2013年樓市：“跑量”仍是關(guān)鍵詞

　　臨近年關(guān)，土地市場的火熱與不斷傳來的業(yè)績“捷報”讓不少房企開始憧憬來年，甚至計劃上調(diào)2013年銷售業(yè)績。然而就在上周，中共中央政治局會議傳來“加強調(diào)控”的聲音，讓處在“暖冬”中的房地產(chǎn)市場嗅得一絲寒氣。

　“措辭上確實有些變化，相比于‘保持’、‘改善’等詞匯，‘加強’透露出了一定的政治信息。這樣的表態(tài)恐怕會讓房企們失望。”北京大學(xué)教授陳國強在接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者采訪時表示，隨著中央經(jīng)濟工作會議的召開，更具體的調(diào)控舉措可能會隨之出臺，大方向上會強調(diào)更多地運用市場、經(jīng)濟、稅收這些手段來改進預(yù)期進行調(diào)控?！翱梢酝茰y，樓市政策松動的可能性不大。企業(yè)必須根據(jù)自身情況積極順應(yīng)政策?！?/br>

　　中原集團主席黎明楷對本報記者表示，“以價換量”也換來了2012全年較為平穩(wěn)的市場表現(xiàn)，在追求高利潤無望的前提下，房企在制定2013年業(yè)績目標(biāo)時還是需要堅持以“跑量”為主要原則。

　　市場表現(xiàn)超預(yù)期

　　“今年年初確實還是有一點擔(dān)心，但現(xiàn)在看來好得有些意外?！薄杳骺缡窃u價2012年內(nèi)地房企的銷售業(yè)績。

　　判斷市場業(yè)績，數(shù)據(jù)無疑最為直觀。截至11月底，萬科銷售額1271.5億元，已超過2011年全年銷售額；保利全年銷售額也逼近千億元；恒大已提前完成全年800億元銷售目標(biāo)；世茂房地產(chǎn)則大幅超過307億元的全年銷售目標(biāo)達38%?？傮w來看，中海、招商、華潤、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)等品牌房企也都已經(jīng)完成全年目標(biāo)，且業(yè)績明顯好于預(yù)期。

　　從供應(yīng)端來看，陳國強認(rèn)為，上述業(yè)績的獲取是順應(yīng)政策和市場需求變化的體現(xiàn)，“以萬科為例，其普通住房產(chǎn)品占比達到90%左右，其中90平方米以下的套型占60%左右，中小套型和低價位符合市場的預(yù)期?！钡瑫r強調(diào)，品牌房企憑借雄厚資金實力和充足的土地儲備、靈活的銷售手段趁機進一步擴大了市場份額，他們業(yè)績的大幅上升也說明行業(yè)集中度在迅速提升，同時“還應(yīng)該看到有很多民營和中小企業(yè)目前的經(jīng)營狀況并不樂觀”。

　　而從消費端來看，相關(guān)研究機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，11月全國54個主要城市新建商品房總成交面積環(huán)比10月大幅上升，同時再度刷新今年月度成交面積。黎明楷對此給出的結(jié)論是“中國的經(jīng)濟實力和百姓的消費能力還是比想象中的要強?！?/br>

　　前美林不動產(chǎn)中國區(qū)總裁、安泰磐石基金董事長蓬鋼在接受本報記者采訪時也表示，盡管預(yù)料到房企會在降價和促銷上做足功夫，但整個2012年內(nèi)地樓市表現(xiàn)仍超預(yù)期，最終收獲“比較好的意外結(jié)局”。特別是“十八大”以后，由于對整個市場經(jīng)濟的信心增強，消費者對市場的預(yù)期已開始發(fā)生變化。

　　政策指向持續(xù)穩(wěn)定

　　市場數(shù)據(jù)之外，近期多家房企赴港上市、收購上市平臺，或在通過境外渠道進行頻繁融資，均表明熱線正在緩慢地流向中國房地產(chǎn)市場。同時，一系列的“回暖”信號正在引起相關(guān)部門的警覺，特別是在CPI企穩(wěn)的市場背景下，全國百城房價仍然出現(xiàn)連續(xù)6個月上漲的現(xiàn)象。在此基礎(chǔ)上，調(diào)控“加碼”的要求似乎來得并不意外。

　　陳國強表示，中央經(jīng)濟工作會議即將召開，“加碼”的具體舉措可能會隨之出臺。但就方法而言，短期內(nèi)推出類似限購限貸政策的概率很低，而會更多強調(diào)運用市場、稅收這些手段來改善預(yù)期、進行調(diào)控。“但是這些經(jīng)濟手段還沒有準(zhǔn)備充足的情況下，限購限貸退出也不現(xiàn)實。而限購對購房者的影響也正在淡化?！?/br>

　“穩(wěn)定即為利好?！被蛟S是對“加碼”的預(yù)計比較樂觀，抑或是對政策趨向穩(wěn)定的判斷，據(jù)記者了解，包括恒大、中海、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的部分企業(yè)正在醞釀將上調(diào)2013年的銷售目標(biāo)。

　　而此前也有消息稱，碧桂園可能將成為2013年上調(diào)銷售目標(biāo)最激進的企業(yè)之一，其明年合同銷售額同比增長率可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過30%的目標(biāo)。

　　市場正在發(fā)生的悄然變化也引起了國際評級機構(gòu)穆迪的注意。在此前的一年半中，其對中國房地產(chǎn)的展望一直為“負(fù)面”，但在最新的一份報告中，其態(tài)度已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，評價展望也轉(zhuǎn)為“穩(wěn)定”，同時認(rèn)為銷售情況和融資渠道的改善趨勢會在2013年持續(xù)。

　　“明年將是市場比較平穩(wěn)的一年。”黎明楷也認(rèn)為，政策大幅“加碼”的可能不大，但房地產(chǎn)企業(yè)在制定目標(biāo)時還是要以“跑量”為主要目標(biāo)。“像萬科、綠地和佳兆業(yè)這樣的企業(yè)，雖然其產(chǎn)品定價不高，但是通過產(chǎn)能的提升，也可以獲取很不錯的利潤。

　　蓬鋼則相對樂觀：“目前房企基本上都是這樣看法——明年會比今年好?！彪m然認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該把2013年的銷售業(yè)績目標(biāo)制定的更高一些，但蓬剛提醒，企業(yè)首先要參考得是根據(jù)自身的情況制定差異化的目標(biāo)。

來源：中國建設(shè)報

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