上市房企再融資開(kāi)閘預(yù)期增強(qiáng)，房企融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善

觀點(diǎn)簡(jiǎn)述：國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)再融資中斷近三年后，近期多家房地產(chǎn)企業(yè)就棚戶區(qū)改造和普通商品房項(xiàng)目發(fā)布再融資計(jì)劃。自“國(guó)五條”及各地細(xì)則落地以來(lái)，中債資信認(rèn)為，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思路或正由需求調(diào)控轉(zhuǎn)向供給放開(kāi)。結(jié)合近期中央政治局會(huì)議提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”方向以及具體的棚戶區(qū)改造相關(guān)政策目標(biāo)，我們認(rèn)為上市房企再融資放開(kāi)的可能性正在增大。目前房地產(chǎn)企業(yè)總體融資成本較高，政策落地將有利于進(jìn)一步改善房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境，降低企業(yè)融資成本，其中中小型上市房企將受益明顯。

近期多家上市房企發(fā)布再融資公告，房企再融資開(kāi)閘預(yù)期正在增強(qiáng)

近期，北京城建、新湖中寶等房企紛紛發(fā)布公告披露再融資相關(guān)事宜（見(jiàn)表1）。此外，2013年8月6日晚金科股份、三湘股份發(fā)布公告，2013年8月7日晚廣宇發(fā)展、萊茵置業(yè)發(fā)布公告，皆因“籌劃重大事項(xiàng)”停牌，而在2013年7月份，榮豐控股、迪馬股份、金豐投資等接連發(fā)布公告，稱(chēng)其控股股東研究籌劃可能涉及公司的重大事項(xiàng)而陸續(xù)停牌，至本報(bào)告發(fā)布日，上述公司仍處于停牌階段。

從近年國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)公司融資情況來(lái)看，2009年8月金地集團(tuán)42億元再融資方案實(shí)施至今，房企再融資直接用于房地產(chǎn)項(xiàng)目未有任何獲批案例，而招商地產(chǎn)2009年8月向中國(guó)證監(jiān)會(huì)上報(bào)增發(fā)材料后于2010年6月撤回申請(qǐng)文件。近期招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)集中發(fā)布再融資公告，雖然最終實(shí)施仍需經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)審批，但市場(chǎng)對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)再融資開(kāi)閘的預(yù)期明顯增加。

“國(guó)五條”以來(lái)無(wú)重大房地產(chǎn)政策出臺(tái)，監(jiān)管層或正醞釀房地產(chǎn)政策由需求調(diào)控向供給放開(kāi)轉(zhuǎn)向；結(jié)合近期棚戶區(qū)改造目標(biāo)，棚戶區(qū)改造相關(guān)的再融資方案獲批可能性很大

2010年4月“新國(guó)十條”出臺(tái)至2011年期間，房地產(chǎn)調(diào)控政策主要集中在需求調(diào)控（限購(gòu)、限貸、提高住房公積金貸款及商業(yè)按揭貸款利率、提高首付比例）和交易持有行為（營(yíng)業(yè)稅征收，上海、重慶房產(chǎn)稅） 。2012年無(wú)重大新政推出，主要政策集中在既有政策延續(xù) 。2013年2月“國(guó)五條”推出及各地細(xì)則溫和落地后，國(guó)家無(wú)重大房地產(chǎn)政策出臺(tái)，但從相關(guān)部門(mén)的表態(tài)及近期加大棚戶區(qū)改造力度看，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的思路或由需求調(diào)控轉(zhuǎn)向供給放開(kāi)。

今年4月住建部發(fā)文“積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造”（建保[2013]52號(hào)），6月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出5年內(nèi)再改造棚戶區(qū)1,000萬(wàn)戶并鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與改造，并在7月進(jìn)一步以行政法規(guī)方式落地。7月30日的中央政治局會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，不再?gòu)?qiáng)調(diào)以往的調(diào)控提法。考慮到上述政策背景，我們認(rèn)為從增加商品房供給的調(diào)控思路以及宋都股份的再融資公告看，普通商品房項(xiàng)目的再融資獲批可能性有所增加，而棚戶區(qū)改造相關(guān)的再融資方案獲得最終通過(guò)的可能性很大。

若政策落地將有利于進(jìn)一步改善房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境，降低企業(yè)資金成本，中小型上市房企將受益明顯

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入量大，而企業(yè)自有資金投入較少，現(xiàn)金流狀況受項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)展?fàn)顩r影響大，主要依靠外部資金滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資按照資金來(lái)源可分為國(guó)內(nèi)貸款（其中以銀行貸款為主）、利用外資、自籌資金和其他，近年來(lái)各部分占比情況如圖1所示。

隨著2010年國(guó)務(wù)院“國(guó)十條”及2012年央行加強(qiáng)貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)，國(guó)內(nèi)銀行貸款融資額增速經(jīng)歷了下降后回升，至今年6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資中銀行貸款累計(jì)同比增長(zhǎng)已達(dá)29.9%，恢復(fù)至“國(guó)十條”出臺(tái)前2009年中水平（圖2）。與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托融資經(jīng)歷了2011年快速增長(zhǎng)、2012年兌付風(fēng)險(xiǎn)收縮后，今年亦出現(xiàn)顯著改善，僅今年上半年，房地產(chǎn)信托新增融資規(guī)模即達(dá)到3,163億元，接近2012年全年3,163億元融資水平。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境改善的背景下，中債資信認(rèn)為，若上市房企再融資政策最終落地，將有利于進(jìn)一步改善房企融資環(huán)境。從融資成本看，不同規(guī)模和市場(chǎng)地位的房地產(chǎn)企業(yè)融資成本差異較大，中小型上市房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資成本在9%以上，中長(zhǎng)期銀行貸款利率也在7%以上，總體融資成本較高。直接股權(quán)融資可帶來(lái)無(wú)息權(quán)益資本，含權(quán)債券融資也將大幅降低融資成本（冠城大通公告的可轉(zhuǎn)債票面利率為不超過(guò)4.0%）。對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于再融資規(guī)模相對(duì)自身資金規(guī)模較大，在再融資開(kāi)閘中將受益更為明顯。

　　轉(zhuǎn)自：中債資信

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