內(nèi)地房企扎堆出海四大圖謀，尋求更寬松融資渠道

在“新國五條”細(xì)則落地的4月里，開發(fā)商們無論是賣房還是拿地，幾乎陷入“無計可施”的境地，卻也沒閑著，扎堆走出國門拓展海外市場。先有萬科宣布“B轉(zhuǎn)H”成功；隨后萬達(dá)傳出通過收購買殼公司啟動在港上市進(jìn)程，盡管雙方對此并不愿給予正面回應(yīng)，但無論是萬達(dá)年內(nèi)本身的海外布局，還是其對資金的需求量，赴港融資，都是最佳的選擇；與萬達(dá)幾乎同步，招商則宣布已完成了一筆50億元的殼公司注資；而從未上市的綠地也于近日傳出赴港買殼的傳聞……

　　仔細(xì)分析內(nèi)地房企扎堆出海，其目的不外乎四個：尋求更為寬松的融資渠道，為即將消失的B股找尋出路，在內(nèi)地頻遭調(diào)控的情況下進(jìn)軍海外地產(chǎn)以及擴(kuò)大所屬集團(tuán)的海外影響力，為布局其他產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ)。

　　圖謀1：緩解資金鏈壓力

　　在眾多出海的房企中，尋求更為寬松的融資渠道幾乎是所有企業(yè)最為直接的目的。

　　以國內(nèi)“千億房企”中惟一未上市的綠地為例，近日傳出借殼盛高置地，謀劃赴港上市的傳聞。而尋求其背后原因不難發(fā)現(xiàn)，綠地近年在商業(yè)地產(chǎn)方面的大步跨進(jìn)，使得其不得不尋求更為廣闊的融資平臺。

　　綠地未上市的原因主要在于其特殊的國企背景和復(fù)雜的股權(quán)結(jié)構(gòu)。同時，由于綠地集團(tuán)的多元化經(jīng)營，使得其整體上市有很大障礙。雖然憑借國企的強(qiáng)大背景，綠地集團(tuán)董事長張玉良曾公開表示“不差錢”，但隨著綠地開始轉(zhuǎn)型，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)方面的重心挪移，使得這種情況可能發(fā)生了變化。

　　今年年初，張玉良首次公開借殼赴港上市路線圖，稱綠地將于2013年分拆酒店集團(tuán)和海外業(yè)務(wù)，同時透露已經(jīng)有了買殼目標(biāo)。這種態(tài)度的轉(zhuǎn)變，使得外界相信，綠地收購盛高，“借殼”赴港上市是大概率事件?！熬G地目前是房地產(chǎn)行業(yè)少有的世界500強(qiáng)企業(yè)，盤子已經(jīng)非常大，而且綠地的商業(yè)地產(chǎn)近年不斷快速擴(kuò)張，其野心不次于萬達(dá)”，有業(yè)內(nèi)人士指出。

　　中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰對此表示，綠地想借殼赴港上市，固然是想打通在海外資本市場的渠道，在目前融資難的大環(huán)境下，作為大國企的綠地雖然不至于那么缺錢，但其快速發(fā)展對資金的需求仍比較大。“特別是做商業(yè)地產(chǎn)，與住宅的運(yùn)營完全不同，住宅屬于快進(jìn)快出，能較快收回資金，而商業(yè)地產(chǎn)需要長期持有，做商業(yè)越多資金鏈就會受到越大影響”，蔣云峰表示。

　　與此同時，招商地產(chǎn)收購香港的東力實業(yè)近一年之后終有注資動作。4月底，招商地產(chǎn)公告稱，將內(nèi)地部分房產(chǎn)項目公司股權(quán)，以近50億元約61.77億港元出售給東力。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次注資行動表明，招商地產(chǎn)已將東力實業(yè)做成其海外的利潤中心和融資平臺。

　　正略鈞策管理咨詢顧問王云表示，自新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始之后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度不斷加大，土地價格則節(jié)節(jié)攀升，資金成為下一步發(fā)展的核心競爭力所在。房企赴港借殼或注資港股子公司，都是為未來房地產(chǎn)開發(fā)奠定資金基礎(chǔ)。

　　圖謀2：為B股尋求出路

　　除了資金的需求外，已經(jīng)在內(nèi)地成功上市的房企，再度轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股市場，更多的還有為基本失去融資功能的B股尋求出路的意圖。

　　B股的正式名稱是人民幣特種股票，是為吸引外資而特別設(shè)立的股票種類，在上海和深圳兩市上市交易。但由于多種因素，導(dǎo)致B股流動性較差，長期以來投資者對其關(guān)注度不高，已經(jīng)十分邊緣化。分析人士指出，由于B股目前基本上失去了融資功能，B股上市公司選擇退市或轉(zhuǎn)為其他股已是大勢所趨。同時，B轉(zhuǎn)H股之后整個公司的市值會增加，海外投資者的認(rèn)知度會更高。

　　今年1月，房地產(chǎn)龍頭萬科宣布，擬申請將旗下B股變更為在港交所上市的H股，從而成為首家B轉(zhuǎn)H的房企。萬科總裁郁亮稱，這相當(dāng)于萬科歷史上第二次股改，并不涉及融資安排，也沒有融資計劃，萬科B轉(zhuǎn)H只是簡單的轉(zhuǎn)板，目的主要是增強(qiáng)B股流動性。

　　有了萬科B轉(zhuǎn)H的路徑，當(dāng)4月底招商地產(chǎn)A、B股同時停牌，市場就開始猜想，招商此舉莫非是要效仿萬科？

　　但有人認(rèn)為，并不是每個B股公司都適合轉(zhuǎn)H股。因為萬科A、B股價格倒掛，轉(zhuǎn)板后對A股的股價起促進(jìn)作用，而招商地產(chǎn)股價并無倒掛，轉(zhuǎn)板支撐力不足。幾日之后招商地產(chǎn)復(fù)牌，重大事項水落石出，原來確實系注資香港子公司，而并非轉(zhuǎn)板。

　　不過，萬科的B轉(zhuǎn)H之路顯得有些漫長。雖于此前公布，申請已被港交所受理，在等待證監(jiān)會審批；但至今已過去了數(shù)月還未完成，市場有猜測稱該計劃可能已被擱置。但這一猜測隨后被萬科否認(rèn)。

　　近日有消息稱，萬科B轉(zhuǎn)H或于5月掛牌，較早前所傳聞的4月掛牌有所延遲。市場分析人士稱，其中原因是考慮到近日市況波動，待市況較佳才出擊。“總體上問題不大，但是現(xiàn)在可能要獲得更多B股股東的認(rèn)同?！?/p>

　　雖然B轉(zhuǎn)H有諸多不易實現(xiàn)之處，但與新股IPO上市復(fù)雜、漫長的過程相比仍要簡單一些。同樣，借殼上市雖然能避免IPO，但買殼只是第一步。港交所規(guī)定，買殼后24個月內(nèi)如注資超過殼公司資產(chǎn)的一倍，即被視為反收購，需按照IPO的程序?qū)徟?，這使得多數(shù)公司望而生畏。

　　圖謀3：進(jìn)軍海外地產(chǎn)

　　實際上，許多房企登陸海外市場，與其眼下的國際化進(jìn)程是同步的。

　　4月中旬消息，萬科以6.78億元收購新加坡一個房地產(chǎn)項目30%的權(quán)益。今年早些時候，萬科先后與美國鐵獅門、香港新世界聯(lián)手，進(jìn)軍美國舊金山和香港開發(fā)住宅項目。其中，萬科為舊金山項目投資1.75億美元，而香港荃灣地塊總價值34.35億港元，萬科占有項目兩成權(quán)益。萬科董事長王石還透露，萬科將追隨客戶進(jìn)軍北美，年底有望在紐約投資項目。

　　有業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者指出，聯(lián)系前兩次萬科拓展海外業(yè)務(wù)來看，此次萬科在新加坡投資6億多元，規(guī)模仍然不是很大，屬于測試市場反應(yīng)。同時，萬科在海外都采取與當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商合作發(fā)展模式，規(guī)避市場風(fēng)險的做法也很明顯。

　　目前，內(nèi)地房企進(jìn)軍海外已經(jīng)成為“時髦”。來自中國海外投資聯(lián)合會一項數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項目或確定投資計劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，去年前三個季度，我國境內(nèi)投資者共對全球126個國家和地區(qū)的2491家境外企業(yè)進(jìn)行了直接投資，累計實現(xiàn)非金融類對外直接投資525.2億美元，同比增長28.9%，其中，房地產(chǎn)投資在境外的資源配置效率和利潤空間均相對較高。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，吸引中國開發(fā)商“出?！钡模粌H是戰(zhàn)略布局上的考慮，更是想利用國內(nèi)房企在銷售渠道的資源優(yōu)勢，吸引國內(nèi)高端職業(yè)客戶群到海外置業(yè)投資，而房企也可在此細(xì)分市場上獲得收益。

　　事實上，從房企海外項目的物業(yè)類型看，涵蓋范圍也相當(dāng)廣泛，包括旅游商業(yè)、住宅、酒店式公寓在內(nèi)的多種業(yè)態(tài)都有涉及。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企對海外地產(chǎn)的投入不菲，目前海外項目大多處于開發(fā)階段，項目是否得到市場認(rèn)可，將直接決定企業(yè)未來是否繼續(xù)投資。

　　“雖然目前房企在海外投資上還比較謹(jǐn)慎，但要進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張勢必會存在種種問題。首先布局海外市場需要充裕的現(xiàn)金流或融資渠道進(jìn)行支撐，否則，難以抗拒國際市場風(fēng)險，從這個角度就很容易理解為何房企極力要突破海外資本市場”，張宏偉表示。

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