樓市政策：既要連續(xù)也要改進(jìn)

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在十八大記者會(huì)上重申“樓市調(diào)控不松動(dòng)”，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策走向也引得各界頗多遐想。

　　在日前召開(kāi)的“中國(guó)投資與發(fā)展論壇”上，來(lái)自住建部和中國(guó)社科院的專(zhuān)家認(rèn)為，從2011年第四季度以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度減弱，房地產(chǎn)合理回歸的目標(biāo)雖然沒(méi)有達(dá)到，但房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定下來(lái)，調(diào)控成果來(lái)之不易；2013年仍要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時(shí)細(xì)化和改進(jìn)調(diào)控手段，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可持續(xù)。

　　樓市調(diào)控政策雖未最優(yōu)但已次優(yōu)

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛分析：“從2011年第四季度以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降中企穩(wěn)、猛降緩升，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度有所減弱。房地產(chǎn)投資雖然大幅下降，但降幅趨穩(wěn)，而且降幅在合理預(yù)期內(nèi)。從價(jià)格走勢(shì)看，價(jià)格降中有升，與去年同期相比是下降，但與今年6、7月份相比有所反彈。房地產(chǎn)信貸由大幅下滑到逐步上升，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也比較合理?！?/p>

　　出現(xiàn)以上形勢(shì)的原因，倪鵬飛概括為“各方博弈的結(jié)果”，即中央政策與地方政府博弈的結(jié)果。今年以來(lái)，地方樓市調(diào)控政策有所松動(dòng)，紛紛微調(diào)限購(gòu)措施，試探中央底線。同時(shí)，信貸政策是市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化的最主要原因，首套房貸款利率下調(diào)在很大程度上影響了市場(chǎng)預(yù)期，開(kāi)發(fā)商調(diào)整銷(xiāo)售策略，剛性需求改變預(yù)期，紛紛購(gòu)房。在此形勢(shì)下，7月以后，中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)政策，又改變了人們的購(gòu)房預(yù)期?？梢钥吹剑?月份房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市有所增加。

　　為此，倪鵬飛認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有達(dá)到最優(yōu)，但是實(shí)現(xiàn)了次優(yōu)。房?jī)r(jià)合理回歸的目標(biāo)沒(méi)有達(dá)到，但房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)了，次優(yōu)目標(biāo)達(dá)到了。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)沒(méi)有超過(guò)人均GDP增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)。

　　原中國(guó)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林將影響2012年我國(guó)樓市的三大主要政策概括為：限購(gòu)、限價(jià)和限貸。王玨林說(shuō)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得的收效來(lái)之不易，其中限購(gòu)政策起到了相當(dāng)大的作用，同時(shí)，這也導(dǎo)致了購(gòu)房者的預(yù)期在改變，因此，從短期來(lái)看，限購(gòu)政策的退出幾乎沒(méi)有可能。而房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的政策取向，也不會(huì)有大的改變。

　　調(diào)控政策除了穩(wěn)定還需改進(jìn)

　　對(duì)于2013年樓市調(diào)控的政策走向，倪鵬飛建議，在繼續(xù)調(diào)控的基礎(chǔ)上仍需改進(jìn)。例如區(qū)分宏觀調(diào)控與樓市調(diào)控政策、細(xì)化行政管理應(yīng)細(xì)化、擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、保持樓市調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，不要稍有波動(dòng)就出現(xiàn)妥協(xié)跡象。倪鵬飛認(rèn)為，2013年，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)是大穩(wěn)定小震蕩，明年經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好，房地產(chǎn)不可能是經(jīng)濟(jì)依賴所在，所以不要急于出現(xiàn)調(diào)控放松的判斷。

　　此前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)預(yù)言“明年3月房?jī)r(jià)會(huì)暴漲”引起市場(chǎng)熱議。王玨林認(rèn)為，無(wú)論是從現(xiàn)在來(lái)看，還是從去年的分析來(lái)看，都不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的局面?！胺?jī)r(jià)快速上漲的原因不存在，因?yàn)閲?guó)家的態(tài)度非常明確，措施非常得力，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是平穩(wěn)發(fā)展?！彼J(rèn)為，樓市調(diào)控政策必須保持連續(xù)性穩(wěn)定性，通過(guò)多年的調(diào)控才能夠穩(wěn)定預(yù)期，土地、稅務(wù)、金融、住建等各部門(mén)之間的相互配合通過(guò)合作共同完成一件事情，取得一定的調(diào)控成效，這一結(jié)果來(lái)之不易。以前之所以調(diào)控效果不突出，正是因?yàn)橛行┱邲](méi)有落實(shí)到位。不得不承認(rèn)，實(shí)際上樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)影響較大，但不調(diào)不行，否則將不可持續(xù)。

　　另外，當(dāng)前購(gòu)房者已經(jīng)越來(lái)越理智?！艾F(xiàn)在是購(gòu)房者選房，不像過(guò)去房子選消費(fèi)者。以前，看完房以后如果不買(mǎi)，一轉(zhuǎn)身那套房子就沒(méi)有了，所以才會(huì)出現(xiàn)一天售罄或者三天就賣(mài)光的情況，那是不理智的搶房。而現(xiàn)在，購(gòu)房者會(huì)從地段、時(shí)間等因素來(lái)考慮選房，主動(dòng)權(quán)已經(jīng)在購(gòu)房者自己手里了?！蓖踱暳终f(shuō)。

　　對(duì)部分地方出現(xiàn)的一些樓市調(diào)控政策，王玨林表示，政策可以是多種形式的，政策也是隨著市場(chǎng)變化而調(diào)整的。但對(duì)地方要提出要求：地方出臺(tái)的調(diào)控政策要和國(guó)家的大局相吻合，如果由于一個(gè)地方影響全局，這肯定是不合適的。

　　房產(chǎn)稅應(yīng)盡快推廣

　　王玨林表示，希望房產(chǎn)稅趕快總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，盡快推廣試點(diǎn)，甚至在全國(guó)推廣。

　　他說(shuō)，房產(chǎn)稅在試點(diǎn)城市上海、重慶比較平穩(wěn)地出臺(tái)了，這是走向法制的第一步。限購(gòu)政策只屬于行政管理，它也只能解決目前市場(chǎng)中的供需問(wèn)題。而房產(chǎn)稅則是解決長(zhǎng)期的市場(chǎng)管理問(wèn)題，是法制管理的一個(gè)手段，所以非常重要。希望房產(chǎn)稅盡快推廣試點(diǎn)，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅可以平衡各方面的關(guān)系并發(fā)揮作用，對(duì)于解決市場(chǎng)問(wèn)題的能力可能會(huì)更強(qiáng)一些，更持久一些。

　　至于北京是否會(huì)參與房產(chǎn)稅的推出，王玨林認(rèn)為，北京畢竟是首都，準(zhǔn)備得要更周全一些，時(shí)機(jī)把握得要更好一些。一般的城市，準(zhǔn)備合適了可以出臺(tái)，北京可能要慎重一點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年嚴(yán)厲調(diào)控之后達(dá)到了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的，從未來(lái)宏觀調(diào)控判斷，絕對(duì)不會(huì)允許前功盡棄。因此，一旦房?jī)r(jià)脫離經(jīng)濟(jì)基本面，出現(xiàn)過(guò)快上漲，政府則肯定會(huì)出臺(tái)新的政策。（朱菲娜）

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