實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭遇高租金之殤

　　《2012中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》中指出，商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)5年內(nèi)仍將處于高速發(fā)展期，租金價(jià)格將持續(xù)上漲。因此，高租金帶來(lái)的問(wèn)題將持續(xù)困擾零售企業(yè)。與此同時(shí)，一些專(zhuān)家認(rèn)為，高租金對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓已經(jīng)開(kāi)始凸顯。

　　一杯苦咖啡

　　大名鼎鼎的星巴克在高租金面前無(wú)奈遷址已不再是新聞，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益升溫，商業(yè)地產(chǎn)的高租金對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓正在逐漸凸顯。高昂的租金正讓商業(yè)連鎖企業(yè)寢食難安。

　　眼下，商鋪高租金這杯”苦咖啡”正在波及更多行業(yè)。不僅僅是星巴克，眾多行業(yè)都必須直面租金節(jié)節(jié)攀升這一問(wèn)題。從各行業(yè)看，餐飲業(yè)受到租金上漲的影響最大，平均計(jì)算餐飲企業(yè)年租金漲幅在15%左右，使得很多經(jīng)營(yíng)者不禁感嘆還不如“打工仔”；曾經(jīng)被風(fēng)投普遍看好的快捷酒店業(yè)，也遭遇到了尷尬，租金上漲等因素的影響使得7天連鎖酒店凈利潤(rùn)率不足1%；藥店方面也受到店面租金上漲的影響，目前，有八成藥店盈利出現(xiàn)下滑。不僅如此，有媒體報(bào)道稱(chēng)，受租金上漲影響最大的還包括實(shí)體書(shū)店。2010年，中國(guó)最大的民營(yíng)書(shū)店“第三極”倒閉；2011年7月，北大南門(mén)“風(fēng)入松”倒閉，2011年11月；“光合作用”倒閉……在與沒(méi)有租金壓力的網(wǎng)店進(jìn)行的一場(chǎng)場(chǎng)摧枯拉朽的價(jià)格戰(zhàn)中，除了有自己物業(yè)的新華書(shū)店外，幾乎所有的實(shí)體書(shū)店都成了房租飛漲的炮灰。有數(shù)據(jù)顯示，2007年以來(lái)，全國(guó)倒閉關(guān)門(mén)的民營(yíng)書(shū)店至少有一萬(wàn)多家。

　　不僅如此，實(shí)體書(shū)店的遭遇更是有點(diǎn)慘不忍睹。分析他們的原因除了大規(guī)模的擴(kuò)張引發(fā)的債務(wù)以外，更重要的仍然是房租和人力成本的問(wèn)題。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，星巴克及實(shí)體書(shū)店的倒閉折射出的商業(yè)地產(chǎn)高租金的一個(gè)負(fù)面效應(yīng)，就是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的這種倒逼擠壓已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。

　　商業(yè)模式之窘

　　實(shí)際上，房租除了左右一家店鋪的生死之外，同時(shí)也在影響著當(dāng)?shù)厣虡I(yè)模式的發(fā)展。

　　對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)高房租的影響并不那么直接。但是，餐廳的飯菜價(jià)格慢慢上漲，專(zhuān)賣(mài)店的衣服越來(lái)越貴，這些情況每個(gè)人都有體會(huì)。也有一些快餐店，雖然價(jià)格沒(méi)有上漲，但是常客們卻慢慢地發(fā)現(xiàn)，食品的量越來(lái)越少了。

　　有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2008年以來(lái)，北京的寫(xiě)字樓租金年均增長(zhǎng)將近40%，增速達(dá)到世界第一。普通商鋪的租金自然也不會(huì)低。對(duì)于商鋪和寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，租金在很大程度上體現(xiàn)出稀缺性和重要性。租金高速上漲，這意味著北京的商業(yè)地位在迅速提升，從更廣泛的意義上來(lái)說(shuō)，中國(guó)已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)的重要引擎，各大企業(yè)紛紛來(lái)中國(guó)淘金。如此，北京的租金越來(lái)越高，是一種正常的商業(yè)行為。只是從國(guó)貿(mào)星巴克關(guān)店，我們也看出來(lái)，面對(duì)高租金，不管是中國(guó)企業(yè)還是外國(guó)企業(yè)，都沒(méi)有準(zhǔn)備好。

　　“受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊和人工、租金等成本上升的雙重壓力，實(shí)體門(mén)店利潤(rùn)正被不斷壓縮。如果租金還繼續(xù)漲，我們這些經(jīng)營(yíng)者會(huì)遇到更大的困難?！币晃粚?shí)體店經(jīng)營(yíng)者透露，2009年以前開(kāi)店，店鋪?zhàn)饨鹜ǔＶ徽汲杀鹃_(kāi)支的四分之一左右，可是近兩年，租金幾乎占據(jù)了大部分利潤(rùn)?！艾F(xiàn)在多數(shù)店鋪?zhàn)饨鹫祭麧?rùn)的30%至50%。核心商圈一些原本經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)的店鋪因?yàn)樽饨痫w漲導(dǎo)致利潤(rùn)受到擠壓，實(shí)在經(jīng)營(yíng)不下去；很多本來(lái)準(zhǔn)備大展宏圖的店鋪也束手束腳，不敢積極拿鋪搞擴(kuò)張?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年年漲租超過(guò)一成，長(zhǎng)此以往，勢(shì)必對(duì)整個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一些不利。

　　世界經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩也是現(xiàn)實(shí)。在這樣的大背景下，雖然中國(guó)依然吸引著眾多的生意人，但是商鋪的擁有者還是有必要預(yù)判未來(lái)的走勢(shì)，適當(dāng)對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，否則今天高房租逼走了星巴克，明天LV沒(méi)準(zhǔn)也會(huì)搬走。如此下去，剩下的只是一座只有高房租卻無(wú)好企業(yè)的空曠城市。

　　暴漲與空置的怪象

　　德勤和中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)近日聯(lián)合發(fā)布的《2012中國(guó)購(gòu)物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》顯示，2008年以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到30%。

　　不可否認(rèn)，政策成為商業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的幕后推手。隨著國(guó)家一系列樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，從“國(guó)五條”到“限購(gòu)限價(jià)令”，住宅地產(chǎn)的投資性能持續(xù)下降，商業(yè)地產(chǎn)目前已成為主要的房地產(chǎn)投資類(lèi)型。

　　“今后幾年或許依舊是商業(yè)地產(chǎn)的加速歲月。如今城鎮(zhèn)化的大潮也繼續(xù)充當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)快速增長(zhǎng)助推器?！币晃坏禺a(chǎn)觀察人士表示。據(jù)悉，此前華遠(yuǎn)等一批房企紛紛高調(diào)宣布轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。原因很簡(jiǎn)單，城鎮(zhèn)化給商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造的機(jī)遇讓開(kāi)發(fā)商迫不及待了。

　　戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示：2012年第一季度北京寫(xiě)字樓租金同比增長(zhǎng)47.76%，為全球?qū)懽謽亲饨饾q幅最高，同期上海寫(xiě)字樓的租金漲幅是18.5%、廣州19%、深圳16%。2011年第一季度北京寫(xiě)字樓租金同比增長(zhǎng)則為25%，上海、廣州、深圳當(dāng)年漲幅與今年差別不太大。

　　“北京租金暴漲有幾個(gè)原因：其一，國(guó)際跨國(guó)企業(yè)回潮北京辦公；其二，北京最近幾年寫(xiě)字樓基本沒(méi)有增加新的供應(yīng)。上海寫(xiě)字樓之前的漲幅也是比較高的，因?yàn)槿ツ暧辛诵碌墓?yīng)，所以漲幅放緩了些?！庇袠I(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

　　還有第三個(gè)同樣重要的原因——進(jìn)入商鋪寫(xiě)字樓市場(chǎng)的資金越來(lái)越多。戴德梁行與萊坊這兩年諸多報(bào)告中不斷提及：“由于限購(gòu)，越來(lái)越多的投資者正在轉(zhuǎn)向商鋪寫(xiě)字樓。”在上海一些高聳的、尚搭著腳手架的商務(wù)大樓玻璃幕墻上，?？煽匆?jiàn)醒目的“不限購(gòu)不限貸”字樣。

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，這幾年寫(xiě)字樓商鋪市場(chǎng)開(kāi)始形成，買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出的多起來(lái)了。新買(mǎi)進(jìn)的大多很有錢(qián)，雖然寫(xiě)字樓商鋪價(jià)格很高，但大多采取一次性付清，看起來(lái)這些買(mǎi)家真是不缺錢(qián)。而從大量的新來(lái)房東的行動(dòng)上，能感覺(jué)到仍然有很明顯的民間資本高流動(dòng)性。

　　一些投機(jī)性的特征開(kāi)始出現(xiàn)在商鋪寫(xiě)字樓市場(chǎng)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，在中國(guó)一線城市，寫(xiě)字樓商鋪空置率是比較低的，目前在一些二三線城市倒是出現(xiàn)高空置率的狀況。不過(guò)，不管空置率高低，租金都不輕易下降，租賃方可議價(jià)的空間是很小的。

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