上市房企：三季度業(yè)績(jī)維持高景氣度，需關(guān)注近期制度改革方案

觀點(diǎn)簡(jiǎn)述：三季度，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)延續(xù)了上半年的高景氣度，總體保持銷售量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。從主要上市房企三季度業(yè)績(jī)來(lái)看，樣本企業(yè)盈利能力降幅如期收窄，銷售及土地購(gòu)置情況維持高位并環(huán)比增長(zhǎng)，存貨壓力依然維持較小，經(jīng)營(yíng)獲現(xiàn)保持凈流出狀態(tài)，杠桿率雖然繼續(xù)微漲，但即期償債指標(biāo)仍然保持歷史低位，信用水平保持穩(wěn)定。

未來(lái)短期內(nèi)，我們維持既有盈利能力筑底回升、銷售及土地購(gòu)置有望保持旺盛（但增幅將回落）、信用水平繼續(xù)穩(wěn)定在較好水平的判斷。近期需要密切關(guān)注土地制度、保障房供應(yīng)等涉及房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的改革方案，其制定和推出或?qū)⒔o現(xiàn)時(shí)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)增添不確定性。

至2013年10月31日，中債資信監(jiān)測(cè)的60家房地產(chǎn)企業(yè)（下簡(jiǎn)稱“樣本企業(yè)”，企業(yè)名單見(jiàn)附錄一）三季度業(yè)績(jī)?nèi)颗?。樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)基本符合我們?cè)谥袌?bào)點(diǎn)評(píng)中的預(yù)判。

房企盈利水平降幅如期收窄，考慮到2012年下半年房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)入環(huán)比正增長(zhǎng)，我們維持房企盈利水平將筑底回升的判斷

在上期財(cái)報(bào)點(diǎn)評(píng) 中，我們認(rèn)為“隨著2012年4月起住宅銷售價(jià)格企穩(wěn)及2011年下半年起土地溢價(jià)率降溫，國(guó)內(nèi)房企三季度累計(jì)盈利降幅有望收窄并逐漸轉(zhuǎn)入回升”。從實(shí)際數(shù)據(jù)看，2013年前三季度，樣本企業(yè)平均毛利率為35.10%，較上半年下降0.92個(gè)百分點(diǎn)，下降情況較上半年收窄1.07個(gè)百分點(diǎn)；單季度確認(rèn)毛利率33.38%，環(huán)比下降1.51個(gè)百分點(diǎn)，較二季度單季降幅減少1.61個(gè)百分點(diǎn)（圖1）。展望四季度，在2012年三季度房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)入環(huán)比正增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，我們預(yù)計(jì)房企確認(rèn)的盈利情況將筑底回升。

三季度單季房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模繼續(xù)維持高位并環(huán)比增長(zhǎng)；雖然四季度房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)詫⒋蟾怕时３汁h(huán)比增長(zhǎng)，但基數(shù)效應(yīng)將使銷售增速繼續(xù)下滑，而房?jī)r(jià)連續(xù)上漲、房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的預(yù)期推出等因素或給未來(lái)房地產(chǎn)銷售絕對(duì)量增添不確定性

三季度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)保持了上半年量?jī)r(jià)齊升的銷售態(tài)勢(shì)：全國(guó)商品房銷售面積達(dá)3.29億平米，較二季度單季環(huán)比增長(zhǎng)7.91%；70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)繼續(xù)保持連續(xù)環(huán)比增長(zhǎng)（圖2），9月末較6月末累計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)2.22%。樣本房企銷售實(shí)現(xiàn)相同走勢(shì)：三季度實(shí)現(xiàn)“銷售商品、提供勞務(wù)收到現(xiàn)金”1,584.03億元，環(huán)比微增3.25%，連續(xù)第5個(gè)季度單季銷售額保持在1,400億元以上。

一般地，三季度末至四季度房企通常會(huì)加緊推進(jìn)項(xiàng)目銷售，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)，我們預(yù)計(jì)四季度行業(yè)、企業(yè)的銷售仍將維持高位并環(huán)比增長(zhǎng)。但中債資信也注意到，行業(yè)及企業(yè)的銷售累計(jì)同比增速在下降，我們認(rèn)為一方面是由于2012年二季度起房地產(chǎn)行業(yè)回暖導(dǎo)致基數(shù)提升所致，另一方面，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲（至今年9月，70大中城市新建商品住宅已連續(xù)上漲17個(gè)月）、房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的預(yù)計(jì)推出 、前期剛需已累計(jì)部分釋放等因素使得購(gòu)房群體觀望情緒漸增，或給未來(lái)中期房地產(chǎn)銷售絕對(duì)量增添不確定性。

　　轉(zhuǎn)自：中債資信

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