分析稱房地產(chǎn)功能錯位是誘發(fā)鬼城泡沫主要原因

　　目前，像海陽市這樣的沿海城市的海景“鬼城”并不在少數(shù)，北京、天津周邊地區(qū)的多處“鬼城”同樣令人咋舌。

　　中國的“鬼城”現(xiàn)象已不是一個地區(qū)的問題、一個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問題，而是一個社會問題，處理不好會引發(fā)金融經(jīng)濟危機和社會政治危機，處理這一問題，需要找到造成“鬼城”現(xiàn)象的深層原因，即認(rèn)清“鬼城”的“鬼”在哪里，只有找到“鬼”，才能精準(zhǔn)打“鬼”，化解“鬼城”可能帶來的各種風(fēng)險。

　　地方政府充當(dāng)造城操盤手是主要原因。但凡一個地方出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象的，都少不了地方政府的舉力支持和直接操作，因為地方政府直接操作，可以通過賣地獲得豐厚的財力。很多地方近幾年已經(jīng)成為賣地財政，地方賣地收入的依存度超過50%以上，通過賣地加快城市擴容，取得表面繁榮的政績。

　　房地產(chǎn)功能錯位，是出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的主要誘因。房地產(chǎn)原本的功能是供人居住，維持人的生存、生活和繁衍。但是，現(xiàn)在購買房地產(chǎn)的人，很大一部分人不是用于實用消費，而是投資消費。即買房為了賣房，獲取房價上漲高額回報。房地產(chǎn)的功能錯位為財富的儲備功能、產(chǎn)業(yè)的投資功能。這一錯位，引發(fā)一錯百錯，房地產(chǎn)泡沫化一發(fā)不可收拾。

　　此外，金融部門追求利益最大化思維，成為造城運動的助推器。經(jīng)營房地產(chǎn)必須資金大規(guī)模集聚、密集性投放才能實現(xiàn)。任何房地產(chǎn)商、建筑商離開金融部門的規(guī)模性資金支持，都是寸步難行的。由于房地產(chǎn)具備的實物財富顯現(xiàn)性和高回報的特點，金融部門對投資房地產(chǎn)業(yè)，都有利益最大化驅(qū)動積極性。有了金融部門的大力支持，房地產(chǎn)業(yè)就可以創(chuàng)造“鬼城”日新月異的奇跡。

　　商業(yè)炒作，加快了造城運動步伐。我們看到，在各地進行營造“鬼城”運動中，廣告商、經(jīng)銷商、房地產(chǎn)商等，均聯(lián)手合作，進行聲勢浩大的商業(yè)炒作，他們提出一些時尚的、煽情的、誘人的商業(yè)概念進行宣傳。當(dāng)一些人被忽悠接受這些脫離實際的概念時，羊群現(xiàn)象就出現(xiàn)了，搶購房熱潮助推了房價的無序競爭和上漲。

　　當(dāng)前處理“鬼城”問題，已經(jīng)刻不容緩，如何解決這一難題，一定要拿出切實可行的辦法來。

　　首先依靠市場決定作用，調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)營主體。政府和國營大型企業(yè)應(yīng)該盡快抽身退出房地產(chǎn)市場，將房地產(chǎn)市場全面放開，取消限購政策，利用稅收杠桿作用，對于多買房、買好房、多處買房的消費者加征不動產(chǎn)稅，壓縮投資購房回報空間。用低稅、免稅、放貸等措施鼓勵進城新市民購買自住實用房。從而讓房地產(chǎn)功能復(fù)位，促進房產(chǎn)價格回歸到合理空間。

　　其次，采用釜底抽薪的辦法，加強對“銀根”和“地根”的宏觀調(diào)控力度，防止房地產(chǎn)惡性發(fā)展。金融部門要對房地產(chǎn)的投資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、利率、地區(qū)、時間進行區(qū)別化調(diào)控，房地產(chǎn)就失去了低成本資金鏈支持的渠道。

　　國家把“銀根”控制好了，加強“地根”控制是最有效的辦法。對于“地根”的控制，一定要實施重典。在堅持土地法的基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)化要科學(xué)規(guī)劃，由規(guī)劃管地，用法律治理非法用地、灰色用地。這樣堅持下去，就會控制各種“鬼城”無序擴張的局面。

　　再次，大力發(fā)展地方特色產(chǎn)業(yè)，用產(chǎn)業(yè)帶動進城農(nóng)民就業(yè)，依靠新增市民需求消化房地產(chǎn)。凡叫“鬼城”的地方，就是無人或很少人居住。俗話說金鸞殿無人住也要出鬼。解決“鬼城”人氣的問題主要靠產(chǎn)業(yè)帶動，今后房地產(chǎn)逐步走向健康之路，外地人到一個地方買房置產(chǎn)的規(guī)模不會很大，大量的房產(chǎn)還是需要立足本地的居民消化。

來源：中國經(jīng)營報

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