房企三季報(bào)：未來(lái)市場(chǎng)仍需看政策影響

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，目前共有116家房企披露了第三季度報(bào)告，前3個(gè)季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3657.05億元，同比增長(zhǎng)38.44%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)405.12億元，同比增長(zhǎng)30.06%。

　　至此，房企第三季度報(bào)告已步入收官階段。就數(shù)據(jù)而言，不少房企都已交出了亮麗的答卷。然而，就已公布季報(bào)的房企業(yè)績(jī)，同比增長(zhǎng)與出現(xiàn)下滑的企業(yè)基本上各占一半。在業(yè)績(jī)下滑的房企中，部分中小民營(yíng)房企在本季度業(yè)績(jī)降幅較大，或預(yù)示著未來(lái)行業(yè)整合將進(jìn)一步加劇。

　　實(shí)際上，業(yè)績(jī)下滑已不再僅存在于中小房企，部分龍頭房企亦出現(xiàn)不振。近日，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等知名房企相繼公布了其第三季度報(bào)告，其業(yè)績(jī)、凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了不同程度的下降。

　　“部分房企的業(yè)績(jī)下滑與調(diào)控有關(guān)系。一方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，很多房企不敢貿(mào)然提價(jià)；另一方面，調(diào)控使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，剛需產(chǎn)品占比提高，利潤(rùn)高的投資型樓盤比例相對(duì)降低。而在未來(lái)，房企利潤(rùn)率必然還會(huì)下降。”蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)記者如是說(shuō)。

　　幾家歡喜幾家愁的業(yè)績(jī)

　　繼去年第一季度創(chuàng)下凈利潤(rùn)增速低點(diǎn)后，房企業(yè)績(jī)整體有所好轉(zhuǎn)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度上市房企凈利潤(rùn)同比增幅達(dá)到28.86%，較去年底提升了12個(gè)百分點(diǎn)。上半年，房企整體盈利增速為32.61%。已披露第三季度報(bào)告的116家房企中期業(yè)績(jī)?cè)鏊贋?1.03%。

　　而在已披露報(bào)告的116家房企中，前3個(gè)季度業(yè)績(jī)?cè)鏊俪^(guò)100%的更是達(dá)到22家。但這背后卻是實(shí)力房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，而中小房企由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓或某個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期而影響業(yè)績(jī)下降，出現(xiàn)了冰火兩重天的景象。

　　據(jù)萬(wàn)科10月30日披露的第三季度報(bào)告顯示，1月~9月公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入634.2億元，同比增長(zhǎng)37.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)61.6億元，同比增長(zhǎng)21.3%。前3個(gè)季度公司完成開工面積1362.3萬(wàn)平方米，竣工面積651.6萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)56.4%和48.7%。

　　而中海地產(chǎn)早前公布的銷售情況顯示，其前9個(gè)月已實(shí)現(xiàn)合約銷售額1117.9億港元，同比增長(zhǎng)21.6%，同時(shí)截至9月底還有認(rèn)購(gòu)未簽約額101.4億港元，其全年1200億港元的銷售目標(biāo)已然實(shí)現(xiàn)。

　　實(shí)力房企業(yè)績(jī)的突飛猛進(jìn)，與數(shù)據(jù)不振的中小房企形成鮮明對(duì)比。津?yàn)I發(fā)展、天倫置業(yè)、深大通、綿世股份、武昌魚的業(yè)績(jī)降幅均超過(guò)100%，深陷虧損泥潭。其中，津?yàn)I發(fā)展凈利潤(rùn)下滑幅度最大，達(dá)到398%，該公司虧損額同樣位居眾房企之首，預(yù)虧1.6億元~1.8億元。此外，包括鳳凰股份、廊坊發(fā)展、綿世股份在內(nèi)的6家房企預(yù)計(jì)出現(xiàn)首虧。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，部分房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑的現(xiàn)象從根本上來(lái)說(shuō)是前期房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題太多，比如拿地價(jià)格較高、存貨量較多、產(chǎn)品定位與市場(chǎng)不符、缺乏資金等。尤其是在過(guò)去一輪調(diào)控過(guò)程中，還沒(méi)有擺脫調(diào)控給企業(yè)帶來(lái)的陰影，房企的轉(zhuǎn)型空間比較有限，再加上這些房企沒(méi)有把握好這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇“換倉(cāng)”和“彎道超車”的機(jī)會(huì)，所以出現(xiàn)了業(yè)績(jī)下滑的現(xiàn)象。

　　從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)格局勢(shì)必分化更明顯。中小房企在一、二線城市競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)大型房企，或因資金短缺很難拿地，面臨著缺乏土地儲(chǔ)備、無(wú)法繼續(xù)發(fā)展的困境。不難看出，未來(lái)大型龍頭房企的市場(chǎng)占有率將會(huì)繼續(xù)提高，強(qiáng)者更強(qiáng)；區(qū)域性的民營(yíng)房企將面臨更大的壓力；中小房企的處境也會(huì)更艱難，不進(jìn)則退。

　　現(xiàn)金流的尷尬

　　實(shí)際上，房企業(yè)績(jī)與利潤(rùn)率的下滑，并不只存在于中小房企。一些龍頭房企在現(xiàn)金流方面也出現(xiàn)了疲軟的現(xiàn)象。

　　據(jù)保利地產(chǎn)的第三季度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入442.69億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)46.12億元，同比分別增長(zhǎng)41.4%和20.71%，基本每股收益0.65元。但在公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量方面，表現(xiàn)卻差強(qiáng)人意。其凈額為負(fù)80.17億元，同比下滑173.12%。對(duì)此，保利方面表示，主要是工程款、地價(jià)等房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入增加所致。

　　而業(yè)績(jī)并不理想的實(shí)力房企，并非保利一家。

　　據(jù)金地第三季度報(bào)告顯示，在第三季度內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入180.95億元，同比增長(zhǎng)54.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.16億元，同比下降22.2%，每股收益0.16元。公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)48.02億元，同比下滑455.80%。對(duì)此，金地表示主要是由于公司規(guī)模的增長(zhǎng)。同時(shí)，公司第三季度末持有的貨幣資金為182.7億元。

　　而上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司公布的第三季度業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)亦是如此。今年1月~9月，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.93億元，同比增長(zhǎng)4.99%；基本每股收益0.37元，同比減少35.09%。該公司應(yīng)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約4億元，同比下跌34.71%。而這一數(shù)據(jù)在中報(bào)中為2.91億元，比上年同期減少44.35%。

　　對(duì)于房企凈利潤(rùn)下降，宋延慶認(rèn)為主要是兩個(gè)方面的原因：一是當(dāng)期結(jié)算的項(xiàng)目資源利潤(rùn)率本來(lái)就不高，導(dǎo)致季報(bào)出現(xiàn)利潤(rùn)率下降，此情況具有一定偶然性；二是行業(yè)趨勢(shì)所致，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)率持續(xù)下滑，每年約降1個(gè)百分點(diǎn)?！安糠秩⑺木€城市開發(fā)企業(yè)的凈利潤(rùn)，進(jìn)入微利時(shí)期。有的每平方米3000多元，而結(jié)算的凈利潤(rùn)還不到300元。目前來(lái)看，地價(jià)還會(huì)上漲，建安費(fèi)、營(yíng)銷推廣費(fèi)可能越來(lái)越高。而未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲，因此凈利潤(rùn)在未來(lái)還會(huì)有所降低”。

　　后市仍需理性

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，全國(guó)樓市在去年市場(chǎng)復(fù)蘇的情況下繼續(xù)升溫，54個(gè)城市總成交量達(dá)到了250.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)了17.2%。其中，一線城市上漲幅度達(dá)到19.6%。預(yù)計(jì)全年有望突破300萬(wàn)套。

　　不難看出，今年樓市回暖明顯，而在土地資源上，不少房企也不斷擴(kuò)充儲(chǔ)備，為未來(lái)業(yè)績(jī)釋放打下基礎(chǔ)。由此，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)于第四季度房企業(yè)績(jī)多持樂(lè)觀態(tài)度。

　　但就長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房企若期待業(yè)績(jī)長(zhǎng)期增長(zhǎng)，仍需在企業(yè)策略上進(jìn)行思考。據(jù)媒體報(bào)道，11月1日，北京市住建委召集在北京的40家拿有高價(jià)地的開發(fā)商開會(huì)，在會(huì)上宣布，今年對(duì)于高價(jià)地（或指房子售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米）的項(xiàng)目，一律不再發(fā)預(yù)售許可證。

　　而中國(guó)人民銀行深圳市中心支行已于近日正式宣布，對(duì)差別化住房信貸政策作出調(diào)整。從11月6日起,貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,首付款比例不得低于70%。

　　從外部環(huán)境看，在十八屆三中全會(huì)召開前夕，不少地區(qū)已釋放出調(diào)控的種種信號(hào)，這些都增強(qiáng)了未來(lái)市場(chǎng)變化的可能性。而從企業(yè)自身看，不少企業(yè)凈利潤(rùn)下滑已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，這就要求房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)行理性考量。

　　“房企戰(zhàn)略在未來(lái)要進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)提高項(xiàng)目的溢價(jià)率，這是企業(yè)調(diào)高凈利潤(rùn)的主出口。我認(rèn)為，具有明顯優(yōu)勢(shì)的企業(yè)發(fā)展會(huì)更好。核心競(jìng)爭(zhēng)力比較突出、模式比較鮮明的企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)力很明顯。這就要求，第一，房企要在未來(lái)構(gòu)建好資金池，靠錢生財(cái)；第二，房企要將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整好；第三，內(nèi)部管理也要精耕細(xì)作，不能粗放經(jīng)營(yíng)。”對(duì)于后市企業(yè)如何促進(jìn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，宋延慶這樣表示。

　　而睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文則認(rèn)為，今年內(nèi)房企業(yè)績(jī)保持良好，但未來(lái)市場(chǎng)仍需看政策影響?！胺科髤^(qū)域布局是否得當(dāng)很關(guān)鍵，現(xiàn)階段一線城市相對(duì)有優(yōu)勢(shì)，三、四線城市風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大。比如萬(wàn)科、中海這種進(jìn)行均衡布局的比較好，雞蛋沒(méi)有放在一個(gè)籃子里”。

來(lái)源：中國(guó)民航報(bào)

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