“住房過剩”是風(fēng)險(xiǎn)還是偽命題

有媒體近日報(bào)道稱，繼鄂爾多斯市被曝為“鬼城”后，因新建住宅空置率高、大量商品房積壓，常州最近也被人們稱為“鬼城”。對(duì)此，常州市房管局相關(guān)人士向媒體表示，常州市與鄂爾多斯市沒有太大的可比性。當(dāng)?shù)厝艘财毡檎J(rèn)為“鬼城”之說言過其實(shí)，近年來常州樓市銷售情況還不錯(cuò)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，由于供應(yīng)量較大、整體去庫存的周期較長，常州市商業(yè)地產(chǎn)面臨的壓力比住宅更大。

　　此前有報(bào)道稱，在樓市需求萎靡與供應(yīng)增加的合力之下，樓市供需天平正向買方市場傾斜。目前，全國多個(gè)城市住宅庫存量正在上升，部分城市可能出現(xiàn)供過于求的局面，其中，廣州的新房存量接近千萬平方米，預(yù)計(jì)要15個(gè)月才能消化掉。北京、上海、南京等全國主要城市住宅庫存量快速上升，成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)。其中，北京商品房庫存突破10萬套。

　　所謂存貨銷量比是住宅的存量與一定時(shí)期內(nèi)銷量（通常指一個(gè)月，計(jì)算方式為連續(xù)6個(gè)月銷售量的移動(dòng)平均值）的比值，以反映住宅的去庫存化趨勢。存銷比過大，反映了開發(fā)商資金回籠狀況欠佳。潮水退去，才知道誰是裸泳者。2010年被“國際旅游島”利好急劇催生的海南房地產(chǎn)泡沫，在兩年之后漸漸破滅。在國內(nèi)多個(gè)城市出現(xiàn)房價(jià)回暖的歲末年初，海南樓市卻出現(xiàn)價(jià)格血拼，市場變化顯然更快于購房者的思維調(diào)整。從三亞到?？?，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開發(fā)商以低價(jià)沖擊市場的新開盤項(xiàng)目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價(jià)格“跳水”。開發(fā)商爭相套現(xiàn)離場，是理智，更是無奈。在海南樓市年初即上演價(jià)格血拼的背后，是海南樓市居高不下的庫存，以及可供10年消化的可怕供應(yīng)量。

　　早在2010年，曾有媒體報(bào)道說，一項(xiàng)對(duì)全國660個(gè)城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。不過，隨后這一消息被證實(shí)為假消息。此后，有關(guān)部門公布了2005年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售情況：截至2010年6月末，全國商品房待售面積一共為19182萬平方米，接近2億平方米，同比增長6.4%，其中住宅面積為10646萬平方米，同比增長0.2%。

　　如果按照每套住房100平方米來估算，1億平方米全國住宅待售面積意味著有100萬套左右的商品房待售。但國家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房待售面積情況，并未給出空置房和空置率的具體數(shù)據(jù)。對(duì)此，原建設(shè)部副部長楊慎表示，有必要進(jìn)行第二次房屋普查。畢竟中國已經(jīng)30年沒有做相關(guān)普查了，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都不準(zhǔn)確。今后應(yīng)該通過普查，根據(jù)新的數(shù)據(jù)，來制定新的住房政策。

　　應(yīng)該說，漠視房市過剩的風(fēng)險(xiǎn)是危險(xiǎn)的，因?yàn)檫@種風(fēng)險(xiǎn)假如得不到及時(shí)化解，其破壞性早晚都會(huì)釋放出來。是選擇長遠(yuǎn)利益還是眼前利益，無疑考驗(yàn)著各級(jí)政府施政能力和開發(fā)商們的經(jīng)營管理水平。

　　商品房空置率是房地產(chǎn)開發(fā)的“紅綠燈”。目前，美國商品房的空置率約為7%，香港約為3%至4%。而空置率10%是國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)“紅燈”。國家統(tǒng)計(jì)局2010年公布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積接近2億平方米，同比增長6.4%。如此之高的增幅肯定不正常，表明房地產(chǎn)市場存在難以克服的軟肋。由于國內(nèi)商品房開發(fā)商多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必然會(huì)威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。國內(nèi)商品房市場有效需求不足是導(dǎo)致商品房空置率高的重要原因。究其原因，一是過高的商品房價(jià)格，二是偏低的居民收入。前者抑制了城鎮(zhèn)居民對(duì)商品房的需求，后者制約了城鎮(zhèn)居民購買商品房的需求。

　　待售房面積驟增，房價(jià)仍然居高不下，主要原因是信息嚴(yán)重不對(duì)稱，消費(fèi)者對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)知之甚少。開發(fā)商不僅左右著成本信息、銷售信息、價(jià)格信息、房源信息，也可以借助廣告虛張聲勢、誤導(dǎo)大眾。在一些被追漲的樓盤，購房者常常遇到房屋已經(jīng)“售罄”的情況，無疑加劇了“買漲不買跌”的從眾心理。實(shí)際上，許多“供不應(yīng)求”的樓盤，還有不少房屋并沒有銷售出去。

　　有資料顯示，我國上一次全國城鎮(zhèn)房屋普查是在1985年進(jìn)行的，官方當(dāng)時(shí)的報(bào)告稱“摸清了全國城鎮(zhèn)房屋狀況和居民居住水平”，而那次普查之后，就是影響深遠(yuǎn)的第一次房改。2007年，時(shí)任清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授就曾呼吁進(jìn)行第二次全國性的城鎮(zhèn)住房普查。他說，沒有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，就無法科學(xué)決策，這直接影響到房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的針對(duì)性和有效性。雖然，目前國內(nèi)商品房空置率計(jì)算方法與國際通行的計(jì)算方法并不一致，硬要照搬國際警戒線對(duì)比分析和宣傳，會(huì)對(duì)國家的宏觀調(diào)控產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。但空置率達(dá)到一定界限時(shí)，國家就應(yīng)該采取一系列措施促使商品房空置率在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一系列嚴(yán)重的負(fù)面影響。

　　應(yīng)當(dāng)說，面對(duì)國內(nèi)房市連年飛漲而形成的高房價(jià)，房價(jià)適度下降既合情也合理，但必須采取有效的“軟著陸”措施，特別是通過擴(kuò)大保障性住房比重形成自然的結(jié)構(gòu)性降價(jià)，避免過快過猛的降價(jià)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

來源：中國審計(jì)報(bào)

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