土地成交瘋狂傳遞了哪些信號(hào)？

５月，廣州、上海等地不斷上演“地王”大戲，廣州一月拍出三塊天價(jià)土地，上演了“瘋狂５月”大戲，而拿地的越秀地產(chǎn)、佳兆業(yè)地產(chǎn)等均是行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“逆調(diào)控”天價(jià)拿地，讓未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生了很大不確定性。

　　地市的“瘋狂五月”

　　５月６日，佳兆業(yè)以１８億元加配建７萬(wàn)平方米保障性住房的代價(jià)，拍得廣州白云區(qū)總面積１４萬(wàn)平方米的土地，刨除保障性住房后的商品房部分，折合樓面地價(jià)２．６萬(wàn)元/平方米，而這一地塊目前周邊的商品房售價(jià)不到２．５萬(wàn)元/平方米。

　　這也拉開(kāi)了廣州５月不斷上演的“地王”大戲的序幕。

　　５月２３日，在廣州白云區(qū)沙太路梅花園宅地的拍賣(mài)中，又是佳兆業(yè)地產(chǎn)以約８億元、配建１９６００平方米保障房的價(jià)格競(jìng)得。這塊土地與其月初拍下的地王區(qū)位臨近，在刨除配建面積后，樓面地價(jià)約２．４萬(wàn)元/平方米。

　　同日，在擊敗恒大等知名開(kāi)發(fā)商后，越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開(kāi)發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以２４．６億元、配建４２０００平方米保障房的價(jià)格，競(jìng)得海珠區(qū)一臨江地塊，剔除保障房后的樓面地價(jià)，達(dá)到３．５萬(wàn)元/平方米。

　　廣州市國(guó)土房管局４月公布的數(shù)據(jù)顯示，全市新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)１６３７４元/平方米。

　　不僅在廣州，５月上海世博園區(qū)附近拍出的一個(gè)商業(yè)地塊，樓面地價(jià)超過(guò)４萬(wàn)元/平方米，成為上海新的單價(jià)地王。

　　“‘面粉’貴成這樣，‘面包’怎能不漲？”２３日，在拍賣(mài)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，一位房地產(chǎn)商如是告訴記者。

　　開(kāi)發(fā)商“瘋狂”的背后

　　一邊是中央三令五申、嚴(yán)格要求確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，一邊卻是開(kāi)發(fā)商不斷上演逆市天價(jià)拿地的戲碼。在中央申明嚴(yán)格調(diào)控的背景下，開(kāi)發(fā)商有何理由對(duì)后市如此看好？

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，以越秀地產(chǎn)刷新的廣州新“地王”為例，加上配套成本后高達(dá)３５０００元/平方米的樓面地價(jià)超出了理性范圍，一旦未來(lái)政策加碼或市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，開(kāi)發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)巨大。

　　對(duì)于土地成交火熱，一家知名開(kāi)發(fā)商的區(qū)域經(jīng)理表示，最簡(jiǎn)單的邏輯是：開(kāi)發(fā)商需要土地建房子，拿地是因?yàn)槿钡亍V州市提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，過(guò)去十年，商品住宅出讓占廣州全市土地出讓的比例不足２０％，其余大部分被占地面積更大的商業(yè)用地和工業(yè)用地等占據(jù)。另一方面，“花什么代價(jià)拿地，取決于開(kāi)發(fā)商的資金流和對(duì)后市的預(yù)期?！边@位區(qū)域經(jīng)理還說(shuō)。

　　有專家表示，與一些小企業(yè)通過(guò)拿地王來(lái)提高影響不同，此次廣州３個(gè)地王拿地的是越秀地產(chǎn)、佳兆業(yè)等行業(yè)知名企業(yè)，而且在競(jìng)拍過(guò)程中也是擊敗了恒大、中海等企業(yè)才勝出，行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)參與地王拍賣(mài)，反映出開(kāi)發(fā)商整體對(duì)后市的看好。這對(duì)處在博弈天平的另一端的普通購(gòu)房者而言，并不是一個(gè)好信號(hào)。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，這些新地王，雖然單價(jià)昂貴，但土地總價(jià)都不高，不排除開(kāi)發(fā)商通過(guò)一兩塊地價(jià)的大幅溢價(jià)，捂熱整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度和價(jià)格預(yù)期，達(dá)到托市的效果。

　　制造“地王”只能使房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”

　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，這種制造地王的方式，是開(kāi)發(fā)商和地方政府合演的一出大戲。開(kāi)發(fā)商贏得了關(guān)注、提升了預(yù)期，而地方政府通過(guò)賣(mài)地賺得盆滿缽滿。這種情況下，“地方政府再怎么表態(tài)嚴(yán)格調(diào)控不放松，老百姓都會(huì)擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期會(huì)失控?！?/p>

　　地價(jià)不斷攀升對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響顯而易見(jiàn)。今年前４個(gè)月，廣州房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑一線城市，廣州市國(guó)土房管局公布的４月房?jī)r(jià)同比去年上漲１８．６％。

　　地方政府一般的做法是，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“價(jià)格指導(dǎo)”。但在執(zhí)行中出現(xiàn)的新問(wèn)題是：一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)拆分合同的方式，把精裝房拆分成普通住房和裝修合同，以此規(guī)避調(diào)控。例如，位于廣州市番禺區(qū)的天璽灣，在全市商品房成交網(wǎng)簽價(jià)格同比上漲１８．６％的背景下，卻出現(xiàn)了逆市下降。從去年１０月的１２０００元/平方米下降到不足１萬(wàn)元/平方米?！叭绻胤秸畬?duì)此問(wèn)題管理不到位，結(jié)果就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)少賺錢(qián)，政府也完成了目標(biāo)，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)依然實(shí)現(xiàn)了下降，但結(jié)果是老百姓被忽悠了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟等專家表示，政府一方面要通過(guò)城市更新改造、農(nóng)村集體土地入市等制度創(chuàng)新激活土地，置換出更多的商品房土地，緩解供需矛盾；另一方面，也應(yīng)該合理讓出土地出讓的收益，防止普通購(gòu)房者成為最終天價(jià)的買(mǎi)單人。（烏夢(mèng)達(dá)）

來(lái)源：中國(guó)商報(bào)

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