高租金吞噬利潤(rùn)，自持物業(yè)成百貨業(yè)出路

[輕資產(chǎn)VS重資產(chǎn)] 零售百貨分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種類型，輕資產(chǎn)零售百貨屬于租賃物業(yè)，國(guó)內(nèi)租賃期限一般10- 20年，從1998年市場(chǎng)放開至今，不少早期商業(yè)項(xiàng)目合約將到期。重資產(chǎn)零售百貨屬于自持物業(yè)，相對(duì)輕資產(chǎn)模式，在租賃成本、物業(yè)管控上更有話語(yǔ)權(quán)。

十幾年的黃金發(fā)展后，中國(guó)零售百貨業(yè)跑馬圈地的時(shí)代基本結(jié)束。今年上半年起始，關(guān)店潮在以輕資產(chǎn)為主的零售百貨業(yè)中蔓延。與此形成鮮明對(duì)比的是以萬(wàn)達(dá)百貨為首的自有物業(yè)持有者們逆勢(shì)擴(kuò)張，一年19店的開張計(jì)劃持續(xù)改寫著中國(guó)百貨業(yè)前所未有的擴(kuò)張紀(jì)錄。

業(yè)內(nèi)人士表示，從零售百貨業(yè)的發(fā)展來(lái)看，輕資產(chǎn)模式面臨成本上漲、電商擠壓，轉(zhuǎn)型將不可避免。未來(lái)，體積小的百貨店將走專業(yè)化、精品化路線，體積大的百貨店將形成小型mall業(yè)態(tài)。但無(wú)論走哪一種發(fā)展路徑，自持物業(yè)在中國(guó)零售百貨未來(lái)發(fā)展的版圖上將成主角。

自持物業(yè)百貨發(fā)展迅猛現(xiàn)“卡位效應(yīng)”

中國(guó)零售百貨業(yè)按城市容量可劃分為四種級(jí)別，銷售突破7000億的超大型市場(chǎng)有北京、上海；銷售額在2000-5000多億的市場(chǎng)主要有廣州、深圳、南京、成都等一、二線城市；銷售額2000億以下的市場(chǎng)則是中國(guó)廣闊的三、四線城市。業(yè)內(nèi)人士透露，目前2000億以上城市零售百貨業(yè)已趨近飽滿，競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)三、四線城市發(fā)展速度將超過(guò)一、二線城市。

以自持物業(yè)為主的萬(wàn)達(dá)百貨正好符合這個(gè)趨勢(shì)。目前，萬(wàn)達(dá)百貨門店除了在北上廣等一二線城市發(fā)展，已經(jīng)滲透到三四線城市，無(wú)錫擁有4個(gè)萬(wàn)達(dá)百貨，福建開了9個(gè)萬(wàn)達(dá)百貨，包括泉州，寧德、莆田、漳州等這些四線城市都有萬(wàn)達(dá)百貨的身影。

萬(wàn)達(dá)百貨依托萬(wàn)達(dá)集團(tuán)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，借助自持物業(yè)模式，在減少租賃風(fēng)險(xiǎn)的前提下，與集團(tuán)一同擴(kuò)張。作為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的核心主力店，在攻城拔寨的快速擴(kuò)張中，萬(wàn)達(dá)百貨都占據(jù)著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最重要的位置。一位業(yè)內(nèi)人士透露：萬(wàn)達(dá)百貨進(jìn)駐的城市，一旦開店?duì)I業(yè)，周圍3-5公里內(nèi)零售業(yè)將受到直接沖擊，其他百貨想要再進(jìn)入，成本及臺(tái)階相應(yīng)抬高。

這就是萬(wàn)達(dá)百貨的“卡位效應(yīng)”。據(jù)悉，截止2013年7月，萬(wàn)達(dá)百貨全國(guó)店面數(shù)量已達(dá)到64家，規(guī)模占據(jù)中國(guó)百貨連鎖行業(yè)頭把交椅。未來(lái)3年，萬(wàn)達(dá)百貨還將新開70多家新店。筆者預(yù)測(cè)三五年后，屆時(shí)中國(guó)零售百貨將在萬(wàn)達(dá)的牢牢控制之中，市場(chǎng)地位或?qū)o(wú)法撼動(dòng)。

渠道為王時(shí)代來(lái)臨

連鎖百貨競(jìng)爭(zhēng)第一階段更多依靠的是入駐品牌的優(yōu)勢(shì)。但經(jīng)歷一定規(guī)模擴(kuò)張后，渠道優(yōu)勢(shì)將凸顯出來(lái)，零售百貨渠道為王時(shí)代將來(lái)臨，類似瑪莎百貨、樂天等連鎖百貨在發(fā)展過(guò)程中都遵守了這一定律。在形成渠道優(yōu)勢(shì)以后，百貨企業(yè)在品牌入駐、終端管理等方面將變得更加強(qiáng)大。

以自持物業(yè)為主的萬(wàn)達(dá)百貨目前擁有64家店，這些門店就是萬(wàn)達(dá)百貨的渠道優(yōu)勢(shì)。品牌商想要開店，不需要分別與幾十家百貨洽談，只需選擇萬(wàn)達(dá)百貨這樣擁有渠道優(yōu)勢(shì)的自持物業(yè)百貨，談好一家就能快速?gòu)?fù)制，一下子開出60多家分店，不論在擴(kuò)張速度還是連鎖成本上都是最佳選擇。

以萬(wàn)達(dá)百貨與周大福合作為例，周大福一年銷售額能達(dá)到8-9個(gè)億。在開店過(guò)程中，周大福只需與萬(wàn)達(dá)總部對(duì)接，達(dá)成協(xié)議之后，下屬60多家店將統(tǒng)一安排布置，跟著萬(wàn)達(dá)百貨的擴(kuò)張速度，一年周大福在萬(wàn)達(dá)百貨內(nèi)就能新開20多家門店。

同時(shí)，與自持物業(yè)的萬(wàn)達(dá)百貨合作，在終端管理、資產(chǎn)安全、人員培訓(xùn)等方面，品牌商能獲得更多幫助。在店面運(yùn)營(yíng)上，萬(wàn)達(dá)百貨能替品牌商監(jiān)管員工日常行為，在中央控制上，萬(wàn)達(dá)百貨能打理好品牌商日常的盈收明細(xì)，降低品牌商監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在人員培訓(xùn)上，萬(wàn)達(dá)百貨還能幫助品牌商完成日常的員工培訓(xùn)內(nèi)容。

顧客的“吸引”與“留住”

自持物業(yè)連鎖百貨優(yōu)勢(shì)是一種規(guī)模和集約化優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)非周末平均客流量3-5萬(wàn)，周末平均客流量5-10萬(wàn)，客流量將會(huì)帶來(lái)購(gòu)買量。作為中國(guó)購(gòu)物中心最成功的百貨，萬(wàn)達(dá)百貨倚靠購(gòu)物中心而生，與購(gòu)物中心連在一起，天然的組成了商圈模式。萬(wàn)達(dá)將各種業(yè)態(tài)與各種需求結(jié)合在一起，形成了屬于萬(wàn)達(dá)的商圈。這是一個(gè)能滿足人們休閑、娛樂、購(gòu)物等需求的大商業(yè)體。

業(yè)內(nèi)專家表示，單體百貨的發(fā)展需要旁邊其他的業(yè)態(tài)幫忙組建商圈吸引客流。傳統(tǒng)百貨通過(guò)循序漸進(jìn)的招商完成商圈的建設(shè)，一般不提供餐飲服務(wù)，顧客用餐靠周邊其他餐飲店來(lái)完成，包括像電影院、KTV等都需依靠其他企業(yè)的進(jìn)駐。而萬(wàn)達(dá)自己就是一個(gè)完整的商圈，萬(wàn)達(dá)百貨與廣場(chǎng)內(nèi)其他業(yè)態(tài)之間互相補(bǔ)充，能滿足顧客全面需求。

萬(wàn)達(dá)百貨是一個(gè)在購(gòu)物中心內(nèi)就能滿足顧客購(gòu)物需求的百貨。全國(guó)覆蓋面廣，統(tǒng)籌規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)明顯，萬(wàn)達(dá)10-12萬(wàn)平的面積能滿足電影院、餐飲這些配套產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，其中3-4萬(wàn)平將用來(lái)規(guī)劃萬(wàn)達(dá)百貨，萬(wàn)達(dá)百貨將成為萬(wàn)達(dá)大商業(yè)概念中的一個(gè)核心版塊。

深度業(yè)態(tài)的培養(yǎng)才能留住顧客。據(jù)悉，在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部，萬(wàn)達(dá)百貨定位為購(gòu)物消費(fèi)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位為休閑體驗(yàn)。未來(lái)廣場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物店數(shù)量將減少，體驗(yàn)、休閑、娛樂等產(chǎn)業(yè)比重將會(huì)加大。當(dāng)一家人選擇去萬(wàn)達(dá)的時(shí)候，妻子可以選擇先去萬(wàn)達(dá)電影院看場(chǎng)電影，之后去萬(wàn)達(dá)百貨挑選幾件時(shí)尚靚麗的服裝；丈夫可以選擇去樓下的咖啡廳或者茶吧，喝喝茶看看書；小朋友可以選擇去游樂場(chǎng)放肆的大玩一通。他們不需要考慮停車不方便，也不用擔(dān)心日曬雨淋。

業(yè)內(nèi)人士透露，包括銀泰，天虹在內(nèi)的多家連鎖百貨正在追隨萬(wàn)達(dá)百貨的自持物業(yè)、自建商圈模式，更多的商家開始增加自有物業(yè)。先行者的萬(wàn)達(dá)百貨預(yù)計(jì)在未來(lái)3年將新開至少73家新店，至2015年年底，開店總數(shù)將達(dá)到130家，門檻不斷提升的自持物業(yè)百貨將形成一道天然的屏障，屆時(shí)中國(guó)連鎖百貨或?qū)⒊蔀槿f(wàn)達(dá)百貨的天下。

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