房地產(chǎn)資金來源趨緊，房企投資或?qū)⒎啪?/b>

觀點(diǎn)簡(jiǎn)述：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，離不開資金的支持。但今年以來，媒體上不斷出現(xiàn)銀行開始收緊房地產(chǎn)貸款及上調(diào)房貸利率的報(bào)道，銀行貸款的減少，以及購房成本增加導(dǎo)致的銷售下滑，兩大資金來源的收縮，勢(shì)必將造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張。

從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源與房地產(chǎn)投資的關(guān)系來看，二者同向變動(dòng)，一般房地產(chǎn)投資增速變動(dòng)約滯后于房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速變動(dòng)5個(gè)月。今年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比增速較去年大幅下降14.1%至12.4%，其中自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比增速明顯下跌是主要原因。

房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金同比增速的下滑，主要與銀行等金融機(jī)構(gòu)表外業(yè)務(wù)收縮有關(guān)；定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的下降，主要與商品房銷售下滑有關(guān)；與其他分項(xiàng)相比，占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源一定比重的國(guó)內(nèi)銀行貸款增速放緩幅度最小，說明銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資并非一刀切，在收緊信托委托貸款渠道的同時(shí)，傳統(tǒng)貸款渠道仍保持一定比例。

短期內(nèi)，從貨幣層面央行的態(tài)度、房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售、銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)管層治理“非標(biāo)”的態(tài)度來看，房地產(chǎn)資金來源趨緊或仍將持續(xù)。在資金來源趨緊的情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資下行壓力仍大，或?qū)⑼侠劢?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，離不開資金的支持。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源與房地產(chǎn)投資的關(guān)系來看，二者同向變動(dòng)。如圖1所示，2013年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速由2012年的12.7%升至26.5%，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由16.2%升至19.8%。從領(lǐng)先滯后關(guān)系來看，2006年至今的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速變動(dòng)領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資增速變動(dòng)約5個(gè)月。

但今年以來，媒體上不斷出現(xiàn)銀行開始收緊房地產(chǎn)貸款及上調(diào)房貸利率的報(bào)道：興業(yè)銀行公告“本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)”；春節(jié)前后，工農(nóng)中建四大國(guó)有商業(yè)銀行均上調(diào)首套房貸款利率至基準(zhǔn)利率，光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮5%。銀行貸款的減少，以及購房成本增加導(dǎo)致的銷售下滑，兩大資金來源的收縮，勢(shì)必將造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張。

今年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比增速較去年大幅下降14.1%至12.4%，其中自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比增速明顯下跌是主要原因

2013年7月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速呈下降趨勢(shì)，但總體處于較高水平。但今年1-2月同比增速較去年大幅下降14.1%至12.4%，從主要構(gòu)成項(xiàng)目來看，在14.1%的降幅中，銀行貸款、非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款、利用外資、自籌、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別占1.31%、0.63%、0.18%、3.38%、5.49%、3.03%。其中，自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，這三項(xiàng)同比增速明顯下跌是房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)同比大幅下跌的主要原因。

房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金 同比增速的下滑，主要與銀行等金融機(jī)構(gòu)表外業(yè)務(wù)收縮有關(guān)。在企業(yè)的自籌資金中，除了企業(yè)自有資金外，還包括負(fù)債融資、委托貸款、信托貸款等。2008年以來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的逐漸擴(kuò)寬，自有資金在自籌資金中的占比逐年下降，2013年降至43.28%，而發(fā)行債券、委托貸款、信托貸款等融資占比逐年上升。1-2月房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金同比增速下滑幅度大于其中自有資金，如圖3所示，表明委托貸款、信托貸款等 融資增速放緩幅度大于自有資金。今年以來，監(jiān)管層加大整治非標(biāo)力度，銀行等金融機(jī)構(gòu)收縮表外業(yè)務(wù)，與13年12月相比，今年1-2月社會(huì)融資總量中的委托貸款、信托貸款累計(jì)同比分別下降62.01%、96.16%，受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)委托貸款、信托貸款收縮。

定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的下降，主要與商品房銷售下滑有關(guān)。房企通過預(yù)售房子，提前向購房者收取定金和分期付款，因此商品房銷售與定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款基本呈同步波動(dòng)，2010年之后，這種趨勢(shì)同步性更明顯，如圖4所示。今年1-2月全國(guó)商品房銷售額同比增速由2013年底的26.3%降至-3.7%，商品房銷售的下降，導(dǎo)致定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款這兩項(xiàng)資金來源增速放緩。而房地產(chǎn)銷售增速的下滑，則主要與房地產(chǎn)企業(yè)庫存高企導(dǎo)致供給增加，銀行收緊個(gè)人貸款導(dǎo)致需求下降，今年以來房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)逐月減少、購房者觀望情緒加重有關(guān)。

與其他分項(xiàng)相比，占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源一定比重的國(guó)內(nèi)銀行貸款增速放緩幅度最小，說明銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資并非一刀切，在收緊信托委托貸款渠道的同時(shí)，傳統(tǒng)貸款渠道仍保持一定比例。在其他資金來源分項(xiàng)增速大幅下滑的背景下，國(guó)內(nèi)銀行貸款的增速也出現(xiàn)放緩，不過從降幅來看，銀行貸款同比仍保持在較高水平，2014年1-2月，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各類資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占比為20%，高于13年同期水平，與11年、12年同期水平相當(dāng)。不過，年初全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議把房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)排在第二位，銀行開始重新審視房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款趨于謹(jǐn)慎。一方面收緊信托委托貸款渠道，另一方面由于能夠獲得銀行貸款的主要是資質(zhì)較好的房企，因此傳統(tǒng)貸款渠道仍占一定比例。

短期內(nèi)，從貨幣層面央行的態(tài)度、房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售、銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)管層治理“非標(biāo)”的態(tài)度來看，房地產(chǎn)資金來源趨緊或仍將持續(xù)

首先，3月底央行在《金融時(shí)報(bào)》刊文中暗示不會(huì)延緩金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)去杠桿進(jìn)程，這意味著貨幣層面央行態(tài)度依然謹(jǐn)慎，這將對(duì)信用擴(kuò)張產(chǎn)生一定制約，盡管3月19日中茵股份、天?；ǚ枪_發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)通過，監(jiān)管部門對(duì)房企通過股市融資開閘，但其影響大小還有待觀察；其次，從今年3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來看，一、二、三線城市同比增速分別下降41.68%、34.34%、9.99%，降幅為2012年2月以來的最大，這一方面與去年基數(shù)較高有關(guān)，另一方面從成交絕對(duì)額來看，今年略高于12年同期水平，在房地產(chǎn)行業(yè)庫存高企，新房降價(jià)觀望情緒蔓延，按揭成本的上升等因素的影響下，新房銷售或仍將疲弱，受此影響定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比增速或?qū)⒎啪彛辉俅?，從信用擴(kuò)張來看，監(jiān)管層對(duì)“非標(biāo)”監(jiān)管加強(qiáng)，同時(shí)銀監(jiān)會(huì)也在嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，而在近期一連串的風(fēng)險(xiǎn)事件影響下銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好也在下降，因此除資質(zhì)較好的房企外，大多數(shù)房企或仍將面對(duì)偏緊的信用環(huán)境。

房地產(chǎn)作為重要的下游需求行業(yè)，其增速下行將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及相關(guān)中上游行業(yè)造成拖累

在資金來源趨緊的情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資下行壓力仍大，或?qū)⑼侠劢?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。根據(jù)GDP支出法，2013年的消費(fèi)支出、資本形成總額和貨物服務(wù)凈出口對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率分別為50%、54.4%和-4.4%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)分別為3.9%、4.2%和-0.3%。固定資產(chǎn)投資額是核算資本形成的最基本的資料來源，但兩者之間還是存在一定差異 ，不過長(zhǎng)期趨勢(shì)較為相似，由于資本形成總額只有年度數(shù)據(jù)，在分析月度和季度資本形成情況時(shí)多用固定資產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%，房地產(chǎn)投資增速下滑將對(duì)固定資產(chǎn)投資，進(jìn)而對(duì)GDP增速構(gòu)成拖累。從行業(yè)間相互傳導(dǎo)關(guān)系來看，在基建投資增速相對(duì)平穩(wěn)的情況下，與建筑業(yè)活動(dòng)相關(guān)的中游鋼鐵、水泥，上游煤炭等行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格或?qū)⒁蛳掠畏康禺a(chǎn)投資放緩而承壓。此外，由于與金融、建筑、建材、機(jī)械、家電、電子、服務(wù)業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)也具有高度的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)增速的下滑或給這些行業(yè)來帶負(fù)面影響。

　　轉(zhuǎn)自：中債資信

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