新“國(guó)五條”各地細(xì)則力度幾何？

　　自2月底新“國(guó)五條”細(xì)則公布以來(lái)，市場(chǎng)各方對(duì)地方具體的調(diào)控措施一直存在猜測(cè)和忌憚，導(dǎo)致樓市熱鬧起來(lái)。趕在地方政策出臺(tái)前的窗口期，3月大城市樓市尤其是二手房市場(chǎng)交易一片喧嘩與騷動(dòng)，過(guò)戶量大增。

　　以北京為例，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到了43780套，環(huán)比大幅上漲332.5%，同比上漲了294%。而近年來(lái)，北京市正常月交易量是二手房和新房各1萬(wàn)套左右，3月份二手房網(wǎng)簽量為平常的4倍，創(chuàng)有史以來(lái)單月新高。

　　可見(jiàn)，地方政策的出臺(tái)越果斷，對(duì)市場(chǎng)和預(yù)期的穩(wěn)定才能越有利。千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，從發(fā)布時(shí)間上看，這十余個(gè)大城市的政策幾乎都沒(méi)有趕上3月的最后一個(gè)工作日，廣州更是掐著3月31日最后一個(gè)周末的夜晚發(fā)布，可見(jiàn)新政在各大城市的醞釀過(guò)程并不輕松。

　　在各地細(xì)則中，除了不多的新內(nèi)容外，更多的是對(duì)中央政策的重申和以往政策的延續(xù)。

　　限購(gòu)——戶籍單身人士限購(gòu)一套

　　限購(gòu)升級(jí)最顯著的是北京。北京將嚴(yán)格購(gòu)房資格審核，加大執(zhí)法查處力度。對(duì)不如實(shí)申報(bào)、提供虛假材料騙取購(gòu)房資格的家庭，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并且5年內(nèi)不得在本市購(gòu)買住房。

　　北京同時(shí)明確規(guī)定，從3月31日起“北京戶籍的成年單身人士，在北京沒(méi)有住房的，限購(gòu)一套住房；已經(jīng)擁有一套及以上住房的，暫停在北京向其出售住房”。相對(duì)于此前京籍家庭限購(gòu)兩套，京籍單身人士也限購(gòu)兩套的規(guī)定，進(jìn)一步收緊。

　　對(duì)此，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，限購(gòu)政策從嚴(yán)，將有效打擊投資、投機(jī)性住房需求。而不少網(wǎng)友回應(yīng)此項(xiàng)規(guī)定為針對(duì)假離婚而設(shè)，北京市政府稱，此次從嚴(yán)限購(gòu)政策，意在進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)住房資源的優(yōu)化配置，在現(xiàn)有條件下，滿足更多的剛性自住需求。結(jié)合北京人口、資源、環(huán)境現(xiàn)狀，考慮到單身人士擁有一套住房基本能夠滿足自住需求，當(dāng)前對(duì)單身人士購(gòu)買第二套住房進(jìn)行適當(dāng)限制，有利于使有限的住房資源配置給更多的急需住房的剛性自住需求，也能抑制部分投資投機(jī)性需求。

　　上海此前已經(jīng)實(shí)行對(duì)單身人士的限購(gòu)，廣東要求珠海等城市限購(gòu)由主城區(qū)擴(kuò)大到全部行政區(qū)域，而其他城市沒(méi)有進(jìn)一步的限購(gòu)措施。這也從一個(gè)側(cè)面反映出，限購(gòu)作為一種臨時(shí)性行政手段，效力上缺乏縱深，亟待其他長(zhǎng)效機(jī)制接棒。而延續(xù)兩年多的限購(gòu)，導(dǎo)致在去年年底、今年年初剛需集中釋放，對(duì)樓市價(jià)格穩(wěn)定產(chǎn)生了較大沖擊，僅靠限購(gòu)，無(wú)法長(zhǎng)效穩(wěn)定市場(chǎng)。

　　限貸——嚴(yán)禁或暫停第三套及以上房貸

　　上海細(xì)則規(guī)定，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。重慶規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

　　多數(shù)地方細(xì)則中，都提到了差別化信貸政策。對(duì)三套房貸使用了“嚴(yán)禁發(fā)放”、“暫?！绷Χ炔坏鹊慕剐砸?guī)定。

　　同時(shí)，這些城市細(xì)則中都表示要進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例，但都未直接明確提高的比例，留有預(yù)案，“房?jī)r(jià)不聽(tīng)話則棒落”。

　　北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰認(rèn)為，現(xiàn)在的信貸政策已經(jīng)收得很緊了，目前市場(chǎng)二套住房的購(gòu)房信貸是首付六成，差不多上浮15%的利率，這一次要進(jìn)一步提高門檻，但還沒(méi)有具體數(shù)字。有消息說(shuō)，可能會(huì)達(dá)到七成首付和20%利率。

　　所得稅——能核實(shí)原值的依規(guī)征20%

　　對(duì)各方最關(guān)注的個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征收差價(jià)20%稅費(fèi)的問(wèn)題，北京規(guī)定：通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)，能核實(shí)房屋原值的，嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅，核定征收率是1%，按照交易額全額的1%征稅。同時(shí)，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，而且是家庭唯一生活用房的，將繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

　　在個(gè)稅方面，上海、重慶等城市的規(guī)定與北京基本相同。然而，對(duì)于這樣的規(guī)定，有受訪的房屋中介人士稱，避稅的辦法不是沒(méi)有，比如可以更多地增加原值，還有一種方法就是在總價(jià)上規(guī)避一些。有分析人士認(rèn)為，在實(shí)際操作中，由于網(wǎng)簽價(jià)格多按地區(qū)指導(dǎo)價(jià)格上報(bào)，因而和房屋原值之間的應(yīng)稅差額，并沒(méi)有理論上的那么大。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家袁鋼明指出，對(duì)于住建部要求的絕不能將20%所得稅轉(zhuǎn)嫁到買房者身上等說(shuō)法，細(xì)則也沒(méi)有做出明確說(shuō)明，存在漏洞。

　　值得關(guān)注的是，重慶版細(xì)則的關(guān)鍵點(diǎn)落在了強(qiáng)化房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，對(duì)在主城區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品房、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，以及在重慶同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套及以上的普通商品住房，征收房產(chǎn)稅。

　　限價(jià)——房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入的實(shí)際增幅

　　3月30日，南京市人民政府發(fā)文稱，2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。南京公布的樓市細(xì)則內(nèi)容僅此一條，顯示了此次調(diào)控并非所謂的“新一輪”，依然是三年前開(kāi)始的調(diào)控的延續(xù)，而有些政策僅僅是重申意義已不大。

　　不高于居民人均可支配收入實(shí)際增幅，成為限價(jià)的主要目標(biāo)。重慶規(guī)定，主城區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。主城區(qū)以外各區(qū)縣（自治縣）人民政府制定本區(qū)域房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，于4月底向社會(huì)公布。

　　北京2013年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，首先是要求新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比，要總體上保持穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步促進(jìn)住房回歸居住屬性，《通知》還將短期調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)相結(jié)合，明確要降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理，妥善解決群眾住房問(wèn)題。

　　限價(jià)的具體措施，體現(xiàn)在對(duì)新房定價(jià)的控制上面。如銷售管理方面，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，而且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可以暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)，或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。對(duì)不如實(shí)申報(bào)、提供虛假材料騙取購(gòu)房資格的家庭，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并且5年內(nèi)不得在本市購(gòu)買住房。

　　有分析認(rèn)為，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)權(quán)利的干預(yù)，則顯得過(guò)于微觀，是對(duì)自身政策的不夠自信。如果說(shuō)限購(gòu)等手段還在于平衡供需來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)，則直接干預(yù)定價(jià)是對(duì)市場(chǎng)信號(hào)的干擾。

　　聯(lián)網(wǎng)——個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)

　　廣東省明確要求今年內(nèi)全省地市實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)。

　　重慶市提出，“加快全市個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)”。同時(shí)提出，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，建立國(guó)土房管、城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、物價(jià)、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)。

　　上海則明確：“房屋管理、稅務(wù)、人力資源社會(huì)保障、民政等部門要加快研究建立購(gòu)房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購(gòu)房人納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況、購(gòu)房人婚姻狀況信息交互共享，完善住房限購(gòu)措施的操作流程?！?/p>

　　由上可見(jiàn)，公安、物價(jià)、工商、人力資源和社會(huì)保障、民政等部門終于參與到了房地產(chǎn)調(diào)控中，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，如果調(diào)控依舊只著眼于土地和房屋，則無(wú)法找到治本之策，需要各部門綜合治理，協(xié)調(diào)發(fā)力。

來(lái)源：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)

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