樓市庫存量創(chuàng)五年來新高，調(diào)控將向何處？

　　進(jìn)入今年以來，有關(guān)于樓市崩盤的爭論便一直持續(xù)不斷。

　　據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，我國35個城市新建商品住宅庫存總量已創(chuàng)五年來新高。由此看來，樓市“寒冬”似乎仍在蔓延。

　　樓市庫存量創(chuàng)五年來新高

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報報道，12日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布4月住宅庫存報告，截至4月底，重點監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，創(chuàng)五年來新高。

　　數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的35個城市中，有28個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、濟(jì)南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到68.6%、63.8%和56.8%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，4月房企加大推盤力度，但市場看跌情緒較重，從而使得部分未消化的新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化為庫存。

　　另外，報道還表示，值得注意的是，此次庫存上升的不僅僅是二三線城市。截至4月底，35個城市中新建商品住宅庫存總量，一線城市3032萬平方米，環(huán)比增長4.6%，同比增長12.4%；二線城市總量18063萬平方米，環(huán)比增長2.4%，同比增長19.2%；三線城市3796萬平方米，環(huán)比增長2.4%，同比增長27.6%。

　　一線城市庫存呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升的態(tài)勢。以北京為例，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京庫存期房住宅37747套，現(xiàn)房住宅庫存33091套，合計庫存70838套。時隔一年多時間，再次回歸到7萬套以上，達(dá)近13個月新高。較年初庫存低點5.5萬套，大幅上漲1.5萬套。

　　“存銷比震蕩式上行。”嚴(yán)躍進(jìn)對此表示，在調(diào)研的35個城市中，有30個城市的存銷比較3月有所上升，庫存去化周期擴(kuò)大，其中25個城市存銷比超過12個月。

　　事實上，從存銷比來看，4月份35個城市新建商品住宅存銷比為15.2個月，而在3月，該存銷比的數(shù)值僅為13.9個月。其中，溫州存銷比高達(dá)42.4個月，茂名33個月，丹東32個月，濟(jì)寧29個月，西安也高達(dá)24個月。

　　在此背景下，報道援引中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

　　一線城市樓市成交量慘淡

　　此外，值得注意的是，在庫存上升的背后，京滬等一線城市的樓市成交量也出現(xiàn)明顯下滑。

　　據(jù)第一財經(jīng)日報報道，4 月份，上海房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環(huán)比減少4.7%，同比減少21%。

　　“銀四”化為泡影，傳統(tǒng)的樓市“紅五月”亦開局不利。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的54個城市數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期新建住宅合計成交23.6萬平方米，較去年同期大幅下滑47%，并創(chuàng)下四年新低。

　　值得注意的是，具有風(fēng)向標(biāo)意義的京滬樓市成交在近期雙雙墜入冰點。

　　報道援引偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計表示，2014年5月上旬，北京住宅新房網(wǎng)簽量為1542套，比4月下旬下跌52.33%，比4月上旬增長24.25%，比去年同期下跌4.28%，成交量為近四年同期的最低位；5月上旬，北京市二手房網(wǎng)簽量為1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比去年同期下跌2.77%。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，5月市場成交低迷的勢頭持續(xù)，表明北京樓市趨冷的現(xiàn)階段，購房者的觀望情緒依然十分強(qiáng)烈。“在沒有新的利好消息出現(xiàn)之前，預(yù)計北京樓市‘量價齊跌’的勢頭仍將持續(xù)?！?/p>

　　同時，報道還援引佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅分析表示，在前周“地量”成交的基礎(chǔ)上，上周上海商品住宅成交量未升反跌，持續(xù)“地量”成交，加重了樓市的寒氣。更重要的是新增供應(yīng)乏力，連續(xù)兩周也是地量供應(yīng)且均小于成交量，表明開發(fā)商的觀望情緒也十分嚴(yán)重，原本有利成交的“紅五月”或“冷如冬”。

　　“我們還在觀望，暫時沒有降價的打算?！币晃簧鲜蟹科蠖乇硎?，近期來售樓處看房的人并不少，但購房者明顯猶豫了。

　　房地產(chǎn)稅收呈現(xiàn)負(fù)增長

　　而除了庫存量的高企與成交量的下跌之外，房地產(chǎn)業(yè)兩大重要稅種收入也出現(xiàn)了負(fù)增長的現(xiàn)象。

　　南方都市報對此報道表示，昨日，財政部發(fā)布4月中央財政收入數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)兩大重要稅種收入4月同時出現(xiàn)近年來少有的負(fù)增長，其中，房地產(chǎn)營業(yè)稅下降4 .2%，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅下降3 .1%。而4月全國財政收入12481億元，增長9 .2%。房地產(chǎn)在財政中的作用面臨下滑。

　　根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，4月中央財政收入增幅有所回升，主要受去年同月收入基數(shù)較低等因素影響。但與此同時，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻(xiàn)明顯回落。

　　4月，營業(yè)稅收入同比增長6.6%，企業(yè)所得稅收入同比增長10.5%。而同期房地產(chǎn)營業(yè)稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入出現(xiàn)少有的負(fù)增長，表明房地產(chǎn)活動明顯收縮。

　　報道還表示，對比房地產(chǎn)上升態(tài)勢強(qiáng)勁的去年，不難發(fā)現(xiàn)“江河日下”的大勢。2013年，房地產(chǎn)營業(yè)稅增長33.6%、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長25.1%。“從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)一家獨大的情況應(yīng)該會改觀?！敝袊缈圃航?jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長理論室主任劉霞輝表示。

　　一些地方數(shù)據(jù)也顯示，房地產(chǎn)不再是“一漲到底”。廣東房地產(chǎn)稅收增速7月起下滑。在2012年，全國房地產(chǎn)營業(yè)稅首兩月也曾出現(xiàn)下降。

　　此外，南方都市報還在本月初公布的廣東納稅百強(qiáng)排行榜中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)納稅明顯減少，房地產(chǎn)行業(yè)入圍戶數(shù)減少6戶，納稅數(shù)額減少49.85億元。

　　對此，報道援引一位業(yè)內(nèi)不具名的開發(fā)商評價表示，“這是一件好事，房產(chǎn)交易過度也就是說炒房過度，說明市場泡沫大水分多，并不是健康發(fā)展的表現(xiàn)?！痹撊耸勘硎?，如果從國外看，按年征收的房產(chǎn)稅有望降低房價，同時加大投機(jī)性購房的風(fēng)險，一次性的土地收益轉(zhuǎn)化成長期的稅負(fù)收入，也可以避免政府賣地財政的弊端。

　　未來房地產(chǎn)調(diào)控將向何處？

　　面對樓市“寒冬”的到來，各地方政府也展開了救市之舉，這令未來的樓市調(diào)控政策，成為了業(yè)內(nèi)的關(guān)注重點。而隨著陳政高擔(dān)任住建部黨組書記一事的落實，新一輪的樓市調(diào)控也引發(fā)了不少猜測。

　　對此，經(jīng)濟(jì)觀察報報道表示，陳政高此前任遼寧省省長，遼寧也曾是國務(wù)院總理李克強(qiáng)主政之地。2004年至2007年間，時任遼寧省委書記的李克強(qiáng)，在遼寧開展大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工作，期間陳政高任沈陽市市委副書記、市長等職。

　　李克強(qiáng)赴任中央后，陳政高接任遼寧省省長，全面主持遼寧棚改工作。在過去一年多的時間里，李克強(qiáng)極少提及房地產(chǎn)調(diào)控，他力推簡政放權(quán)，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控之手，快速從樓市中撤離，轉(zhuǎn)向了更具備托底功能的保障房。

　　對此，中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員袁鋼明認(rèn)為，陳政高的任命一定程度印證了李克強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路。

　　而在陳政高赴任住建部之前，一些變化已經(jīng)發(fā)生。經(jīng)濟(jì)觀察報了解到，北京市的棚戶區(qū)改造工作已經(jīng)從北京市保障住房辦公室剝離，目前由北京市重大項目辦公室負(fù)責(zé)。像北京這樣，對棚改工作的重視并非個例，今年以來，各省份已經(jīng)陸續(xù)出臺推進(jìn)棚戶區(qū)改造的相關(guān)文件，并紛紛給出詳細(xì)的配套優(yōu)惠政策。

　　面對國內(nèi)樓市低迷，住建部只字不提調(diào)控，棚戶區(qū)改造成了最頻繁的動作。一位接近住建部的人士透露，住建部今后的政策重點將放在如何解決支付能力不足的“夾心層”以及低收入人群的住房需求上，創(chuàng)新住房供應(yīng)模式。

　　該人士還表示，“棚戶區(qū)改造一方面屬于住房建設(shè)，可以幫助實現(xiàn)全年增長7.5%的目標(biāo)，幫助消耗過剩產(chǎn)能，又是民生工程，通過重新規(guī)劃增加住房供應(yīng)量，保障了中低收入群體的住房需求，另外也可以改善舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后的狀況，對城市的提升的意義是多重的。”

　　如今，棚戶區(qū)改造已經(jīng)被政府放在了更重要的位置。而新上任的住建部黨委書記陳政高曾參與并主持了全國最早的棚改實驗，這將為全國的棚改推進(jìn)提供經(jīng)驗。

　　報道還表示，從住建部近期發(fā)布的消息和文件看，住建部的工作重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向保障性安居工程。棚戶區(qū)改造作為保障性安居工程的一項類別，已經(jīng)扮演著更為重要的角色。

　　但對于地方政府來說，樓市下行的壓力更為緊迫。中國經(jīng)濟(jì)增速正在放慢，2014年一季度GDP同比增長7.4%，創(chuàng)下2008年以來新低。作為重要經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)面臨著“崩盤”等輿論壓力，部分地方政府已經(jīng)開始出手。繼南寧、天津濱海出臺新政放松限購政策后，安徽銅陵市政府5月1日起也已實施《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，提出購房者可獲稅收補貼優(yōu)惠、放寬住房公積金貸款條件、放寬外地購房居民戶籍遷入條件等一系列利好政策。

　　不過，中央層面則一直沒有出臺統(tǒng)一的樓市調(diào)控政策，住建部也一直未對地方政府做出回應(yīng)。接近住建部的人士對經(jīng)濟(jì)觀察表示，“房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在主要是地方在做，中央沒有統(tǒng)一的政策?！边@番表態(tài)表明，住建部調(diào)控之手從市場撤離的態(tài)度也已經(jīng)愈發(fā)明顯。

來源：中國經(jīng)營網(wǎng)

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