警惕“剛需”制造房市恐慌

　　7月23日，中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展（2012年中）報告》提出，本輪調(diào)控失效的主要原因是各地政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期變化與市場恐慌。

　　地方政策微調(diào)的一個重要理由是釋放市場剛性需求，于是出現(xiàn)變換各種花樣打擦邊球，與中央“限購令”迂回過招的現(xiàn)象。令人可疑的“剛需”“剛需”的概念應(yīng)該是有效需求，也就是自住房消費(fèi)者有購買能力、有支付能力的需求。而地方官員將投資需求和有效需求混為一談，將投資需求解讀為“剛需”，誤導(dǎo)市場。

　　中國房地產(chǎn)實際“剛需”遠(yuǎn)沒有某些學(xué)者渲染的那樣多。自2007年以來，房地產(chǎn)投資屬性凸顯，商品房的住房屬性已然嬗變，致使單純的市場供求規(guī)律失效。在漲價的預(yù)期主導(dǎo)之下，所謂的“剛性需求”只是一種概念，支撐著房地產(chǎn)市場的虛假繁榮。

　　一項研究資料表明，未來隨著城市化和人口紅利效應(yīng)的逐年遞減，城市人均居住面積增長的空間將持續(xù)收縮，新建住宅市場每年的銷售量將降至7-8億平方米。

　　目前許多地方的現(xiàn)實狀況是住房庫存高企，供大于求。一線城市天津住宅庫存量已達(dá)到歷史新高，自2011年4月至2012年6月，銷供比連續(xù)15個月小于1，市場供過于求態(tài)勢凸顯。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海省份江蘇目前商品住房庫存量也已達(dá)歷史峰值，按滾動1年銷售速度計算，去庫存期長達(dá)18個月以上。

　　眼下，大多數(shù)市民仍無經(jīng)濟(jì)條件購買新房，“剛需”充其量只是投資者的“剛需”。而過去幾年房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性被瘋狂放大，脫離真實需求的高房價蘊(yùn)含極大的風(fēng)險，“炒房熱”一度狂熱的鄂爾多斯等地已出現(xiàn)“鬼城”，新開樓盤只有寥寥幾戶業(yè)主入住。

　　此輪房地產(chǎn)調(diào)控的周期之長創(chuàng)歷史記錄，拉鋸戰(zhàn)打了兩三年，然而調(diào)控并未見顯著成效，其根本原因在于商品房具有的投資品屬性放大了漲價預(yù)期，而調(diào)控政策只打擊了當(dāng)前的需求，人們對未來房子增值的預(yù)期絲毫沒有因為限購而減小。在漲價預(yù)期的誤導(dǎo)之下，許多一線城市在調(diào)控打壓之下仍出現(xiàn)市民夜間排隊購房的現(xiàn)象。

　　事實上，近期房價上漲勢頭也的確迅猛。7月23日，中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組將商品房均價從年初預(yù)測的下降4%-6%修正為上漲2%。市場的恐慌心理可見一斑。到目前為止，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控?zé)o法使房價回歸合理價位，反而提高了房價上漲的強(qiáng)烈心理預(yù)期。

　　地方屢屢松綁緣于政績沖動

　　對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的誤讀是地方政策微調(diào)的深層原因。伴隨央行前段時間的降息、降準(zhǔn)措施，地方政府以為上半年中央提出“穩(wěn)增長”之后，宏觀經(jīng)濟(jì)可能寬松，房地產(chǎn)調(diào)控政策可望松綁。

　　只要一提“穩(wěn)增長”，有些人就不可避免地進(jìn)入過去十年中形成的“房地產(chǎn)邏輯”：只有房地產(chǎn)可以解燃眉之急，只有房地產(chǎn)可以救缺錢的地方財政于水火，只有房地產(chǎn)才能讓經(jīng)濟(jì)成績單好看點(diǎn)。于是，新增貨幣乘機(jī)“溜”進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，人們將更多的錢投進(jìn)鋼筋水泥中。

　　經(jīng)常有一個說法在耳邊響起：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。”何謂“支柱產(chǎn)業(yè)”？顧名思義就是整個經(jīng)濟(jì)體系的棟梁，能夠支撐、拉動整個國家經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)發(fā)展，最主要的特征是“可持續(xù)發(fā)展”。歐美發(fā)達(dá)國家一直把握著全世界最先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)，過去的支柱產(chǎn)業(yè)是汽車、鐵路、鋼鐵、石油、飛機(jī)制造業(yè)，現(xiàn)在則是航天、信息產(chǎn)業(yè)。而后起之秀的韓國是將船舶制造業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)，以此為基礎(chǔ)，汽車、電子和軍工產(chǎn)業(yè)也異軍突起。迄今為止，世界經(jīng)濟(jì)史上只有憑借傳統(tǒng)的制造業(yè)和新興的信息產(chǎn)業(yè)，支撐和帶動了當(dāng)代大國發(fā)展的奇觀，鮮有哪個國家憑借“蓋房子”將國家“蓋”出大國神韻的。

　　對房地產(chǎn)業(yè)的熱衷，隱藏在背后的又是政績的“剛性需求”。對房地產(chǎn)“松綁”，讓房地產(chǎn)回暖，地方政府稅收有了著落，政績立竿見影。所以，只要中央的宏觀政策稍有松動，地方政策的靴子就落在房地產(chǎn)上。此輪房地產(chǎn)調(diào)控期間，多地政府就擅自巧立名目，出臺刺激房市的土政策。

　　房地產(chǎn)調(diào)控還需建立問責(zé)機(jī)制

　　回顧這幾年，鮮見有地方官員因違規(guī)放寬房市政策而遭到處理。對多地擅自出臺房地產(chǎn)微調(diào)新政的“出頭鳥”，中央有關(guān)部門礙于情面，并沒有撕破臉皮追究地方官員的責(zé)任。

　　有鑒于此，國務(wù)院近期派出8個督查組，對16個?。ㄊ校┴瀼芈鋵崌鴦?wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查，內(nèi)容包括住房限購措施、土地供應(yīng)、差別化信貸政策執(zhí)行等。

　　不過，坊間對此次督查期望值不太高，擔(dān)心只是走過場。今年4月上一次督查過后，房價不降反漲，也沒有看見哪位違規(guī)的地方官員丟掉烏紗。試想，如果中央動真格的，要求地方政府“一把手”拿烏紗帽作擔(dān)保，對擅自放寬房地產(chǎn)政策的違規(guī)行為露頭就打，嚴(yán)懲不貸，誰還敢做“壞孩子”？

　　要想使此輪房地產(chǎn)調(diào)控真正取得實效，使房價合理回歸，產(chǎn)生真正意義上的“剛需”，使缺房的老百姓買得起房子，一定要遏制房地產(chǎn)市場恐慌，同時，要克服房地產(chǎn)救財政的依賴思想，將宏觀經(jīng)濟(jì)微調(diào)釋放的貨幣流動性引導(dǎo)到實體經(jīng)濟(jì)上，同時抑制以房地產(chǎn)制造政績的沖動。此外，還要加大調(diào)控問責(zé)力度，及時通報頂風(fēng)松綁的案例，以儆效尤。（蔡恩澤）

來源：中國審計報

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