告別暴利時(shí)代，房企何去何從

　　史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過(guò)了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤(rùn)下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢(shì)頭。房地產(chǎn)業(yè)是不是真的告別，或暫別了暴利時(shí)代?近期公布的房地產(chǎn)上市公司半年報(bào)數(shù)據(jù)結(jié)束了這一爭(zhēng)論。

　　從2012年上市房企的中期業(yè)績(jī)可以看到，萬(wàn)科、招商、保利、金地四巨頭合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤(rùn)僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場(chǎng)的上市房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)258.20億元，同比增6.27%；凈利潤(rùn)率為13.2%，為近五年來(lái)的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。

　　與前幾年相比，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的確增加了很多。一邊是銀行貸款受限，一邊是上市融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)樓市發(fā)展的心理預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變。另外，在自住型需求成為市場(chǎng)主流的今天，買(mǎi)房者對(duì)住房的要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，相比以往，企業(yè)生存壓力陡增。再以行業(yè)龍頭萬(wàn)科為例，其去年總銷(xiāo)售金額為1215.4億元，而其存貨總額已經(jīng)達(dá)到2263.6億元。這就是說(shuō)，在不推新盤(pán)的前提下，萬(wàn)科若要消化存貨，需要將近兩年時(shí)間。

　　告別了暴利，房地產(chǎn)企業(yè)何去何從?不少企業(yè)從今年春天開(kāi)始選擇了“以價(jià)換量”，采取了降價(jià)促銷(xiāo)的策略，這與年中適逢大學(xué)畢業(yè)季釋放了一批剛剛滿足繳稅年限的剛性需求不謀而合，這才有了今年7月、8月各大城市樓市成交量的回升和庫(kù)存量的下降，而隨著新盤(pán)順勢(shì)提價(jià)與這波剛需的釋放，到8月底，一些城市的成交量已經(jīng)再度出現(xiàn)凝滯，在傳統(tǒng)的“金九銀十”，新一輪的價(jià)格博弈又開(kāi)始了。
　　資本永遠(yuǎn)是逐利的。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，選擇多元化發(fā)展也是房地產(chǎn)企業(yè)在利潤(rùn)率下降后自謀生路的理性選擇。有部分房企紛紛剝離地產(chǎn)資產(chǎn)，開(kāi)始加速“挖礦淘金”。

　　3月，中茵股份宣布“涉礦”后，連續(xù)3個(gè)交易日漲停，雖然隨后有兩次調(diào)整，但比起明確“涉礦”前，還是有30%左右的漲幅。5月，上市房企剛泰控股就開(kāi)始停牌籌劃資產(chǎn)重組事宜，擬通過(guò)重大資產(chǎn)置出及非公開(kāi)發(fā)行股份方式購(gòu)買(mǎi)甘肅大冶地質(zhì)礦業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)。6月，剛泰控股謀劃近幾個(gè)月之久的資產(chǎn)重組方案剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)攻礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)出臺(tái)。至此，剛泰控股成為A股市場(chǎng)唯一一支從地產(chǎn)股變身“純種”礦產(chǎn)股的股票。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)或即將涉足礦業(yè)的房企，占整個(gè)房地產(chǎn)板塊上市公司總數(shù)的近1/6。

　　分析人士指出，房企如此密集涉礦，主要是因?yàn)樗麄儗?duì)金融、投資等領(lǐng)域較為熟悉，對(duì)于市場(chǎng)的動(dòng)向更加敏感。但礦業(yè)和房地產(chǎn)不一樣的地方在于，對(duì)資金占用很大，無(wú)法發(fā)揮錢(qián)的杠桿效應(yīng)，隱含的風(fēng)險(xiǎn)在于信息的不對(duì)稱(chēng)性，收益和風(fēng)險(xiǎn)是呈正比的。短期之內(nèi)，礦業(yè)并不會(huì)給公司帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的利潤(rùn)改善。截至目前，還沒(méi)有一家上市公司明確表示進(jìn)軍礦業(yè)能為公司帶來(lái)多大的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

　　多元化是一把雙刃劍，有高利潤(rùn)，也有高風(fēng)險(xiǎn)。那么，房地產(chǎn)企業(yè)如何戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?可以選擇的路徑很多。包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，比如從做高檔樓盤(pán)到做中檔或經(jīng)濟(jì)適用房或工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等；從一、二線城市向三、四線城市的地區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整等等。

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)周期性長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè)。如果從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，多元化經(jīng)營(yíng)也許可以帶來(lái)更平衡的現(xiàn)金流來(lái)控制房地產(chǎn)的周期性特別是政策風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)

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