土地市場與樓市成交是否已脫節(jié)？

　　近期，保利、萬科等龍頭房企大舉拿地，多個城市土地集中成交，引發(fā)了廣泛關(guān)注。令人費(fèi)解的是，一邊是土地出讓短期升溫，一邊卻是樓市成交在傳統(tǒng)旺季中意外“遇冷”。土地市場與樓市這對孿生兄弟“貌合神離”，使得房價走勢更加撲朔迷離。

　　雖然土地市場出現(xiàn)了久違的回暖，但是與以往相比，卻有著不同的意味。彼時的市場一本萬利，開發(fā)商只要拍到地，蓋起房，就不愁沒有銷路，就會有大把大把的利潤賺。因此，即使是小型開發(fā)商也不惜大肆舉債、甚至超出自身實(shí)力拍地，然后依靠銷售回款滾動開發(fā)。在這種搶地潮中，地王頻出，一個個名不見經(jīng)傳的開發(fā)商成為制造地王的“黑馬”，也不足為奇。

　　如今，土地市場盡管成交又趨火熱，但僅僅是少數(shù)龍頭企業(yè)的“秀場”。在經(jīng)過上半年庫存消化之后，資金充裕的龍頭開發(fā)商補(bǔ)充土地儲備意愿強(qiáng)烈，但是資金鏈捉襟見肘的中小房企拿地策略依然保守。

　　今年以來，杭州金星、順德廣德業(yè)等房企陸續(xù)破產(chǎn)表明，與過去皆大歡喜相對照，如今開發(fā)商經(jīng)營一半是海水，一半是火焰。在去年以來的市場調(diào)整中，采取靈活促銷策略的標(biāo)桿房企仍然取得了不俗的經(jīng)營業(yè)績。今年前三季度，萬科的銷售金額雖然出現(xiàn)了同比下滑，但仍然達(dá)到驚人的963.2億元。果斷地以價換量，保證了龍頭房企有著充裕的資金流，目前拿地的多是這類回籠資金較快的大型房企。而許多小型房企則掣肘于資金短缺，或因以往高成本拿地而不敢輕易降價，庫存壓力依然較大，面臨著較大的資金鏈風(fēng)險。

　　土地出讓火爆與樓市成交的涼意形成鮮明對比，也意味著房地產(chǎn)市場暴利時代終結(jié)并非虛言，行業(yè)整體利潤大幅下滑，使得房企之間的競爭機(jī)制已經(jīng)開啟。在“現(xiàn)金為王”的時代，龍頭房企憑借強(qiáng)大的資金實(shí)力左吞右并，趁機(jī)擴(kuò)充版圖，占據(jù)市場份額。而資質(zhì)不高、實(shí)力不強(qiáng)的小型開發(fā)商則有隨時被擠出市場的危險。清科研究中心近日發(fā)布的報告指出，三季度國內(nèi)并購市場逆勢回暖，其中房地產(chǎn)成為并購主力軍，以14.43億美元的交易總額超過前兩季度總和。

　　過去的投機(jī)氛圍不僅使投資需求無限增長，大量魚龍混雜的中小開發(fā)商也趁機(jī)涌入市場，而維持房地產(chǎn)業(yè)過度飽和的業(yè)態(tài)，依靠的是泡沫和暴利。隨著樓市泡沫被不斷擠出，中小房企無法再躺在高額的利潤上睡大覺，市場中必然會出現(xiàn)“大魚吃小魚”式的新一輪洗牌。這是對過去樓市非理性集體亢奮業(yè)態(tài)的必要修正。

　　雖然近期部分地區(qū)土地成交升溫迅速，但是總體來看，全國土地市場依然偏冷。為防止土地升溫誤導(dǎo)購房者預(yù)期，近日國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，土地市場尚未出現(xiàn)全面回暖的動力。業(yè)界普遍認(rèn)為，土地經(jīng)過長期冷清后，目前升溫屬于“觸底反彈”，但全面反彈動力不足。事實(shí)上，今年多地土地出讓中流標(biāo)、流拍現(xiàn)象屢見不鮮，而且成交土地溢價率普遍不高。對于開發(fā)商而言，地價處于低位，正是抄底的好時機(jī)，及時補(bǔ)充“彈藥”本在預(yù)料之中，并非是影響房價走勢的標(biāo)志性信號。

　　在目前市場環(huán)境中，土地市場與樓市盡管還有很大聯(lián)動，但是這種緊密關(guān)系正被打破。土地成交回溫雖然會推高房價上漲預(yù)期，但卻難以帶來實(shí)際的成交量上升。這是因?yàn)椋績r漲到目前高位，未來的上漲空間已很有限，對購房者已經(jīng)失去吸引力。對于游離在市場邊緣的購房者而言，“以租代購”的理念逐漸興起，雖然仍有人借土地市場升溫之際制造房價反彈論，但是對于市場預(yù)期的影響已經(jīng)微乎其微，尤其是對受支付能力制約的剛性需求而言，難以再掀起波瀾。

　　今年調(diào)控大幕下上演的開發(fā)商眾生相以及銷售業(yè)績的冰火兩重天，均顯示出房企之間的競爭愈發(fā)激烈。此前投資者不問價格、不論質(zhì)量大肆囤房的時代已經(jīng)一去不復(fù)返，當(dāng)更多的房源可供剛性需求選擇時，購房者注重的多是住房品質(zhì)，龍頭房企品質(zhì)高、配套好的優(yōu)勢凸顯，多獲得購房者的青睞。而有的開發(fā)商卻在加快推盤節(jié)奏、期待“跑量”之時，卻遭遇了購房者持幣觀望的“冷場”。如想適應(yīng)未來的市場競爭，獲得持續(xù)的成交量，開發(fā)商還需繼續(xù)拿出降價促銷的誠意。

來源：金融時報

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