神經(jīng)還是很脆弱的。當(dāng)相關(guān)政策出現(xiàn)了變化，“地王”又重新出現(xiàn)，再加上剛需釋放促使交易量上升，部分樓盤價(jià)格上漲，這種現(xiàn)象又會(huì)反過(guò)來(lái)刺激一批消費(fèi)者，他們擔(dān)憂房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲因而出現(xiàn)恐慌性購(gòu)買。因此，目前購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的變化也值得關(guān)注。

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