2014年樓市：向左走 向右走？

　　新春伊始，房?jī)r(jià)的走勢(shì)牽動(dòng)著許多人的神經(jīng)。近日央行發(fā)布2013年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，在對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行展望時(shí)指出，房?jī)r(jià)整體仍在上漲，特別是一線城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較高，有可能向其他關(guān)聯(lián)領(lǐng)域傳導(dǎo)。

　　進(jìn)入2月份，隨著春節(jié)的到來(lái)，一線城市樓市成交量卻出現(xiàn)了周期性走弱。北京市住建委及鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份北京新建商品住宅含保障性住房網(wǎng)簽量為6908套，環(huán)比下降40%。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也在這“休眠”期內(nèi)，出現(xiàn)了罕見(jiàn)的小幅回調(diào)。去年11月，記者曾致電今年2月底即將開(kāi)盤的位于北京大興的住總?cè)f科橙，售樓人員告訴記者，周邊的樓盤價(jià)格在每平方米2.4萬(wàn)元左右，由于萬(wàn)科橙樓盤建設(shè)較為高檔，預(yù)計(jì)售價(jià)要高10%，但近日記者再次詢問(wèn)價(jià)格時(shí)，報(bào)價(jià)已經(jīng)在2.5萬(wàn)元左右，價(jià)格出現(xiàn)了微跌。

　　不過(guò)業(yè)界普遍認(rèn)為，春節(jié)是樓市交易的傳統(tǒng)淡季，樓市降溫在預(yù)期之中，而且也并非低迷到“冰封”狀態(tài)，反倒是供應(yīng)量出現(xiàn)了反季節(jié)增加，顯示出開(kāi)發(fā)商等對(duì)后市仍較樂(lè)觀，因此春節(jié)后的成交和價(jià)格反彈不可避免。特別是，去年全面房地產(chǎn)貸款增速回升，也成為影響今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的重要因素之一。統(tǒng)計(jì)顯示，2013年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額14.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.1%，增速比上年末高6.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，過(guò)去幾年的調(diào)控中，一直把重心著力于單一的房?jī)r(jià)調(diào)控上，效果并不穩(wěn)固。應(yīng)當(dāng)看到，房?jī)r(jià)在上漲周期中有著諸多推動(dòng)因素，比如大量人口向城市特別是大型城市涌入，公共資源向部分城市集中等，在不改變外部環(huán)境的條件下，單純地調(diào)控房?jī)r(jià)，實(shí)際上就是對(duì)需求的短期抑制，表現(xiàn)為限購(gòu)、限貸等大量行政手段的運(yùn)用，造成了需求經(jīng)過(guò)壓抑后會(huì)出現(xiàn)集中釋放，房?jī)r(jià)在短暫的回調(diào)后，就是恢復(fù)性的甚至是報(bào)復(fù)性的上漲。

　　這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性不無(wú)關(guān)系，在供給和需求上，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是呈分割狀態(tài)的區(qū)域性的市場(chǎng)。以戶籍制度為代表的行政制度，實(shí)際上體現(xiàn)出的是公共資源和社會(huì)服務(wù)在各地區(qū)、各城市之間分配的不對(duì)等。社會(huì)公共服務(wù)資源分布的不均衡，又導(dǎo)致住房需求的不均衡，造成了部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。可以說(shuō)，一線城市與二三線城市房?jī)r(jià)的差距，在一定程度上是教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平差距的體現(xiàn)。

　　由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)走出房?jī)r(jià)調(diào)控的范疇，納入到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大系統(tǒng)中，以經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、資源和要素均衡分配流動(dòng)，為樓市調(diào)控創(chuàng)建出一個(gè)良好的外部環(huán)境。

　　春節(jié)期間，記者在山東省濰坊市采訪時(shí)了解到，這里的新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)迅速，一些基層農(nóng)村已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)，不僅醫(yī)療、公共交通等條件不斷改善，新農(nóng)合、新農(nóng)保、就業(yè)等社會(huì)保障水平也不斷提高，分流了中心城區(qū)的很大部分居住需求。眼下濰坊城區(qū)的房?jī)r(jià)在每平方米5000元左右，許多新入市的項(xiàng)目也并未出現(xiàn)大幅度漲價(jià)。

　　黨的十八屆三中全會(huì)提出，健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。這一戰(zhàn)略部署，將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。逐漸推進(jìn)戶籍制度改革和土地集約利用，必然會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)布局的優(yōu)化以及城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，從而引發(fā)人口的新一輪流動(dòng)，改善區(qū)域間的住房需求結(jié)構(gòu)，從而為房地產(chǎn)調(diào)控塑造出新的外部環(huán)境。

　　可以預(yù)見(jiàn)，隨著中小城市群和小城鎮(zhèn)發(fā)展，人口、資源、公共服務(wù)等將會(huì)在不同區(qū)域和城市間自發(fā)進(jìn)行更加有序合理的配置。因此，如何在新型城鎮(zhèn)化中統(tǒng)籌好房地產(chǎn)調(diào)控，是一道新的課題。從邏輯上看，以“人的城鎮(zhèn)化”為核心的新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)調(diào)控相輔相成，相互促進(jìn)。但在實(shí)際操作中，卻有可能會(huì)走樣。在一些城市粗放式的土地?cái)U(kuò)張中，地方政府的財(cái)政收入過(guò)度依賴土地出讓金，往往通過(guò)各種手段抬高地價(jià)，比如通過(guò)給地方融資平臺(tái)注資的形式，讓其高價(jià)拿地，卻是房?jī)r(jià)上漲的重要原因。

　　另外值得關(guān)注的是，我國(guó)樓市矛盾的實(shí)質(zhì)，并不在于供給總量的不足，而在于資源分配的結(jié)構(gòu)性失衡。隨著時(shí)間推移以及人口結(jié)構(gòu)的變化，結(jié)構(gòu)性失衡的狀態(tài)還有可能會(huì)加劇，表現(xiàn)為高收入群體對(duì)多套房產(chǎn)的擁有，會(huì)形成更多的存量空置房。這一現(xiàn)象，將隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的推進(jìn)而有所改觀。

　　目前國(guó)土資源部已明確表示，將扎實(shí)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，而住建部也正在推進(jìn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)。愈加清晰化的居民房產(chǎn)信息，將成為房地產(chǎn)調(diào)控的基本依據(jù)和基礎(chǔ)條件，不僅能夠有效抑制異地炒房，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控，而且為房產(chǎn)稅等市場(chǎng)化調(diào)控舉措的落地提供了現(xiàn)實(shí)條件，破除了技術(shù)障礙。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，完備真實(shí)的數(shù)據(jù)支撐，將是完善我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系和宏觀調(diào)控的必要前提，作為子系統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然從中獲益。

　　新階段的房地產(chǎn)調(diào)控，是一項(xiàng)與新型城鎮(zhèn)化、國(guó)土空間開(kāi)發(fā)布局優(yōu)化以及戶籍制度改革等協(xié)同推進(jìn)的過(guò)程，必須注意好長(zhǎng)短期目標(biāo)的平衡，既要著眼于市場(chǎng)制度的修復(fù)和完善，又要著力于外部環(huán)境的塑造，促使樓市改變運(yùn)行機(jī)制。

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

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