2014 年房地產(chǎn)調(diào)控將何去何從？

　　時至年關(guān)，2014年房地產(chǎn)調(diào)控將何去何從，令人期待。

　　12月3日上午，國家信息中心及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布經(jīng)濟(jì)信息綠皮書《中國與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告2013》。綠皮書預(yù)測，明年我國房地產(chǎn)市場整體將保持小幅增長，預(yù)計全年房價的漲幅在5%左右。考慮到2013年的翹尾因素，2014年上半年的房價指數(shù)可能在8%以上。

　　而在12月4日，一向敢言的全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在全聯(lián)房地產(chǎn)商會2013年會上透露，中央部署政協(xié)就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)研，并拿出解決辦法?！叭涨?，全國政協(xié)邀請開發(fā)商、協(xié)會、地方政府等相關(guān)人員就此前為期半年的房地產(chǎn)市場調(diào)研形成的報告進(jìn)行討論，并提出意見”。

　　據(jù)記者了解，全國政協(xié)也組織了一場對房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)部討論會，萬科的毛大慶、建設(shè)部原副部長劉志峰，以及山東、黑龍江、陜西、重慶四地地方官員參與其中。

　　當(dāng)時，現(xiàn)場除了參加會議的企業(yè)代表外，幾個省區(qū)的政府代表也坦言：不愿再調(diào)控了。

　　調(diào)控應(yīng)該何去何從？頂層設(shè)計應(yīng)該如何構(gòu)建？2014年的房價應(yīng)該怎么控制？諸多問題在這個時間節(jié)點被人們關(guān)注。不過，無論未來房地產(chǎn)調(diào)控將以何種方式進(jìn)行，此時釋放的信號，對于2014年的樓市走勢而言，無疑起著關(guān)鍵作用。

　　“房價是調(diào)控的結(jié)果，而非原因”

　　房地產(chǎn)行業(yè)由市場自行調(diào)節(jié)的呼聲由來已久，而行政手段并未推出。

　　11月1日，有消息稱，北京市住建委嚴(yán)格要求，在今年底前，漲價項目一律無法獲批，單價高于4萬元的樓盤今年也不會批預(yù)售許可證。

　　果不其然，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月上旬，北京市僅有4個住宅項目獲得預(yù)售證，單價均在2萬元左右。11月下旬，累計12個住宅項目獲得預(yù)售證。其中，只有一個項目售價略超4萬元/平方米。

　　北京并非個例，各地政策蜂擁而至。據(jù)不完全統(tǒng)計，從9月初鄭州調(diào)控升級開始至今，共有21個城市出臺了加強調(diào)控的相關(guān)措施，其中，包括4個一線城市和部分房價上漲較快的二線城市。從各地發(fā)布的調(diào)控措施來看，大多數(shù)城市都是從提高購房門檻、提高二套房按揭的首付比例和增加住宅用地供應(yīng)等方面入手。

　　關(guān)于政策對價格的限制，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強說：“價格本身就是市場的信號，干預(yù)價格，市場機制都被破壞了?！秲r格法》也是強調(diào)市場調(diào)節(jié)價格，其他行為干預(yù)價格屬嚴(yán)重違法。政府不批預(yù)售證就是為了完成調(diào)控指標(biāo)，干預(yù)價格這一政策肯定會放開?，F(xiàn)在，開發(fā)商只能守法以應(yīng)對政府對價格的控制，因為政府在強迫開發(fā)商做一些違規(guī)犯法的事情，但是開發(fā)商不能不遵守，不然就得不到預(yù)售證?！?/p>

　　實際上，時至年底，地方政府采取調(diào)控手段，也有自己的苦衷。12月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，百城新建住宅平均價格為10758元/平方米，環(huán)比上漲0.68%。這是自2012年6月百城房價漲幅“負(fù)轉(zhuǎn)正”以來連續(xù)第18個月環(huán)比上漲。

　　對此，任志強并不買賬，“房價是調(diào)控的結(jié)果，而不是原因，這個要搞清楚。以價格為主的調(diào)控目標(biāo)與調(diào)控措施幾乎都是錯的，因為它只能治理表象，不能解決病根問題，所以新的政策中不能再以價格為主，要以供求關(guān)系為主”。

　　在任志強看來，年底，按照“國五條”簽訂的房價上漲任務(wù)指標(biāo)，出臺了一些調(diào)控政策。這些政策對當(dāng)?shù)氐氖袌龆籍a(chǎn)生了一些不良影響?！叭绻@些政策繼續(xù)的話，我想明年價格就會暴漲”。

　　調(diào)控還應(yīng)因地制宜

　　12月3日，中央政治局召開會議，研究2014年經(jīng)濟(jì)工作，重新提出了要“做好住房保障和房地產(chǎn)調(diào)控工作”。這是新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子首談房地產(chǎn)調(diào)控，盡管只是簡短的一句，但也足夠扣人心弦。

　　另外，據(jù)記者了解，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)組正在就房地產(chǎn)調(diào)控的熱點和焦點問題進(jìn)行調(diào)研，并將形成調(diào)研報告，提交給決策層。

　　據(jù)任志強說，就在幾天前，其曾經(jīng)參加了政協(xié)經(jīng)濟(jì)組有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的討論會，政協(xié)有關(guān)房地產(chǎn)政策調(diào)控的完備報告很快就要成稿。而政協(xié)的報告建議很可能被上交至中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，并在明年“兩會”上經(jīng)過充分討論后，結(jié)合各方意見，形成較為明確的房地產(chǎn)調(diào)控框架。

　　一時間，山雨欲來風(fēng)滿樓。未來，調(diào)控如何繼續(xù)，各方也有不同看法。作為地方政府，不少城市提出不要再施行房地產(chǎn)調(diào)控。

　　據(jù)任志強透露，在政協(xié)討論會上，重慶、山東、黑龍江、陜西4省、市及此前調(diào)研的上海市等多地都提出，因為城市分化程度不同，未來不宜再出臺全國統(tǒng)一的調(diào)控政策。

　　以山東省為例，過去山東省各地的供地較為充分，且無過多的人口流入，因此山東省的住宅均價僅5000元/平方米，比全國主要城市住宅均價6000元/平方米低得多。

　　“第一，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，過去一、二、三線城市的上下浮動基本上是對稱的，盡管高低不一樣。但近年來卻明顯分化，所有的差距都體現(xiàn)出來。一、二、三線城市非常特殊，從面積、銷售、施工、價格等都可以看出來。因此，調(diào)控不能用一刀切的辦法來解決。第二，不要在短期之內(nèi)頻繁出臺政策。房地產(chǎn)調(diào)控是長周期的任務(wù)，如果沒有形成一個周期調(diào)控的話，就會出現(xiàn)逆向，當(dāng)面對雙重壓力的時候，市場就會出現(xiàn)惡化的情況。”任志強如是說。

　　任志強的想法并非個例，一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部人士向記者表示：“當(dāng)前各地實行的調(diào)控措施，其實是因為在年初的時候，各個地方政府制定了房價控制目標(biāo)。目前臨近第四季度末，地方政府主要是為了達(dá)到全年房價平穩(wěn)發(fā)展這一目標(biāo)，而出臺相應(yīng)的控制措施。畢竟房價控制目標(biāo)是有問責(zé)制的，需要對社會公示。如果房價上漲過快，明顯高于控制目標(biāo)，不僅當(dāng)?shù)鼐用窨梢员O(jiān)督，國家主管部門也會進(jìn)行檢查?！?/p>

　　在他看來，雖然房地產(chǎn)調(diào)控長效機制版本并未最終明確，但大方向已定?！皬氖藢萌腥珪母飦碚f，主要還是著力于建立長效機制。各地方政府要根據(jù)現(xiàn)有的政策，結(jié)合自身情況落實并進(jìn)行調(diào)控。例如，區(qū)分投資型和剛性需求、抬高購房門檻等。實際上，全國一刀切的政策可能也不適合目前分化的市場情況?！?/p>

　　實際上，在此次中央政治局會議上，提出要抓好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控，雖然只是寥寥數(shù)字，但值得注意的是，在政治局的表態(tài)中，把住房保障放在了房地產(chǎn)市場調(diào)控的前面。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行政手段將會在未來被弱化。“關(guān)于房地產(chǎn)市場，長效機制的開展已經(jīng)可以感覺到。例如土地制度、稅收制度這些將對土地供應(yīng)、土地財政等方面產(chǎn)生巨大影響。這些都不能歸為政策調(diào)控機制，而是大的經(jīng)濟(jì)制度建設(shè)，但實際比調(diào)控重要得多?！北本┤A高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司董事副總經(jīng)理公衍奎如是說。

　　而任志強則表示，雖然提出了房地產(chǎn)市場調(diào)控，但和以往不一樣的是，此次的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)將從上一輪的以價格為目標(biāo)，轉(zhuǎn)為用市場化手段，以安居為主要目標(biāo)。

來源：中國民航報

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