萬柳地王不具代表性，房價沒大幅上漲空間

　　針對10日北京萬柳地塊以近4萬元/平方米的價格成交，我們綜合分析認(rèn)為，這塊地有其特殊的區(qū)域特征，高價成交不具備風(fēng)向標(biāo)意義。

　　在近兩年的冷清之后，北京土地市場終于迎來了高潮。10日，中赫置地旗下的北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以近4萬元/平方米的樓面價格奪得了十分稀缺的北京萬柳地塊。

　　當(dāng)前樓市變化主要基于調(diào)控政策對剛需的支持，政府抑制投資投機(jī)性購房需求的決心并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，供求關(guān)系和政策預(yù)期都不支持房價大幅上漲。不過，預(yù)計未來政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的積極性明顯增強(qiáng)，下半年在整體土地市場量質(zhì)齊升的促進(jìn)下，房企拿地投資的信心將有所回升，未來有效供給的增加對鞏固調(diào)控成果具有積極意義。

　　——北京萬柳地塊定位于高端項目難具代表性住宅用地市場整體仍處低谷

　　7月10日下午，北京市海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地項目經(jīng)過多輪竟拍，最終由北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以26.3億元、配建16400平方米回購房竟得。該地塊建筑面積上限為77739平方米，回購房由政府以10000元/平方米進(jìn)行回購，折算樓面地價近4萬元/平方米。

　　隨著萬柳地塊的高價成交，部分市場人士將其解讀為樓市回暖的標(biāo)志性事件。對此，北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，簡單的以一塊土地的成交來判斷市場回暖顯然論據(jù)不足。

　　陳志表示，今年上半年土地市場整體成交處于低迷期，一個萬柳地塊帶給市場的影響有限。今年上半年北京成交的72宗土地出讓金累計為144.88億元，僅為去年全年的13.7%，與去年同期相比下降181.9億元。其中僅有3宗住宅用地以及1宗工業(yè)用地以高出底價的價格成交，底價成交地塊占總數(shù)的94.4%。土地市場低迷程度可見一斑。

　　據(jù)我們了解，萬柳板塊是北京有名的高檔社區(qū)聚集地，周邊配套齊全，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，且分布著不少優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源。目前周邊二手項目的均價在每平米5萬元以上，有些項目售價甚至高達(dá)8萬元。該地塊的奪標(biāo)者中赫置地一直致力于開發(fā)高端項目，此前，該公司開發(fā)建設(shè)的“釣魚臺7號院”就是北京有名的豪宅項目。

　　對于此次高價拿地，中赫置地CEO孫鵬認(rèn)為，萬柳地塊的價格并不能反映房地產(chǎn)市場的整體情況，只是北京區(qū)域市場的個案?？傮w而言，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，并且已經(jīng)取得了成效，“地王”的出現(xiàn)不代表房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，不具有普遍意義。北京市國土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，無論是從北京還是從全國來看，實際上上半年土地市場整體溢價率比較低，土地市場并非全面復(fù)蘇，本地塊出讓的價格并不代表整體土地市場情況。

　　限購政策尚未放松，市場雖然有所回暖，但走勢并不十分明朗，處于政策敏感期。如果企業(yè)太過樂觀，政策一旦調(diào)整就難免會陷入資金緊張的被動局面。當(dāng)天萬柳地塊競買過程中，萬科、招商等房企出價都十分冷靜。綜合近期多地土地市場出讓情況來看，除了一些土地儲備短缺的企業(yè)，大多數(shù)房企出價還是較為謹(jǐn)慎。

　　——二季度房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)四大變化

　　二季度以來，隨著剛需入市，以及貨幣政策的調(diào)整，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交持續(xù)回升、部分樓盤試探性漲價、開發(fā)企業(yè)資金面趨寬裕、土地市場高溢價成交再現(xiàn)等四大變化。

　　首先是成交持續(xù)回升。中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，6月全國主要54個城市月內(nèi)成交量達(dá)到了22.9萬套，再次延續(xù)了3月以來成交量的走高趨勢。上半年累計成交突破百萬套，比去年同期上漲12%，比去年下半年上漲超過10%。

　　其次是部分樓盤試探性漲價。上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的《6月十大上市開發(fā)企業(yè)銷售報告》顯示，10個大型上市開發(fā)企業(yè)商品房共成交423.4萬平方米，環(huán)比5月份增長42.4%，這些一線上市開發(fā)企業(yè)的成交量整體大幅增長。

　　第三是開發(fā)企業(yè)資金面趨寬裕。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交的回升，信貸環(huán)境的持續(xù)寬松，給開發(fā)商帶來了資金面的改善，不少房企已將房地產(chǎn)市場筑底反彈的預(yù)期投射到土地市場中，土地市場一改往日低迷狀態(tài)，出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　第四是土地市場高溢價成交再現(xiàn)。中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的報告顯示，6月份300個城市土地平均溢價率為10%，創(chuàng)下今年新高。今年前6月，全國300個城市土地平均溢價率為5%，同比下降13%，其中住宅類用地平均溢價率為4%，同比減少15%；但6月份的住宅類用地溢價率已經(jīng)達(dá)到了10%，僅比去年同期低了1個百分點。

　　一些房企開始增加土地儲備，不少城市的土地交易重現(xiàn)多輪競拍、高溢價的情況。6月18日，恒大地產(chǎn)以13.22億元拿下廣州市天河區(qū)珠江新城D4-B2地塊，折合樓面價32968元/平方米，溢價率近170%，創(chuàng)廣州商業(yè)地塊單價成交記錄。不到一個月，北京萬柳地塊則以近4萬元/平方米的樓面地價創(chuàng)國內(nèi)住宅類地塊均價成交記錄。

　　——供求關(guān)系和政策預(yù)期都不支持近期房價大幅上漲

　　萬柳地塊的出讓價格對該區(qū)域內(nèi)房價走勢在市場預(yù)期上會有較強(qiáng)支撐作用，但對北京其他區(qū)域?qū)嶋H影響不大。市場對此過度解讀可能會在一定程度上影響購房者預(yù)期。綜合來看，中央調(diào)控投資投機(jī)性購房需求決心不動搖背景下，主導(dǎo)市場走勢的供求關(guān)系和政策預(yù)期兩股力量不會發(fā)生轉(zhuǎn)向，決定了房價不存在大幅上漲空間。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，近期樓市成交量攀升主要有如下三方面原因，一是開發(fā)商采取降價出貨策略，以價換量；二是宏觀經(jīng)濟(jì)下行國家重提“穩(wěn)增長”，促使投資加速、貨幣政策有所放松，同時地方政府受制于財政壓力又在對樓市調(diào)控進(jìn)行“微調(diào)”，兩者合力使購房者預(yù)期改變；三是差別化信貸政策刺激長期累積的剛性需求釋放。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前的購房主體以剛性需求為主，多為普通商品房，對房價的推動力有限。高通智庫行業(yè)報告稱，目前樓市整體還處于“降價促回暖”的軌跡中，無論是支持首套房購房需求，還是央行降息，都難以改變目前樓市庫存量大、主力購房人群是剛需族的局面。

　　就土地市場而言，由于目前房地產(chǎn)市場正處于政策敏感期，近期中央各部委多次表態(tài)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，對央企高價拿地的控制更加嚴(yán)格，地方政府為避免“地王”采取的“限地價，竟配建”。不過，未來政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的積極性明顯增強(qiáng)，預(yù)計下半年整體土地市場在量質(zhì)齊升的促進(jìn)下，房企拿地的信心將有所回升。

來源：新華網(wǎng)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀