十年九調(diào)控房?jī)r(jià)何以越調(diào)越漲

　　蛇年第一周，股指五日四陰，上證指數(shù)大跌5%跌118點(diǎn)，深成指跌幅更達(dá)6.3%跌625點(diǎn)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)樓市調(diào)控“國(guó)五條”，無(wú)疑是主要原因之一。

　　有媒體統(tǒng)計(jì)，十年來(lái)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議9次以房地產(chǎn)調(diào)控為主題，但房?jī)r(jià)照漲不誤。據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，2008年到2011年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格元/平方米分別為3800、4681、5032、5357，年漲幅分別為23.18%、7.5%、6.46%；根據(jù)2012年全國(guó)銷售商品房111304萬(wàn)平方米、銷售金額64456億元計(jì)算，均價(jià)為5791元，又漲了8.1%。這還是在好多省市將保障房以及遠(yuǎn)郊房都計(jì)算在內(nèi)的“平均價(jià)格”，老百姓實(shí)際感受到的房?jī)r(jià)漲幅更大。而這五年CPI物價(jià)指數(shù)漲幅最高的2010年也不過(guò)4.6%，其他年份均在2-3%之間。事實(shí)證明，買房是抵御通脹的最好工具之一。日前，最新出臺(tái)的今年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售數(shù)據(jù)顯示，70城環(huán)比和同比上漲的均為53城，其中同比上漲最高的城市達(dá)4.7%。

　　房?jī)r(jià)為什么調(diào)而復(fù)漲，越調(diào)越漲？

　　日前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議終于明確：“我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！惫┣箨P(guān)系是任何商品價(jià)格變動(dòng)的基礎(chǔ)，毋庸回避，“住房供求緊張格局”正是房?jī)r(jià)調(diào)而復(fù)漲的內(nèi)在原因，但國(guó)務(wù)院說(shuō)的是“短期內(nèi)”，如今房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了五年，實(shí)在不能算“短”。這“短期內(nèi)”還要延續(xù)多久？漲幅還有多高？恐怕全國(guó)上下沒(méi)有一個(gè)人能說(shuō)得清楚。

　　要弄清楚至少大致有數(shù)這個(gè)問(wèn)題，就必須提高透明度，把“供”與“求”盡可能地公之于眾。

　　例如，1997年房改以來(lái)，全國(guó)到底建了多少房屋，其中商品房又占多少比例？有關(guān)數(shù)據(jù)似乎是有的，但很難讓人相信其真實(shí)性。據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，1997年到2011年全國(guó)房屋竣工面積為334.37億平方米，其中住宅216.82億平方米，占64.84%；在住宅中商品住宅為57.71億平方米，占全部住宅的比例僅為26.62%。既然商品住宅占比不過(guò)四分之一，那還有四分之三是什么？是福利房？保障房？還是我等平民百姓根本享受不到的各類官宅官??？農(nóng)村和農(nóng)民建房不包括在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之內(nèi)。城鎮(zhèn)居民買到的為什么都是價(jià)格居高不下的商品房？類似的數(shù)據(jù)讓人稀里糊涂，又怎么能對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)作出相對(duì)合理的判斷？

　　事實(shí)上，有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，1997年房改以來(lái)全國(guó)新建商品房當(dāng)在70-80億平方米，按90平方米一套，大約建了8000萬(wàn)套商品房，以三口之家計(jì)算，已有2.4億人換了新房和次新房，2.4億人約占到城鎮(zhèn)常住人口的一半目前官方公布的城鎮(zhèn)化率雖達(dá)51%，但不計(jì)算1.7億離鄉(xiāng)農(nóng)民工，實(shí)際不過(guò)37%即5億人左右。如此說(shuō)來(lái)，供給已經(jīng)很大，更何況據(jù)《統(tǒng)計(jì)年鑒》，全國(guó)還有正在施工的住宅面積415億平方米，其中商品住宅214億平方米，施工的商品住宅面積相當(dāng)于竣工面積的3.7倍，所謂“住房供求緊張格局難以根本改變”，又從何說(shuō)起？

　　諸如限購(gòu)、限貸、限價(jià)之類的調(diào)控措施固然重要，諸如“嚴(yán)格執(zhí)行”、“嚴(yán)厲打擊”“嚴(yán)加問(wèn)責(zé)”之類的表態(tài)固然聲色俱厲，但在筆者看來(lái)，與其一再動(dòng)用行政手段，與其老在字面上做文章，不如將供求格局的真實(shí)情況告訴公眾。雖然由于種種原因，“以人查房”暫時(shí)還做不到，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀數(shù)據(jù)總還是可以公開(kāi)的，如果在建的商品住宅真有214億平方米，6億城鎮(zhèn)居民人均可得30平米，樓價(jià)還會(huì)大漲特漲嗎？

來(lái)源：金融投資報(bào)

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