房地產(chǎn)市場(chǎng)寒意若隱若現(xiàn) 政策更須走穩(wěn)

　　今年第一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)際市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)“三期疊加”的復(fù)雜情況下增速為7.4%，是近年來(lái)的新低；但犧牲數(shù)量、換取質(zhì)量的一些明顯向好特征也在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中顯現(xiàn)出來(lái)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，又事關(guān)民生，第一季度各項(xiàng)指標(biāo)也呈現(xiàn)出下行態(tài)勢(shì)，在大的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，如何讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性的軌道上，避免市場(chǎng)大起大落引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)？這需要對(duì)當(dāng)前形勢(shì)有一個(gè)清晰的判斷。

　　大中城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)穩(wěn)中有降

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，第一季度70個(gè)大中城市新建商品住宅（以下簡(jiǎn)稱新房）和二手住宅（以下簡(jiǎn)稱二手房）價(jià)格漲幅均呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲城市個(gè)數(shù)減少，漲幅回落，價(jià)格下降和持平的城市增多。

　　新房?jī)r(jià)格上漲城市逐月減少，房?jī)r(jià)平均漲幅逐月回落。1月份到3月份，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市逐月減少，1月份62個(gè)，2月份57個(gè)，3月份56個(gè)。同時(shí)，房?jī)r(jià)平均漲幅逐月回落，從1月份的0.4%降低到3月份的0.23%；最高漲幅則從1月份的1.2%下降到3月份的0.6%。

　　雖然從同期的同比數(shù)據(jù)看，新房?jī)r(jià)格上漲的城市并沒有減少，但是70個(gè)城市房?jī)r(jià)同比平均漲幅呈現(xiàn)了比較明顯的回落趨勢(shì)，從1月份的9.5%下降到3月份的7.7%；最高漲幅下降趨勢(shì)更為明顯，從1月份的20.9%下降到3月份的15.5%。

　　新房?jī)r(jià)格未漲城市增多，價(jià)格下跌城市分布廣泛，以三、四線城市為主。從環(huán)比情況看，新房?jī)r(jià)格下降和持平的城市逐月增多，價(jià)格持平的城市增多趨勢(shì)尤其明顯。價(jià)格下降的城市1月份有6個(gè)，分別為哈爾濱、杭州、包頭、溫州、濟(jì)寧和韶關(guān)；2月份有4個(gè)，分別為牡丹江、溫州、安慶和濟(jì)寧，3月份有4個(gè)，分別為?？?、溫州、宜昌和韶關(guān)。溫州則繼續(xù)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比價(jià)格下降。

　　二手房?jī)r(jià)格上漲城市逐月減少，平均漲幅逐月下降，價(jià)格持平和下跌城市增多。今年前3個(gè)月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市逐月減少，從1月份的48個(gè)減少到3月份的42個(gè)。從二手房?jī)r(jià)環(huán)比平均漲幅看，也呈現(xiàn)逐月回落趨勢(shì)，從0.18%下降到0.12%。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降的城市有溫州、牡丹江和大理。

　　1月份到3月份二手房?jī)r(jià)格同比上漲的城市從69個(gè)下降到68個(gè)。二手房?jī)r(jià)格同比平均漲幅呈現(xiàn)比較明顯回落趨勢(shì)，從1月份的5.16%逐月回落到4.16%，而其最高漲幅從18.4%下降到13.20%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá)近十年次低值

　　全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至近十年次低值。1月份～3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資1.5萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)16.8%，低于同期全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)17.6%的水平，增速比1月份～2月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，比去年1月份～3月份增速回落3.4個(gè)百分點(diǎn)，也是近十年來(lái)的次低值。

　　1月份～3月份全國(guó)房屋新開工面積2.9億平方米，降至2010年以來(lái)同期最低水平；同比下降25.2%，降幅為近十年最高。

　　全國(guó)商品房銷售面積和總額低于上年同期水平，但仍處于歷史較高區(qū)間。1月份～3月份，全國(guó)商品房銷售面積2.01億平方米，同比下降3.8%，降幅比1月份～2月份擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額1.3萬(wàn)億元，下降5.2%，降幅比1月份～2月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。由于去年基數(shù)較大，雖然第一季度這兩項(xiàng)指標(biāo)都低于上年同期水平，但與歷史同期水平比較，仍處于較高區(qū)間。

　　全國(guó)待售面積持續(xù)增加，“存售比”達(dá)到近十年最高水平。截至3月底，全國(guó)商品房待售面積5.2億平方米，與2月末相比，增加766萬(wàn)平方米。2013年商品房待售面積4.9億平方米，相當(dāng)于同期商品房銷售面積（13.1億平方米）的38%，“存售比”（待售面積與銷售面積的比例）為2005年以來(lái)的最高水平。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速放緩，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款下降是主要原因。1月份～3月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.87萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1月份～2月份回落5.8個(gè)百分點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)的回落，主要原因是房企的定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款受商品房銷售下滑的影響均呈現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。

　　同期房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款6226億元，同比增長(zhǎng)20.4%，這表明房地產(chǎn)的上游產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、水泥等等受到過(guò)剩產(chǎn)能的影響，風(fēng)險(xiǎn)快速釋放，金融資源仍繼續(xù)向下游利潤(rùn)較高的房地產(chǎn)業(yè)傾斜。

　　房地產(chǎn)用地供應(yīng)量增速放緩

　　第一季度的土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)增速與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速都呈現(xiàn)出同步回落趨勢(shì)。但供地絕對(duì)量高于往年同期，達(dá)歷史同期最高水平。

　　房地產(chǎn)用地中，保障性住房用地供應(yīng)量增幅高于住宅用地增幅。今年中央要求繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，新開工保障性安居住房700萬(wàn)套以上，隨著各地的進(jìn)一步落實(shí)，預(yù)期房地產(chǎn)用地供應(yīng)將更趨平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

　　同期全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)仍保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，但增幅回落，住宅地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率為2.11%，增速較上一季度回落0.53個(gè)百分點(diǎn)。

　　當(dāng)前不宜出臺(tái)短期刺激政策

　　第一季度，房?jī)r(jià)和地價(jià)雙雙增速放緩；房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)用地供應(yīng)繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速回落；房地產(chǎn)銷售面積和銷售額下降，但仍處于歷史高位；待售商品房面積持續(xù)增加，“存銷比”達(dá)到歷史高點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速放緩，但銀行貸款仍保持高速增長(zhǎng)。

　　這一系列指標(biāo)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)總體是平穩(wěn)的。在出口形勢(shì)穩(wěn)中向好、消費(fèi)增長(zhǎng)持續(xù)、民生領(lǐng)域投資繼續(xù)加大等大的形勢(shì)下，為了給房地產(chǎn)回歸理性留出空間，不宜出臺(tái)短期刺激政策。隨著保障房建設(shè)力度加大、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展可期。

來(lái)源：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)

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