盡管官方常用“促進行業(yè)健康發(fā)展”、“住有所居”、“改善居住條件”等不同字眼，來形容房地產(chǎn)政策的訴求，但在絕大多數(shù)人眼中，過去十年調控的目標，用兩個字來概括，就是“房價”。
2003年，中央將房地產(chǎn)作為國民支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)本報不完全統(tǒng)計，此后與房地產(chǎn)直接相關的宏觀政策達到43次。這些政策囊括了一個國家機器除軍事力量外的幾乎所有手段，在某些方面，已超越一個政體所應觸及的邊界。
遺憾的是，伴隨雨點般調控的，仍然是一根陡然上浮的房價曲線。據(jù)國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)入戶調查的口徑計算，過去十年間，我國城鎮(zhèn)住宅價格年均漲幅約為16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市，人們對房價上漲的感官可能更為強烈。首都北京的五道口華清嘉園被稱為宇宙中心，最初房價約6000元/平方米，而目前已至6萬元/平方米。這一10倍的上漲幅度高于統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，但可能更貼符大城市居民的心理感受。
中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，由調控反復敲打塑造成型，扭曲又充滿張力。其間房產(chǎn)泡沫論、崩盤論不絕于耳，卻從未成為現(xiàn)實。以至于十年來最頑固的唱空者謝國忠，都開始倒戈，其日前對外表示，明年年初，受地方財政影響，中央將會釋放房地產(chǎn)的利好信號，帶動房價回暖。一些年份稍長的開發(fā)商，面對新政策的出臺，已養(yǎng)成一種“兵來將擋水來土掩”的心態(tài)。
大部分市場人士形成共識的是，過去十年的房地產(chǎn)調控大致分為三個階段，第一階段是2003年3季度至2008年3季度，調控方向是控制房價過快上漲和房地產(chǎn)投資過快增長。第二階段是2008年4季度至2010年1季度，調控轉為鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資。第三階段是2010年4月至今，目標是遏制房價過快上漲，促進房價合理回歸。
其中第二階段，為抵抗半路殺出的金融危機而采取的救市措施，在很多觀察人士看來，是十年房價調控中最大的敗筆。但將所有矛頭指向一處，問題在被簡單化的同時，也容易浮于表象。政策失效的更深層次原因，可能還在于計劃思路與市場規(guī)律之間的錯位。
回溯調控，政府的基本邏輯較為清晰：通過調整土地供應的結構、促進土地利用效率、加強信貸支持針對性等方式，來嚴格配置開發(fā)商的生產(chǎn)要素。在需求端區(qū)別對待，為中低收入者建設保障性住房、用限購等方式剔除投資和投機性購房。此外，土地增值稅、二手交易所得稅和房產(chǎn)保有稅等稅費手段，也被用于調節(jié)市場秩序。
調控遭遇的障礙，被房產(chǎn)業(yè)內人士歸結于緊縮的土地供給、持續(xù)寬松的貨幣政策和高稅收制度。但將過多的注意力糾結于這類近乎終極性的問題，可能難以得到調控和房價之間關系的真相。我們更愿意去爬梳，調控者希望如何穩(wěn)住市場，具體措施又是如何傳導到價格曲線上的，市場的邏輯又是什么，二者偏差在哪里。
生產(chǎn)要素的供給壓縮
嚴控房企開發(fā)貸，致使融資難，增加購房成本
常年緊縮地根，壟斷土地供應，地價飆升，增加土地重置成本，導向房價難降
加大保障房用地供給，不等于增加商品房市場供給
2003年4月，央行下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，規(guī)定對購買高檔商品房或二套房以上的借款人適當提高首付款比例，不執(zhí)行優(yōu)惠利率。這是“黃金十年”啟動后，政府首度采取抑制房價過熱的措施。
信貸政策是房產(chǎn)調控的一項常規(guī)動作，其中包括開發(fā)貸的發(fā)放尺度、個人購房貸款的首付比例及利率、存貸款基準利率的調整等。但在供給端，調控主要針對開發(fā)貸。
早期政策對開發(fā)貸的限制，主要集中在高檔商品房、別墅等項目類型上，調控者希望借此減少高端房供應，增加中小戶型，以滿足中低收入者的購房需求。比如“湯臣一品”等高價豪宅項目，被政府問責“價格虛高”，從而成為全社會眾矢之的。這一政策導向思路，由于否定了市場選擇權和消費差別，后慢慢淡出市場。
后期對開發(fā)貸的限制，源于對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的限制，而采取對行業(yè)貸款的全面緊縮。國有企業(yè)、龍頭企業(yè)和優(yōu)質項目才能獲取銀行貸款。銀行利率的大致上浮區(qū)間是10%-25%。更多的房企，被迫通過信托、基金和民間資本融資，資金成本動輒12%—18%。
在一個成熟的市場中，開發(fā)企業(yè)的融資來源，更多來自于直接融資而非間接融資。但國內A股市場自2010年5月關閉對房企IPO和再融資的閘門后，開發(fā)商基本喪失了這一通道，更加依賴大銀行系統(tǒng)的高息資本，高企的資金成本進一步加權至房價。
作為最基本的生產(chǎn)原料，土地的供給直接影響了房產(chǎn)供需平衡。據(jù)REICO工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2003—2010年，全國地價水平房地產(chǎn)開發(fā)購置土地費用除以購置面積年均漲幅為22.9%，而同期的房價水平的年均漲幅為16.1%。
過去十年間，政府對土地的調控，大致可分為三類：一是將過去協(xié)議出讓改為招拍掛，二是打擊囤地行為，加快開發(fā)周期，三是將土地用途的規(guī)劃向高密度中小戶型、保障性住房傾斜。
2004年8月31日之后，所有經(jīng)營性土地一律要公開競價出讓，以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。此外，開發(fā)商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內不開發(fā)，政府可將土地收回。擠出不具備開發(fā)資質的投資人和杜絕權力尋租，是明確招拍掛方式主導土地出讓的關鍵訴求。
招拍掛同時給地方政府提出了更具挑戰(zhàn)性的要求：原先開發(fā)商和政府共同找地、開發(fā)土地，到由政府全包，資源配置效率大大下降。此外，由于價高者得的特點，土地拍賣的火爆場面頻出不窮，“面粉價高過面包”的恐慌，不斷刺激房價攀升。
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