當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢一線觀察

打好政策“組合拳” 做好“市場+保障”必答題——

當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢一線觀察

　　房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整過程中，發(fā)展形勢備受關(guān)注。

　　近期，多部門推出提振房地產(chǎn)市場的政策“組合拳”，全國超200個城市快速跟進(jìn)落實(shí)，多個一線城市調(diào)整優(yōu)化限購政策和住房信貸政策……新一輪政策將給市場帶來怎樣的影響？如何促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)？保障性住房建設(shè)進(jìn)展如何？記者近日在多地走訪，采訪了地方房地產(chǎn)主管部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)以及研究機(jī)構(gòu)等。

　　新政落地進(jìn)行時(shí)：市場反應(yīng)積極，需求加速釋放

　　5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議召開。同日，多部門打出政策“組合拳”，從金融、土地、存量商品住房消化等方面綜合施策，取消全國層面房貸利率下限，下調(diào)首付款比例和公積金貸款利率等。

　　一攬子政策迅速落地實(shí)施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有超200個城市跟進(jìn)落實(shí)房地產(chǎn)金融政策，下調(diào)首套和二套房貸最低首付比例。上海、廣州、深圳等一線城市推出優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場的政策措施，多個城市出臺政策支持多子女家庭合理住房需求。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，新政落地對市場情緒帶動明顯，市場反應(yīng)積極，活躍度提高不少。

　　在上海嘉定區(qū)，記者5月28日來到“滬九條”房地產(chǎn)新政實(shí)施后首個開盤項(xiàng)目，該項(xiàng)目營銷總監(jiān)肖咸星介紹，新政出臺后24小時(shí)內(nèi)，項(xiàng)目增加了50多組意向認(rèn)購客戶。受新政影響，客戶“小變大”“一套變兩套”等改善性需求趨勢明顯，開盤當(dāng)天賣完近85%的房源，收金15.8億元。

　　在江蘇常州，幼兒園晚托班管護(hù)司先生在住房公積金利率下調(diào)后在鐘樓區(qū)購買了首套住房?！百I房后我打算把戶口遷過來，方便孩子上學(xué)?？偡績r(jià)133萬元，我作為靈活就業(yè)繳存人申請到84萬元住房公積金貸款，貸款期限30年，比公積金利率下調(diào)前能省利息4.07萬元?！彼鞠壬f。

　　據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，截至5月29日，5月以來74城的二手房中介門店成交量同比增長31.1%；5月17日打出房地產(chǎn)政策“組合拳”后，二手房中介日均成交環(huán)比增長15%，門店日均來訪量環(huán)比增長15%。

　　“從首付款比例、房貸利率兩個方面對住房金融政策進(jìn)行調(diào)整，有利于降低購房門檻，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)?！闭憬I(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。

　　與此同時(shí)，中國人民銀行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品住房，用作配售型或配租型保障性住房。這是支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有利舉措，有助于通過市場化方式實(shí)現(xiàn)加快存量商品房去庫存、加快保障性住房供給等多重目標(biāo)。

　　“一攬子新政鼓勵真正的住房需求，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場交易，提振后市信心?！庇輹苑艺f，政策調(diào)整的背后，既要看到行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清、供需再平衡的必要性，也要看到產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的必然性和支撐行業(yè)長期發(fā)展的動力。

　　“人們有對住好房子的向往，房地產(chǎn)作為一個行業(yè)有發(fā)展空間?！焙鲜￠L沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長杜湘暉說，要順應(yīng)住房供需關(guān)系變化，因時(shí)因勢對房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整。從長期來看，仍在不斷提高的城鎮(zhèn)化率是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要支撐條件。

　　房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制：“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”“應(yīng)貸盡貸”

　　河南鄭州，記者在高新區(qū)在建樓盤“謙祥云棲上院”看到，部分樓房外立面和室外景觀已建設(shè)完畢，工人正在做最后的施工收尾工作。

　　“3月初，這個項(xiàng)目上了‘白名單’，建行很快批復(fù)了4億元貸款，3月底1.23億元貸款到賬。這筆貸款讓施工順利推進(jìn)?！敝t祥集團(tuán)執(zhí)行總裁婁自然說，當(dāng)前正是準(zhǔn)現(xiàn)房交付的沖刺階段，信貸資金對于項(xiàng)目順利交付、現(xiàn)房售賣有重要意義。

　　婁自然提到的“白名單”，是當(dāng)下穩(wěn)定房地產(chǎn)融資，促進(jìn)項(xiàng)目建成交付，保障購房人權(quán)益的重要抓手。今年1月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局部署建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”推送給商業(yè)銀行。

　　目前，全國所有地級及以上城市已建立這一協(xié)調(diào)機(jī)制。截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，要進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，滿足在建項(xiàng)目合理融資需求。

　　能否入選“白名單”，重在項(xiàng)目質(zhì)量。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，獲得支持的“白名單”項(xiàng)目中，有相當(dāng)一部分是民營企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，也有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然隸屬出現(xiàn)債務(wù)違約的房企集團(tuán)，但最終因項(xiàng)目質(zhì)量好獲審核入選。

　　“協(xié)調(diào)機(jī)制通過定期組織各方會商，協(xié)調(diào)解決融資難題，有力推動房地產(chǎn)項(xiàng)目和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對接。”建設(shè)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為盡快落地“白名單”項(xiàng)目，建行建立了相關(guān)的授信審批綠色通道，審批時(shí)限大幅壓縮。截至5月末，建行已對接項(xiàng)目近4000個，已審批項(xiàng)目超400個，審批金額超900億元。

　　記者了解到，相關(guān)部門加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，要求對符合“白名單”要求的合規(guī)項(xiàng)目積極給予資金支持，“應(yīng)貸盡貸”；對暫不符合“白名單”要求的項(xiàng)目，及時(shí)拿出有針對性的解決方案。

　　“三大工程”進(jìn)展：有序推進(jìn)，創(chuàng)品質(zhì)生活

　　規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。

　　在浙江杭州拱墅區(qū)，桃源保障性住房正在建設(shè)施工中。與建設(shè)工地相隔一條街的一套4人合租公寓里，來自山東棗莊的杭州“新市民”田雪告訴記者，桃源保障性住房的小區(qū)規(guī)劃有文體托幼等配套，適合未來的小家庭，希望自己能順利申請到。

　　2024年是配售型保障性住房建設(shè)的“開局之年”。規(guī)劃建設(shè)保障性住房是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。

　　“我國每年有1000多萬名高校畢業(yè)生，還有大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城?！敝袊暧^經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳說，加大保障性住房建設(shè)和供給，有助于更好滿足工薪收入群體的基本住房需求，穩(wěn)定住房預(yù)期。

　　據(jù)了解，截至目前，全國已有65個城市報(bào)送2024年保障性住房建設(shè)計(jì)劃和項(xiàng)目。相關(guān)城市在明確保障對象標(biāo)準(zhǔn)、以需定建、輪候庫建設(shè)、用地保障、資金監(jiān)管、配售價(jià)格等方面也形成一些好的經(jīng)驗(yàn)做法。

　　在保障對象方面，保障性住房重點(diǎn)面向住房有困難且收入不高的工薪收入群體以及城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等。在配售價(jià)格方面，堅(jiān)持“保本微利”原則。

　　作為“三大工程”之一的城中村改造也按下“加速鍵”。北京、廈門、成都等多個城市宣布城中村改造專項(xiàng)借款落地，廣州發(fā)布全國首個城中村改造條例，深圳等地發(fā)布了推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見……目前756個城中村改造項(xiàng)目在各大城市落地，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求分三類推進(jìn)實(shí)施。

　　“積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，有助于有效解決城中村普遍存在的公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等突出問題，不斷改善城中村居民的居住環(huán)境?！睗?jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局二級巡視員張恒志說。

　　劉琳說，“三大工程”是當(dāng)前和今后一個時(shí)期拉動投資和消費(fèi)的重要抓手。從投資看，可以形成大量直接投資和帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資；從消費(fèi)看，可直接帶動裝修材料、家具家電、旅游休閑等消費(fèi)。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，要牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點(diǎn)，以讓人民群眾住上更好的房子為目標(biāo)，從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，進(jìn)而把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，打造宜居、韌性、智慧的城市，努力為人民群眾創(chuàng)造高品質(zhì)生活空間。（記者王優(yōu)玲、吳雨、胡璐、姚均芳、鄭鈞天、趙瑞希）

　　轉(zhuǎn)自：新華社

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