樓市價格博弈：剛需恐慌買盤拉高樓市成交量

　　最新數(shù)據(jù)顯示，截至25日，7月全國主要城市的商品房簽約量創(chuàng)新高，合計總簽約套數(shù)達到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達到28萬套，預計再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。

　　經(jīng)過兩年房地產(chǎn)政策的緊縮，2012年的樓市逐步回暖，而帶來回暖的最主要動因就是已被壓抑兩年的剛性需求的集中釋放。地方政府“頻繁微調(diào)”、貨幣政策相對放松，擔憂房價上漲的心理恐慌促使消費者預期發(fā)生微妙變化，專家表示，未來政策持續(xù)高壓、開發(fā)商資金緊張狀況短期難解以及保障房大量供給等因素對平抑樓市價格會起到關(guān)鍵性的作用，未來一段時間，在地方剛需政策刺激下，買賣雙方的博弈將加深。專家建議，在局勢還未明朗之前，購房人應(yīng)慎重判斷，避免因恐慌追漲入市。

　　助推恐慌性買盤拉高交易量

　　李想還在為究竟要不要買房發(fā)愁，這位30歲的年輕人，在北京工作已有8個年頭。之前由于國家開始房地產(chǎn)調(diào)控，所以一直想等房價降下來再去購買。而最近看著房價呼呼的上漲，他開始急了。

　　“我4月在西紅門看了一個新盤，那時不到19000元的價格，就考慮再等等，可最近去看，已經(jīng)漲到22000元，看來我真得入手了?！崩钕胝f。

　　像李想一樣想法的購房者不在少數(shù)，雖然宏觀調(diào)控仍未放松，但成交量上漲、樓盤價格的提升改變了購房者的預期。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，第二季度中國購房者信心總體指數(shù)在經(jīng)歷了連續(xù)三個季度的下滑后首度止跌回升，達106.6點，創(chuàng)下自2010年二季度以來的新高。

　　“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開始，預期對市場帶來的變化非常明顯。房價上漲預期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市?！北本煼洞髮W房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，市場反彈的原因一方面是地方政府政策有松動跡象，另一方面，雖然不是針對房地產(chǎn)，但降息的確改變了部分購房者的預期，以致提前入市。

　　也正是預期的改變，需求者的買漲不買跌，促使了成交量的大幅上漲。最新數(shù)據(jù)顯示，截至25日，7月全國主要城市的商品房簽約再創(chuàng)新高，合計總簽約套數(shù)達到了21.28萬套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達到28萬套，預計再創(chuàng)2011年調(diào)控以來新高。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，調(diào)控已經(jīng)到了最關(guān)鍵的時期。調(diào)控的效用明顯減小，政策的影響存在倒退風險。而房價的止跌上漲使得購房者再現(xiàn)局部恐慌。

　　的確，政策環(huán)境的差異，使各類城市出現(xiàn)分化，且差距在上半年愈加明顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，對比今年6月與年初1至2月月均的成交量，各類城市均有不同程度的增長，一線城市增幅最大，增長2.4倍，二、三線城市分別增長1.4倍和1.5倍；與2009年相比，一線城市的增幅明顯高于2009年，而二、三線城市則相差不大。

　　對此，中指院認為，從政策環(huán)境來看，一線城市較二、三線城市更為嚴厲，受影響較大。從受影響程度來看，2010年至2011年，一線城市成交量累計降幅為56.6%，二、三線城市分別累計下降29.8%和21.6%，明顯低于一線城市。因此，隨著首套房貸優(yōu)惠、降息等結(jié)構(gòu)性放松政策的推出，一線城市置業(yè)者的觀望情緒漸趨緩解，在剛性需求持續(xù)釋放的基礎(chǔ)上，積壓已久的改善性需求也積極入市，推動一線城市成交量明顯回升。

　　招數(shù)地方頻打“剛需”牌

　　除了因為預期發(fā)生變化，致使部分剛需提前入市，地方頻打“剛需”牌，也進一步加快購房者的入市力度。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，近一年來，先后有近40個城市進行了樓市政策微調(diào)，內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、調(diào)整土地出讓、房源解禁、買房獎勵、稅費優(yōu)惠、提高公積金貸款額度以及購房補貼等。

　　其中，蕪湖、佛山、成都等在內(nèi)的少數(shù)城市的“微調(diào)”政策因觸及調(diào)控紅線最終被“叫?！薄６鄶?shù)政策集中在提振剛需入市，則被通過。拿近日的“南京新政”來說，不僅加大公積金政策對首次購房和保障房的支持力度，也對“321”人才首次購房進行補貼。而鄭州則推出對低收入群體進行公積金貸款限額貼息。

　　在此之前，重慶市將首套房公積金貸款首付由30%降低到20%，貸款額度由20萬元提高到40萬元。濟南、廈門、重慶、鄭州、南昌、合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽、蕪湖等城市也提高了公積金貸款額度。青島、重慶、揚州等實行首次置業(yè)補貼均被通過。

　　“影響本輪市場回暖的主要原因是超過40個城市的樓市微調(diào)和信貸的事實性松動，特別是信貸的松動在一、二線城市表現(xiàn)得最明顯，在這些城市中，6月大部分首套房可以執(zhí)行八五折的貸款優(yōu)惠，這相當于購房者少支付近10%的房價。”張大偉表示。

　　北京高策房地產(chǎn)顧問公司董事長李國平對《經(jīng)濟參考報》記者指出，與國外住房不同的是，住房在我國金融屬性較強。因此，在人民幣貶值、股市飄綠的背景下，購房者多帶著投資心理加速入市。

　　“我國住房需求量大是實際存在的客觀現(xiàn)實?！崩顕奖硎?，一方面是城鎮(zhèn)化帶來的新人口的剛性需求，另一方面，城市存量人口收入增加后的改善性需求量都在不斷增長。

　　《中國城市發(fā)展報告2011》顯示，2011年，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到51.27%，城鎮(zhèn)人口首次超過農(nóng)村人口，達到6.9億人。但總的看，與發(fā)達國家通常城鎮(zhèn)化率達到80%的水平相比依然很低。與此同時，從人均住房面積來看，2011年，我國人均住房建筑面積約為22.5平方米，而我國小康水平城鎮(zhèn)居民居住目標為人均達35平方米，因此，我國房地產(chǎn)市場未來潛力巨大。

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