養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)困境：高投入與“低產(chǎn)值”

　　2月15日，北京匯晨望京老年公寓前成片的積雪還沒化，從公寓走出來的陳希差點(diǎn)滑倒——他有點(diǎn)發(fā)懵——轉(zhuǎn)了大半個北京城，他最終還是沒能給奶奶找到一個可以養(yǎng)老的去處。

　　陳希的奶奶今年80歲，老年癡呆癥已經(jīng)纏繞她多年。隨著陳希女兒的誕生，日益年邁的父母面對來自上下兩面的壓力，顯得越來越力不從心。春節(jié)剛過，陳希就開始打聽走訪北京的養(yǎng)老院。一圈走下來，他心涼了一半，除去每月四五千元的護(hù)理費(fèi)，少則數(shù)萬元、多則數(shù)十萬多萬元的入院門檻讓他處處碰壁，讓老人在養(yǎng)老公寓安度晚年的的想法被金錢打敗。

　　但在投資市場卻是另一番景象，涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍然是目前股市中最火爆的炒作題材。2月12日，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的中茵股份（600745）與上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院蘇州九龍醫(yī)院簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，復(fù)牌后立刻獲得漲停。

　　一年的試水期過后，經(jīng)過記者的多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相較于房企大舉進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)時的高調(diào)姿態(tài)，現(xiàn)在的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不如外界所猜測的那般風(fēng)生水起，相反的，一些民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)即使獲得政府支持也仍然僅限于維持運(yùn)營，部分甚至難以為繼。建設(shè)與養(yǎng)老服務(wù)水平的不對等，投資大、回報周期長造成的高門檻，缺乏成熟商業(yè)模式造成覆蓋面過窄等原因都制約著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　以信心開始，以轉(zhuǎn)手結(jié)束

　　2012年5月，位于北京市東城區(qū)的康泰老年公寓正式開張營業(yè)。公寓坐落于東城區(qū)南二、三環(huán)之間，建筑面積6727平方米，內(nèi)設(shè)床位278張。開張之初，被宣傳為“交通便捷、設(shè)施齊全、居住安全、服務(wù)溫馨”的康泰老年公寓大有在北京一炮打響的架勢，但如今，記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，這個當(dāng)初創(chuàng)辦人信心滿滿的項目實(shí)際客流量遠(yuǎn)沒有起初預(yù)想的那么大。據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹，原來的278張床位現(xiàn)階段只保留了30多張，且目前僅入住10多位老人。

　　據(jù)此前媒體報道，去年10月，共10層的康泰老年公寓樓3 6層已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了7天連鎖酒店，記者發(fā)現(xiàn)，公寓樓外墻已被黃色“7天裝”覆蓋，也證實(shí)了轉(zhuǎn)讓的真實(shí)性。

　　記者了解到，康泰老年公寓的收費(fèi)水平在目前北京同行業(yè)中處于中端，并且只接收完全自理的老人，每月需支付的費(fèi)用為4000元左右，外地戶口需交押金8萬元，本地戶口則為5萬元。開張之初，公寓配有就餐室、活動室、閱覽室等，居住環(huán)境及配套設(shè)施到位。但由于多層公寓被轉(zhuǎn)讓，老人活動空間已經(jīng)被極大壓縮，硬件設(shè)施方面已明顯失去優(yōu)勢。

　　另一方面，記者走訪時發(fā)現(xiàn)，公寓內(nèi)并沒有專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員，普通護(hù)理人員僅可提供量血壓、測脈搏等常規(guī)監(jiān)測，老人身體稍有有異常只能前往醫(yī)院。“缺乏前期深入調(diào)研，對客戶需求估值過高?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對于康泰如今的困境如是評價，他表示，正如業(yè)界一直在提倡的理念，養(yǎng)老地產(chǎn)不同于住宅，重心需要向服務(wù)和運(yùn)營傾斜。

　　同樣是社區(qū)養(yǎng)老，2011年開業(yè)的北京寸草春暉養(yǎng)老護(hù)理院與康泰養(yǎng)老公寓南北相望，位于北二、三環(huán)之間，占地2000多平方米，內(nèi)設(shè)床位100張，與康泰公寓不同的是，寸草春暉只接收半自理和完全不能自理的老人。盡管入住費(fèi)用在每月4000元至6000元之間，另加數(shù)萬元押金，但不到一年，護(hù)理院內(nèi)100張床位全部住滿。2月12日記者走訪時，一位護(hù)理人員透露她一天已經(jīng)接待了七八位前來咨詢的家屬，但都要等上大半年才能入住，還有30多位老人在等待床位。

　　有如此“一床難求”的局面，得益于前期充足的市場調(diào)研和醫(yī)療服務(wù)?！捌鋵?shí)從市場情況來看，老人對區(qū)位并不是很看重，更看重養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能不能提供專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)?！辈┲境杉瘓F(tuán)養(yǎng)老與健康地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡晶對《中國建設(shè)報·中國住房》記者表示，寸草春暉的優(yōu)勢之一在于，它有從三甲醫(yī)院退休的專業(yè)全科醫(yī)生“坐鎮(zhèn)”，光這一點(diǎn)就讓老人和家屬安心許多。

　　除此之外，記者發(fā)現(xiàn)，不同于康泰只接收老人入住的“封閉式養(yǎng)老”，寸草春暉采取的是開放接受。簡言之，即使不選擇入住，寸草春暉也歡迎周邊社區(qū)的老人們前來活動、就餐或者單純和老友聊聊天?！斑@就讓客戶群流動起來了，這才是真正的運(yùn)營?！币晃火B(yǎng)老方面的專家接受記者采訪時，毫不掩飾對這一開放模式的贊許。

　　高投入與“低產(chǎn)值”

　　即使護(hù)理院已經(jīng)不擔(dān)心客源，但寸草春暉的創(chuàng)辦人王小龍仍然表示憂心。他曾直言：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入太高，補(bǔ)貼其實(shí)只是杯水車薪。”

　　高投入用在了什么地方？親和源股份有限公司研究中心王波在接受記者采訪時表示，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，土地成本是很大的一塊。他呼吁，社會化養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，在土地出讓環(huán)節(jié)應(yīng)該適當(dāng)給企業(yè)一定的優(yōu)惠?！暗F(xiàn)實(shí)情況不容樂觀，土地財政捆綁著地方政府，優(yōu)惠政策與實(shí)際落地還存在著差距?！?/p>

　　除了土地成本，適老化設(shè)計也是投入的一部分。“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)適老化設(shè)計的投入大小與其定位是相匹配的?！蓖醪ㄌ寡裕杂H和源為例，走高端路線的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在適老化設(shè)計設(shè)施方面的投入占到總投入的15%-30%。值得注意的是，公開資料顯示親和源養(yǎng)老社區(qū)總投資達(dá)到6億元。

　　與拿地自建養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不同的是，租賃土地重新改造而成的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如寸草春暉，在適老化改造占的投入比重則更大。清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉曾參與許多養(yǎng)老項目的設(shè)計或改造工作，她告訴記者：“這種情況下，類似的項目前期投入大部分都用在了適老化改造上?！睋?jù)了解，其中床位設(shè)置是一塊較大的投入，我國東部地區(qū)建設(shè)一張養(yǎng)老床位的投入大致是30萬～50萬元，但按照國家目前的補(bǔ)貼政策，社會機(jī)構(gòu)一張養(yǎng)老床位的補(bǔ)貼只有4～5萬元。

　　除了硬件的投入，服務(wù)成本也抑制了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。王小龍曾透露，目前寸草春暉租金和護(hù)理人員的工資占到每月支出的80%。更讓人憂心的是，企業(yè)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的趨之若鶩并沒有帶動更多的專業(yè)護(hù)理人員進(jìn)入這個行業(yè)，反而因?yàn)槿狈I(yè)合格的護(hù)理及家政服務(wù)人員，現(xiàn)有員工的工資也有水漲船高的趨勢，人員成本增加。

　　按照北京的政策，除了床位補(bǔ)貼，運(yùn)營階段養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每收住一位老人1個月將獲補(bǔ)貼300～500元，這對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地、設(shè)施、服務(wù)等方面的投入來說，確實(shí)顯得杯水車薪。加之養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的回報期長，高投入與低產(chǎn)值之間的差距鴻溝，讓諸如康泰老年公寓這樣的不少民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)舉步維艱。

　　就在從望京返家的當(dāng)天，陳希看到了一個利好的消息。2月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部等四部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》，更好的消息則是北京市朝陽區(qū)已經(jīng)開始了試點(diǎn)工作，這就意味著陳希等市民有可能享受到試點(diǎn)所帶來的紅利。

　　中央先后出臺的有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，無疑對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有積極推動作用。但現(xiàn)實(shí)中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)、服務(wù)、運(yùn)營、管理都尚處在摸索階段，過高的門檻更是把陳希這樣的普通百姓拒之門外?！梆B(yǎng)老 地產(chǎn)”野蠻生長的同時，希望不只是資本游戲或者圈錢的噱頭，而真正是百姓福祉。（本報實(shí)習(xí)記者 楊亞茹 北京報道）

來源：中國建設(shè)報

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